阳光城分拆物业上市的三个看点

编者按：本文来自微信公众号“好猫财经”（ID:haomaocaijing），作者：神镇的猫总，36氪经授权发布。

几天前，阳光城的物业公司阳光智博在联交所发布招股书，分拆上市在即。

招股书资料显示，阳光智博的主要业务为住宅物业管理服务、商业物业管理及运营服务。

截至2020年底，阳光智博拥有164个在管物业管理项目，总建筑面积3020万平方米；拥有19个商业物业运营及管理项目，总建筑面积140万平方米。

根据克而瑞发布的2020年物业企业在管面积排行榜单，在管面积达到3000万平方米以上的物业企业共60家。

虽然没有进入行业头部行列，但阳光智博的招股书有三个看点：

第一是财务数据，2018-2020年，阳光智博的营业收入为1.56亿元、9.79亿元、13.72亿元，净利润为0.17亿元、0.78亿元、1.73亿元。

2019年的营业收入突增，是因为阳光城当年接手了控股股东的住宅物业股权。

阳光智博未来爆发力值得期待，对比在管项目，阳光城的订约项目数据可观，住宅物业订约建筑面积6710万平方米，商业物业项目订约建筑面积210万平方米。

这些项目主要来自阳光城集团，对比后者过去两年猛增的销售面积，大概可以预见阳光智博未来营业收入和利润的高成长性。

第二是未来战略。阳光智博透露，未来在管物业业态将纳入更多非住宅物业类型，主要为学校、医院及养老物业。

对于阳光智博来说，这三种类型的物业拓展有着现实基础，阳光城的股东阳光控股，在教育方面布局颇深；阳光城新的战略投资者泰康人寿，又以医院、养老为保险资金配置侧重点。

目前来看，泰康人寿取代中民投，成为阳光城的战略投资者后，双方的业务协同超乎外界预期。

不仅仅是物业服务的合作，近期阳光城在拿地方面，也倾向于泰康人寿有产业优势的健康产业地块，这种模式类似于平安之于华夏幸福。

华夏幸福的暴雷有着多方面的原因，平安投下巨额股权和债权，无不显露出保险加地产模式的美好前景，只是实践需要时间和经验。

降负债没有捷径可言，在严厉调控和行业纵深发展的当下，房企正陆续选定未来发展的路线。

分拆物业上市，是降低负债和培育未来利润增量的一种方式。

截至2020年底，阳光智博的总资产14.24亿元，总负债8亿元，总权益6.24亿元，数据并不大，但对阳光城的资产负债表还是会产生积极影响。

第三是员工持股。IPO成功之前，阳光城及其子公司持有阳光智博72%的股权，关联公司持股3.41%，员工持股平台福州智博、福州慧优、阳光慧佳分别持股5.06%、10.18%、9.35%。

上市之前将股份一次性量化到员工持股平台，这在行业内比较罕见，只能说阳光城目前无比重视团队激励与稳定。

这与阳光城和战投的10年之约，以及阳光城自身的员工持股计划，有着同样的思路。

在行业集中度不断提升的今日，人才的竞争，已经成为所有竞争的本质。以职业经理人治理模式为主流的房企，几乎没有其他选择，除了给出最大诚意，吸引和培育人才。

高速增长后的阳光城，正面临着“换挡”经营的压力。

2021年，阳光城的目标是力争实现超过2200亿元销售额，同时较2020年保持增长。

更为重要的是，阳光城应该继续控负债、降杠杆，持续降低融资成本，继续优化“三道红线”指标。

从引入新战投，以及实施与战投的业务协同，再到分拆物业上市，是一系列积极信号。