广州设旧村改造门槛 房企须先缴2亿元履约金

【财新网】（实习记者 杨昳 记者 王婧）要想在广州参加旧村改造，企业需先行缴付履约金，数额不得低于2亿元。广州市城市更新局于2017年8月22日发布《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见（征求意见稿）》（下称《意见》），提出上述方案。

《意见》规定：旧村改造用地面积小于30公顷的项目，企业需一次性缴纳履约金（现金）不得少于2亿元；用地面积大于（等于）30公顷的项目，企业需一次性缴纳履约金（现金）不得少于3亿元。

《意见》还规定：村集体经济组织应选择“三年内无不良诚信记录、企业注册资本不得少于1亿元”的合作企业，并优先挑选已有旧村改造经验，累计开发量达30万平方米以上的合作企业。

这是广州为旧村改造设置的门槛。未来只有拥有足够资金成本的大企业，才有机会参与广州旧村改造。

广州市已于6月18日发布《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》。该文件对广州原有的旧村改造政策进行了优化调整，明确“旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业”。

这改变了广州“旧村改造”的模式。广州市房地产专家韩世同在接受财新记者电话采访时曾表示：“以前的旧村改造，是政府先将土地收归国有，再出让给开发商。开发商提前介入政府土地整备工作，是不被允许的。这也是此前旧村改造的难点之一。”

“不过，在实际操作中，政府联合开发商提前介入旧村改造的案例，并不罕见。没有人知道成本、条件或代价，类似暗箱操作，并不利于监管。”8月24日，韩世同对财新记者说。

韩世同认为，广州8月22日发布的这份《意见》，最大的意义在于：未来旧改有了遴选开发商的机制，旧改整体过程将更加透明，对村集体和村民而言更加公平。“这类似于旧改项目的协议转让，需要达到政府、村集体和开发商三者都能接受和认同的程度，才有可能达成合作。”韩世同说。

此前7月28日，广州南沙区已经公开出让若干旧村改造地块，均底价成交。广州市国土系统有关人士当时向财新记者解释说：这几宗地块均属“三旧改造”地块，土地性质先转为国有，但并不需要政府先行收回。开发商可提前介入土地整备，因此开发商之间的竞争早在招拍挂程序之前即已完成。（详见财新网报道“定向出让重现 广州南沙7宗地底价成交” ）

存量用地对一线城市而言，已经越来越重要。对比深圳，近年来广州旧村改造的规模并不大。公开资料显示：2016年，华润置地投资超300亿元改造深圳湖贝旧村；2011年，华润置地投资200亿改造深圳大冲村。而在广州，最著名的旧改是：保利投资100亿元改造琶洲村；富力投资20亿改造杨箕村。

“广州应该借鉴深圳做法，对旧村进行改造的同时，要做大范围的配套。这对城市整体提升有较大帮助。”韩世同说。■