分析 | 澳大利亚房地产市场的新动态:短期再销售比例上升,投资者是主力军?(组图)
短期内的房地产再销售呈上升趋势,专家表示业主可能选择在被迫出售之前先行出售以避免债权人追债。
根据CoreLogic的数据显示,全国范围内在两年内进行的房地产再销售比例有所增加,从去年4月的6.3%上升到今年4月的8.3%。
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CoreLogic澳大利亚研究负责人Eliza Owen表示,这一趋势具有重要意义,因为短期内的再销售通常在房价强劲时增加。在不处于繁荣市场的情况下,翻新房屋的增加趋势可能表明房产业主选择出售而非被迫出售,例如在墨尔本和悉尼,房价虽有增长但并未飙升。
她表示:“通常情况下,你会看到在销售条件非常好的时候,短期内的再销售会增加。” 悉尼的两年翻新房屋的比例从去年10月的5.4%开始上升,到今年4月达到5.7%,但仍低于一年前的水平。
墨尔本的比例逐渐上升,从去年同期的3.8%增至今年4月的5%。“这反映出在2021年可能有大量的买家采取了固定期限购房贷款,”她说。“此后,墨尔本地区的房屋价值下跌了1.6%。因此,这些结果不太可能是由于资本收益的原因。
“对于悉尼来说,三年和两年内的再销售比例稍高。这可能是因为悉尼结束固定利率期限的影响更大,因为房屋价值更高,债务负担更重。
“布里斯班在三年和两年内的再销售比例异常高...布里斯班的房地产市场经历了更为强劲的复苏,并且出现了大规模的人口迁移趋势,这支撑了房价。”
布里斯班的短期再销售比例从一年前的6.3%上升至9.6%,Owen表示,这可能是由于高利率和资本增长的双重激励。珀斯的房地产价格也受到上升的利率影响较小,并且两年内的翻新比例从4.6%增至7.4%。
Owen表示,其他指标如困境房源和抵押贷款拖欠率仍然较低,但这并没有揭示全部情况。
她说:“通过这一数据和新增房源的增加,我们开始看到一些家庭处于不得不出售的位置,尽管官方数据显示抵押贷款违约和拖欠率较低。可能是因为较高的利息成本,我们可能会看到短期内的再销售。
如果人们发现他们可能无法承担高利率带来的按揭贷款,他们可能会提前出售以避免贷款违约并将其变为被银行收回的销售。”Westpac银行的高级经济学家Matthew Hassan表示,他认为短期内的再销售最有可能是投资者。
他说:“投资房产的压力更大,通常利率更高,尽管租金上涨,但它们无法跟上按揭增长。他们可能会重新考虑,并认为‘现在可能是时候抛售并支付我自己住房的按揭贷款了。’”
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“这里没有任何迹象表明悉尼和墨尔本有大规模的房产销售。”
然而,过去两年购买房产的首次购房者也可能面临风险,但即使如此,Hassan认为其他指标并不令人担忧。
他说:“拖欠通常是紧急销售的先兆。当我们看拖欠情况时,它们开始上升,但起点非常低。
“一般来说,当涉及到主要住所时,澳大利亚人非常不愿意放弃家庭住宅。更可能是投资者推动了这种转变,但也可能有一些人时间选择非常不当,陷入了这种境地。” PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示,很难将短期再销售的增加与困境销售联系起来。
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她说:“我们看到买家情绪强劲,有很多人重新进入市场购买,而且我们没有看到很多关于困境销售的证据。这不是我能直接联系到的事情。” 然而,Mardiasmo表示,短期内再销售的激增可能归因于投资者为了逃避高额的抵押成本,而不是为了获得资本收益而出售,即使在布里斯班房地产价格强劲的情况下。
她说:“是的,房产增长很强劲,但如果我们看一下正在抛售的投资者类型,通常是公寓和联排别墅,但它们的增长并不大,尤其是在墨尔本。有一些增长,但不如独立屋那么多。“就公寓的资本增长而言,并没有像人们期望的那样高。”
(本文内容及信息仅针对澳大利亚)