人口“爆炸”！澳洲住房危机加剧，租金、房价或将持续上涨，政府如何应对？（组图）

在未来一两年内，将还有50万人来到澳大利亚，他们都需要居住的地方，但他们没办法带着房子一起来。

政府在应对住房危机方面发挥着至关重要的作用，尽管政府表示非常关注这个问题，但目前却并没有采取任何措施来解决这个问题。

澳大利亚存在住房危机，可供出租和出售的房产均供不应求。

移民人数的激增和国际学生的返校，导致住房需求猛增。

在未来一两年内，将还有50万人来到澳大利亚，他们都需要居住的地方，但他们没办法带着房子一起来。

这意味着他们将在租赁市场上与当地人竞争，而澳大利亚的空置率接近历史最低水平，租金也在以两位数的涨幅强劲上涨。

由于市场上的待售房屋短缺，需求的激增现在也波及房价。

澳大利亚根本没有建造足够的新住房来容纳涌入澳大利亚的额外人口。

住宅建设批准数量已经降至近十年来的最低水平。

而这种供需失衡导致房价不断攀升，令很多人难以进入房地产市场，尤其是首次置业者。

结果，越来越多的澳大利亚人因房价过高而退出房地产市场，加剧了住房危机。

但问题还不止如此……住房市场供应不足的影响是广泛而深远的。

不断上涨的租金和房价不仅给寻找住房的人带来沉重负担，而且缺乏负担得起的住房选择还会导致无家可归人口增加、社会不公现象加剧并对许多澳大利亚家庭造成巨大的经济压力。

毫不意外，这些问题的影响超出了个人范畴，对更广泛的经济领域产生了影响。

高昂的住房成本会打消潜在的技术人才移居澳大利亚的念头——如果没有地方居住，他们为什么要来这里呢？这反过来又会减少企业可用的人才库，阻碍经济增长。

同样，高昂的生活费用可能会阻碍澳大利亚人在其他经济领域的消费，从而进一步抑制经济增长。

毫无疑问，随着买方信心的增强，市场正在进入房地产周期的下一个阶段。

这反过来又会增强卖家的信心，当他们看到房价上涨时，特别是在他们认为利率接近峰值的情况下，就会酌情将自己的房产投放市场。

问题是，大多数卖家同时也是买家，他们需要在别处居住。

他们可能会升级或降级自己的居所，因此即便有更多房产投放市场，这也并不能真正解决住房供应不足的问题。

当然，一些投资者也在出售他们的房产，但一般来说，这些房产会卖给自住业主，从而进一步加剧了租赁危机。

这并不容易。

建造新房需要相当长的时间（可长达一年），而建造澳洲所需要的许多公寓楼以在首府城市的中环地区提供更多中等密度的住房，则需要更长的时间。

有据可查的是，供应短缺和建筑成本的急剧增加导致许多建筑商破产，并使其他建筑商和开发商对新的开发项目持谨慎态度。

即使开发商想要开始新的项目，目前的财务状况也难以支持。

在过去的几年里，建造新房子的成本增加了约30%，而开发新公寓楼的成本在同期增加了50%以上，这意味着以今天的市场价格，新开发项目在财务上是不可行的。

换句话说，由于人口增长强劲，而住房供应的增加无法跟上，澳洲的住房危机可能会持续多年。

澳大利亚的高移民率并不是什么新鲜事。

澳大利亚作为一个人口相对较少而幅员辽阔的国家，有着悠久的移民历史，这对其经济、社会和文化发展做出了重要贡献。

但是如今，澳大利亚需要高水平的移民来缓解其技术人员短缺的问题。

澳大利亚政府和澳联储一直致力于降低通货膨胀率，而降低通货膨胀率的方法之一就是将失业率从目前的历史低点提高，从而扼制工资增长。（编辑注：短期菲利普斯曲线表明，高通货膨胀率与高失业率不会同时发生，通货膨胀率与失业率是此消彼长的）

