澳外国人投资指南（十二）：违反住宅房产义务的违法通知

违反住宅房产义务的违法通知

《1975年外资并购法案》（“法案”）允许对住宅房产的外国投资规则的不太严重的违反可以通过违法通知进行处罚。

本文阐述了可以发出违法通知的与住宅房产相关的对法案的违反行为。其还论及如下内容：

在什么情况下违法行为可能收到违法通知（而不是财政部长就该违法行为从某相关法院寻求民事处罚命令）。

与收到违法通知有关的事项，包括支付依据通知所欠的金额。

可能收到违法通知的对法案的违反行为

所称的有关住宅房产的违反法案的行为可能面临违法通知下应支付的金额的约束。否则，这些违法行为将收到相关法院发出的民事处罚命令。

一份违法通知可能在如下情形下被发出：

外国人在购买住宅土地上的利益前未能通知财政部长。

外国人通知了财政部长其打算购买在住宅土地上的一个利益，并且该外国人在如下两者中的较早时间之前购买了住宅土地:

a. 收到关于财政部长的决定的通知；

b. 在决定期间结束后10天；或

c. 如果作出了临时命令——该命令中指定的期间结束。

作为临时居民的外国人在未经许可前同时拥有多个已建住宅上的利益

但是，如果该外国人正在做出真实的努力来出售一个或多个利益（以致在出售后其将仅持有一个已建住宅上的利益）并且其持有多个已建住宅上的利益的期间少于6个月。

非临时居民的外国人在没有获得批准的情况下购买了已建住宅上的利益。

就住宅土地的购买已获得一份“无异议通知”或一个豁免证书的人违反了该通知或证书上的条件。

可能发出一份违法通知的情形

违法通知将在违反《法案》的程度较轻的情形下发出。较轻的违法行为将涉及如下的情形：

Ÿ  如果已经就其打算的行为进行了通知，则将收到一份无异议通知；或

Ÿ  非故意的违反了无异议通知或者豁免证书施加的条件，但是如果其申请变更那些条件将会收到批准。

如果个人在违法行为的违法通知下达前向联邦通知了该违法行为，可能会发出一份一级违法通知。如果一个人在违法通知下达前没有向联邦通知了该违法行为，可能会发出一份二级违法通知。二级违法通知中的处罚要高于一级违法通知。具体处罚金额参见法案第100（6）条。

例1

2016年4月15日，作为一个外国人（不是临时居民）的Peter在没有获得外国投资批准的情况下购买了一个新单元。

如果Peter已经申请了批准（并支付了相关的申请费用），他很可能会被批准允许购买房产。

这些情形涉及对住宅房产规则的较轻程度的违反，因此违法通知可能适用。

如果Peter随后意识到他应该就其打算的对单元的购买寻求批准，并立即向ATO披露了他已经作出了购买，则一级违法通知很可能适用。在一级违法通知下他应支付的金额为12个处罚单位（目前为2520澳元）。

在另一方面，如果ATO通过其监控行为发现了Peter未能通知其购买房产的打算并且还没有主动披露该购买，则二级违法通知很可能适用。在二级违法通知下他应支付的金额为60个处罚单位（目前为12600澳元）。

财政部长就该购买向Peter发出了一个无异议通知，并且Peter被要求就该无异议通知支付一笔费用，该费用相当于Peter如果在购买该单元前申请批准将被要求支付的相关申请费用。

例2

2016年1月23日，作为一个外国人的Jennie就收到了购买空置土地（在其上建设两个单元）的批准。

批准条件之一是这些单元在4年内完成。

由于Jennie经历了一些规划和财务困难，她直到2020年3月才能完成这些单元。因此，她已经违反了批准条件。

如果Jennie已经在4年的期间结束之前的2个月前申请了变更以获得更多的时间来完成这些单元，她很有可能被授予该延期。

这些情形涉及对住宅房产义务的较轻程度的违反，因此可能会收到违法通知。

与收到一份违法通知有关的事项——包括付款

如果一名监管违法行为的官员基于合理理由相信一个人已经违反了法案，该官员可以就所称的违法行为向他发出一份违法通知。一份违法通知只能在所称的违法行为发生后的12个月内发出。

一份违法通知将列出一些事项，包括：

Ÿ  简要说明所称的违法行为的细节，包括所称的违反的法案条款；

Ÿ  发出通知的监管违法行为的官员的姓名和详细联系方式；

Ÿ  应支付的金额及如何支付；

Ÿ  付款金额不构成承认犯罪或责任的一份声明；

Ÿ  如果付款在发出通知后的28天内做出则其不就所声称的违反行为在法院起诉他（寻求一个民事处罚命令）的一份声明。

如果其在截止日期前支付了应支付的金额，则违反相关条款的责任被解除，并且不得就该违法行为提起寻求民事处罚命令的法律程序（除非通知被撤销并且已支付的金额被退还给他）。

收到违法通知的人可以寻求延长支付金额的时间，也可以书面申请撤销该通知。

如果根据一份违法通知应由个人支付的金额没有被支付，财政部长可以向相关法院申请一个民事处罚命令。

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。