悉尼房产租金恢复上涨，租赁物业供应预计将更加紧张

在悉尼，租一套独立屋所需的开支已升至新高。

尽管城市因为疫情陷入封锁，但部分城区的每周房租要价在三个月里至少上涨了50澳元。根据Domain于周四发布的最新租赁报告显示，在今年第三季度，悉尼的独立屋租金达到了580澳元/周的创纪录高点，涨幅为5.5%，即30澳元，这也是一年来房租水平的首次攀升。

单元房租金也在一年半来首次恢复上涨，于三个月内攀升3.2%，即15澳元，中值达485澳元/周。但仍较2018年的高峰低65澳元。

悉尼依然是澳大利亚第三昂贵的租赁市场，排在堪培拉和达尔文之后。堪培拉的独立屋租金中值为645澳元，达尔文为620澳元。

但悉尼的房租水平远高于墨尔本，当地的房租中位价稳定在430澳元，使其成为澳大利亚租金最可负担的首府城市。

租赁市场开始好转

Domain研究和经济主管Nicola Powell表示，近几个月来，悉尼的租赁市场出现了好转，人们对更大的住宅和更宜居的环境的强劲需求推动了租金上涨。

独立屋的表现继续优于单元房。自2004年以来，这两种房屋类型的租金差距已经达到了95澳元的最高点。

不过，负担能力的限制正推动更多的租户住进公寓，帮助在疫情期间遭受重创的内城市场复苏。

Powell补充称，如果不是因为暂停驱逐令和为失去工作的租户提供的财政支持，可能会有更多的房屋在封锁期间空置。

整个城市的独立屋租金都取得了同比增长。

与此同时，大悉尼地区约三分之二的单元房房租有所攀升或保持稳定，只有蓝山和外环西区的公寓租金在该季度下滑，但那里的租金水平仍接近历史最高点。

在这一季度中，内西区、东区、北海滩及北区的独立屋每周租金至少上涨了50澳元，在七个租金水平创下历史新高的地区之中。

中海岸和北海滩的单元房房租中位价也达到了峰值。

Stone Real Estate Seaforth的主管Todd Baker表示，北海滩地区的激烈竞争意味着越来越多的租户愿意支付高于广告要价的租金，以确保能在好地段拥有高质量的住宅。

根据价位的不同，租客们的额外加价从25澳元到200澳元不等。

Powell表示，由于悉尼的租房空置率处于2018年以来的最低水平，租户面临着由供应短缺引发的租金上涨。

她补充称，更多的房东已经选择在广告宣传期间提高租金。

部分城区的竞争激烈

随着创纪录的房价让有计划的首次购房者更难离开租房市场，以及边境即将重新开放，使得国际学生、新移民和回国的外籍人士的需求卷土重来，再加上悉尼人从海边和乡村返回城市的需求，租房竞争可能会进一步加剧。

在Yamba远程工作一年的James Wright发现，回到悉尼后，他面临比想象中更为激烈的竞争。

他和他的拉布拉多犬在租到现在这套位于Alexandria的公寓前，曾对五处房产提交过申请，但都没能成功。而在一位朋友帮他看过这套物业后，他于同一天支付了定金，以确保能成功租下。

“在我搬离悉尼之前，我以每周700块的价格租住在Redfern一处两室带后院和工作间的独立屋。由于疫情，这个价格肯定是打了折的。”

“而现在，我搬到了Alexandria的一居室公寓里，房租是每周560澳元。”

他补充称，他觉得对于这样的公寓而言，租金在去年最多为500澳元。

尽管在一些地区存在激烈的竞争，但:Different Property Management的租赁主管Kasey McDonald警告房东们，暂时不要提高他们的租金预期。一些房东仍然不得不降低租金，以留住优质房客。

虽然需求有所上升，但随着悉尼的解封，市场和租客仍存在一些不确定性。今年早些时候可能收到八份申请的房产，现在只有一人申请。

Powell表示，近几个月投资者活动的增加也可能会抵消对租赁房产需求的上涨。

尽管这一趋势可能会因为信贷标准的进一步收紧而停滞，但她认为近期的政策声明可能并不会影响许多房产投资人士。

未来的限贷计划预计使租赁供应下滑

APRA于上周提高了缓冲利率，此举将降低买家的借款能力。

对此，西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan表示，这一变化不太可能削弱投资者活动或对租赁市场产生重大影响，但他指出，这可能会让一些首次置业者不得不延长储蓄时间。

他表示，悉尼的租赁市场已经出现了相当快的好转。

然而，现在判断重新开放国际边境会产生什么影响还为时过早，因为由于疫苗和检疫要求，海外游客回国的速度可能会很慢。

而银行监管机构表示将对信贷政策进行进一步限制的前景，也影响到了投资者的信心。

已经拥有三套投资房的Michael和Caroline Boardman表示，此举将减缓他们的购房速度。

“这无疑将影响我们在未来购置更多房产的可能，因为它降低了我们的借贷能力。” Michael表示。

“这一声明实际上有点令人惊讶，它让我们坐下来评估我们目前想要达到什么水平。

“这当然影响了我们投资的时间框架，给我们的目标踩了刹车。但在买家中介的帮助下，我们仍将努力购买更多的投资性房产。

“就目前而言，它肯定会放缓我们的节奏，让我们考虑自己能够实现什么，因为如果这只是贷款限制的开始，那么我们希望做好准备。”

房地产投资者兼Right Property Group的买家中介Victor Kumar表示，APRA提高贷款缓冲利率的举措带来的流动效应，将通过更高的租金来表现。

他表示：“建造和购买投资性房产的人将会减少，因此可供出租的房屋将会减少。”

“这将加剧我们在疫情期间看到的租赁危机，一旦国际边境重新开放，移民和学生返回，情况将变得更糟。”

阿德莱德大学建筑与环境学院的项目主管Peter koulios表示，更高的借贷门槛所带来的影响，最终会对租户造成冲击。

“在2017年，当投资者的首付要求和利率提高之后，租赁房产供应下滑。所以，新的信贷障碍预计也将加剧供应紧张的状况。”