但是，还有一些重要的中期因素表明，强劲的移民对澳大利亚至关重要。

首先，澳大利亚面临的最紧迫的问题之一是人口迅速老龄化。

随着生育率的降低和预期寿命的延长，澳大利亚的人口结构正在向老年公民的高比例转变。

这对澳大利亚的社会福利和医疗保健系统，以及整体生产力和经济可持续性构成了重大挑战。

高水平的移民可以通过引入年轻的、适龄工作的个体帮助缓解这些挑战，这些个体能够为劳动力做出贡献，增强税收基础，并帮助满足日益增长的老年人口的需求。

其次，各个行业技能人才的短缺会阻碍澳大利亚进一步发展和创新的潜力。

通过欢迎技术移民，澳大利亚可以解决这些短缺问题，加强其在全球市场的竞争优势。

技术移民不仅能填补劳动力市场上的空缺，还能带来多元化的视角、想法和专业知识，从而推动创新和生产力。

第三，移民的大量涌入已被证明在许多方面对经济增长做出了贡献。

移民经常创办企业并创造就业机会，从而刺激经济。

此外，人口增长带来的商品和服务需求增加有助于推动经济扩张。

最后，移民带来的文化多样性丰富了社会，营造了更加包容和宽容的环境。

这反过来又提升了澳大利亚的全球形象，吸引了国际投资，进一步推动了经济发展。

因此，政府几乎不可能会在短期内降低移民水平。

要解决澳大利亚复杂的住房危机，政府必须采取多管齐下的方法。

这种方法应包括：

1. 简化规划和审批程序：

减少新开发项目获得批准所涉及的繁琐手续和官僚主义障碍，有助于加快新住宅的建设。

目前，该过程花费时间过长，并给新项目增加了相当大的成本。

获得规划批准需要两年或更长时间，因为常年人手不足的市议会城市规划部门在这个过程中拖拖拉拉，并且对于他们增加的成本并不关心。

政府可以简化区域规划条例并加快符合某些标准（如可负担住房项目）的开发项目的审批。

2. 降低建设税：

在推动更多经济实惠的住房建设时，一个被忽视的成本是对新建筑的税收水平。

在一些新建的地区，政府对一块土地进行征税，包括印花税、消费税、土地税、开发费用和基础设施费用，这些税费可能达到总成本的40%。

3. 对私人开发商的激励措施：

为私人开发商提供激励措施以建造更多的可负担住房，可以刺激供应。

这些激励措施可以包括税收减免、降低开发费用，甚至对符合可负担标准的项目提供直接财政支持。

政府曾表示，将在2024年开始的5年内提供100万套可负担住房，但迄今为止，这方面还没有任何进展。

4. 鼓励物业投资者：

虽然在许多其他国家，政府为租户提供公共住房，但在澳大利亚，约三分之一（约300万个物业）的住宅由普通投资者拥有并提供租赁住房。

但在过去的几年里，由于成本上涨和政府干预增加，越来越多的投资者退出了市场。

不幸的是，在租赁方面，政府重点放在租户的权利上，而没有帮助和鼓励正在退出市场的房东。

鼓励物业投资者提供住房将是解决租赁危机最快、最简单的解决方案之一。

5. 加大对公共住房的投资：

政府在增加可负担住房的供应方面可以发挥关键作用。

尽管州政府和联邦政府都在谈论资助社会住房，但由于政府开支的限制，这种资助并不会实现。

6. 鼓励偏远地区发展：

通过促进偏远地区中心的发展，政府可以帮助缓解主要城市的住房需求压力。

政府可以对偏远地区的基础设施和服务进行投资，以及为企业和个人搬迁到这些地区提供激励措施。

7. 解决劳动力和材料短缺问题：

政府可以采取措施解决阻碍建筑业发展的劳动力和材料短缺问题。

政府可以投资于培训和教育计划以增加熟练技工的数量，以及支持国内生产建筑材料的行业。

8. 平衡移民政策：

虽然减少移民有助于降低住房需求，但必须取得适当的平衡。

如上文所述，技术移民是经济增长的重要驱动力，政府应该制定政策确保澳大利亚继续吸引来自世界各地的最优秀人才。

澳大利亚的住房危机不会很快消失。

没有捷径可走。

这是一个复杂的问题，需要多种手段来解决。尽管政府表示非常关注这个问题，但却并没有采取任何措施来解决这个问题。

供求规律意味着：

租赁危机仍将持续一段时间，租金将继续上涨。

优质住房的短缺将在未来几年支撑房价。

澳洲房地产市场将继续分化——那些收入更高的人将能够负担得起首府城市中环的房产，这些地方的房价将继续上涨，而收入较低的人们则会被迫越来越远离城市中心，当然前提是他们能够进入澳洲的房地产市场。

首次置业者将更难进入市场，并将更加依赖“父母银行”来帮助他们在房地产领域站稳脚跟。

不幸的是，拥有房产的人和没有房产的人之间的贫富差距只会不断扩大，而这对澳洲社会无疑是不利的。