开发物业支撑力减退 华润置地毛利率创新低 | 年报时氪

3月31日，华润置地发布2021年全年业绩报告。

核心经营数据显示，2021年华润置地实现签约销售额3157.6亿元，同比增长15.1%，增速创五年来最低；实现营收2121亿元，同比增长18.11%；净利润324亿元，同比增长8.69%。另据克尔瑞统计数据，2021年华润置地全口径销售额位列行业第八位。

「我们还是比较看重行业排名的，希望排名能有所提升」。华润置地总裁李欣在业绩会上称，今年的销售目标会在去年签约额的基础上有所提升。

营收及净利润增长同时，华润置地的毛利率逐年下滑，2021年整体毛利率为26.97%，这是自2014年以来首次下降至30%以下，为近十年来最低点。

物业开发的毛利率下滑最为明显。2018年至2020年，华润置地开发物业毛利率分别为42.9%、36.5%、29.1%，而2021年则继续降至23.7%。

业绩会上，李欣将毛利率的下滑归结于2017、2018年中国房地产市场高歌猛进所带来的高地价。「我们跟同行交流也很多，也参加了很多同行的业绩发布会，大家对毛利率水平回归到20%左右或者20%以上的毛利率是一个共识。」

李欣指出，回归到30%甚至以上的毛利率是不太可能的，不过集团还是有信心把开发业务的毛利率维持在22%、23%的水平。至于综合毛利率，算上投资物业的毛利率，他希望公司整体毛利率保持在25%以上。

毛利率下滑背后，是华润置地的拿地均价上升而销售均价转跌。2017-2020年，公司新增土地储备均价每平米分别为8731元、6839元、7050元、9245元。2021年，华润置地全年拿地金额为1489.6亿元，拿地均价为10351元，继续走高。

2021年，华润的销售均价为18966元/平方米，较去年下降约5.61%，为过去五年来首次出现下滑。2017年至2020年，公司销售均价为12144元/平方米、17571元/平方米、18302元/平方米、20091元/平方米。两组数据对比发现，2019年之后地价与房价的「剪刀差」便逐渐缩小。

过去一年，华润置地仍在积极扩充土储。新增土储计容面积1439万平方米，总土储面积达6873万平方米。据此前中指研究院数据，华润置地2021年全年拿地销售比为45.5%，超过拿地销售比40%红线5.5个百分点。

相较营收主力开发物业而言，华润置地的投资物业租赁收入占比较低。2021年，整体租金收入为174.3亿元，仅占营收的8.2%。但投资物业毛利较高，2021年达68.2%。标普报告指出，高利润的租金收入将会继续帮助华润置地遏制利润率的下滑

同时，华润置地对投资物业采用公允价值计量。近五年，该公司投资物业公允价值变动贡献的收益高达392.93亿元，成为华润置地盈利及分红的重要支撑。

在收并购方面，华润置地首席战略官谢骥在业绩会上称，公司并购贷储备有 400 亿，将更多侧重于项目端的收并购，不会考虑公司平台股权的收并购。一旦项目成熟，华润置地的并购贷款可以随时启用。

到目前为止，除了华润万象生活并购物业公司外，华润置地还没有落地具体的并购项目。