悉尼房价翻倍涨炒房有盼头？没那么回事！

当下澳大利亚房地产市场正如火如荼，澳洲有房一族茶余饭后总是为自己坐拥的“巨额”财产沾沾自喜，看到自己的房子价格翻倍的你肯定是喜不自胜 - 这也难怪，各类媒体上与房地产相关的标题也总是受倍受欢迎的（比如阁下就是被这个标题吸引过来的！）。

但房价在两年内翻倍，与在20年内增加一倍之间的差异可是巨大的。

前几天的一条报道引起了大家的眼球 - 《澳大利亚金融评论》（AFR）上有这样一个醒目的标题：“澳大利亚联邦银行CEO成为悉尼房产热潮的最新赢家（CBA chief Ian Narev the latest winner from Sydney's house boom）”。

Narev先生卖掉了自己位于悉尼内城区的terrace联排别墅房，售价为290万澳元 - 这位银行家从中赚取了$640,000“巨额”利润。

这笔利润斩获听起来却是令人羡慕 - 至少从账面上一眼看去很诱人。

但作为一个投资者，重要的是看标题后面的故事。那么Narev先生的投资回报究竟有多好呢？

Narev先生在2008年花了$2,260,000将此联排别墅买下，现在持有约六七年，相当于每年赚10万澳元 - 听起来真不错......但却经不起进一步的推敲。

Narev先生此房产的总增值大约为28％。已复利息公式计算，相当于每年3.7％的增长（七年为复利息计算基础）。这么看来，这个投资回报其实还真不咋滴！

不要忘了，我们还需要考虑包括房屋买卖的各项成本 - 特别是中介代理人的佣金和政府印花税。

根据新州政府的印花税税率计算，Narev先生的印花税高达$109,790。房屋中介销售佣金方面，即使我们慷慨地假设他很会谈判，将佣金压低至1％ - 那么也要给中介销售代理费$29,000。

在考虑以上两项费用后，Narev先生的“赚头”一下被缩小到了$501，210 - 总利润22％，或相当于每年2.9％的复利收益。

投资的三大因素

对任何投资者来说 - 无论是投资股票，房地产或是其他任何东西 - 一定要搞清楚三个因素：

1.你的成本

维修成本，中介费用，印花税 - 这些费用都在蚕食你的回报。

2.时间成本

价值翻倍是件好事 - 但在两年翻倍，与在20年翻倍之间的差异是巨大的。

3.与其他投资回报横向比较

作为澳大利亚联邦银行这个最大商业银行的CEO，Narev先生如果将同样的钱购入自己银行的股票（股票代号：CBA），那么他在此期间（2008 - 2015）的回报将会是傲人的13%！ 并且，他每年还会收到平均8%的股息分红！

无论是资本增值，还是从租金对股息分红的比较，他都应该购买自己公司的股票，而不是将钱用来买房子。