券商保驾护航,房企“去杠杆”能否实现软着陆?
房地产行业正在迎来救赎。
民营房企所遭遇的现金流危机,有望于 2022 年逐渐实现好转。一个名为 " 信用保护 " 的工具,正在重塑民营房企的债券融资形式,帮助民营房企一步步走出阴霾。
对中国经济而言,房地产承担着支柱性产业的角色。房地产行业的动荡,不利于国家经济的稳定和发展。民营房企 " 去杠杆 " 不应该是硬着陆,而更应该是软着陆。
为了实现民营房企的软着陆,由国家队提供的 " 信用保护 " 工具将发挥出重要作用。
一,贴身护航,民营房企开始软着陆的新时代
5 月 20 日晚,碧桂园地产发布公告称,公司正式完成 2022 年第一期公司债券 "22 碧地 01" 的簿记建档工作,同步完成公司债券簿记建档工作的还有龙湖地产和美的置业。
这是中国民营房企首次采用第三方 " 信用保护 " 机制发行企业债券,以提高投资者信心,重新激发房企在债券融资渠道上的投资积极性。为房企债券提供 " 信用保护 " 的企业为清一色的国家队,如中证金融、中信证券、国泰君安以及第一上海等券商。
碧桂园、龙湖地产和美的置业被选定为三家试点房企,随后又增加旭辉控股、新城控股和中梁地产等民营房企。
这是 2022 年以来,民营房企首次发债融资。这一系列动作都意味着,民营房企的债券融资渠道正在逐渐恢复。受此前华夏幸福、恒大、佳兆业以及世茂集团等,房企债券融资受到重大打击。投资者对房企债券投资信心大幅下滑,房企相关债券价格频频大跌,这对房企的债券发行造成重大挑战。
要想推进房企的债券重新发行,首先就要提振投资者信心。对今天的中国房地产行业而言,信心比黄金更重要。投资者没有信心,别说房企债券难卖,就连房子销售也止不住地接连下滑。
在 2022 年 1-4 月份,中国上市房企累计销售额遭遇断崖式下滑,跌幅均在 30% 以上。其中,中南建设和世茂集团销售额下滑幅度高达 69%,不可不谓之惨烈。
销售额的下滑直接影响的就是房企现金流的回笼,若是房企销售额持续萎靡,其结果是将有更多的房企陷入现金流危机之中。
5 月 12 日,融创集团发布公告称,无法支付 4 笔美元债的利息,合计 1.04 亿美元。孙宏斌竭尽全力地避免成为第二个中国恒大,但融创最终仍然陷入了美元债违约的困境。
当销售端萎靡不振的时候,融资端又迟迟无法恢复正常,这将对民营房企造成致命打击。
在这种情况下," 信用保护 " 工具就显得尤为重要。
" 信用保护 " 工具直接分散了房企债券的风险,提高了房企债券的信用度。这是一种全新的房企债券发行方式,即:信用保护 + 债券发行。
房企发行债券,再由国家队券商为房企债券提供信用担保,为投资者注入一针强心剂,帮助房企走出融资困境的同时,又为投资者提供了一个双保险。
这对民营房企而言,是一种贴身保护。在恒大债务爆雷过程中,成千上万的投资者、供应商和业主遭遇严重损失,对社会经济造成了十分恶劣的影响。即便恒大的一部分楼盘可以由地方城投等国资来接盘,完成收尾工作,确保业主利益。这是一种事后保护,只能尽可能地减少社会经济损失,但对上下游产业链造成的相关损失仍然十分惨烈。
相比于事后保护," 信用保护 " 工具所提供的则是事前保护。" 信用保护 " 工具的介入,能够筛选出优质的民营房企,提升民营房企融资能力,逐步恢复投资者信心,为房企实现软着陆保驾护航。
在碧桂园、龙湖地产和美的置业先行试点 " 债券发行 + 信用保护 " 这一融资模式后,我们可以相信,后续会有更多相对优质的民营房企加入进来。
逐步摆脱现金流危机," 信用保护 " 工具正在帮助民营房企开启一个软着陆的新时代。
二,要警惕房企硬着陆的危害性
在房企硬着陆方面,恒大集团可谓是典型中的典型。
债务爆雷,房企 " 去杠杆 " 硬着陆所带来的危害是非常惨烈而深远的。
作为中国民营房企中的航母级企业——中国恒大,它的债务爆雷具有显著的 " 突发性 " 和 " 剧烈性 "。
2021 年 7 月,广发银行向法院申请冻结恒大 1.32 亿元资金,正式拉开了恒大现金流危机的序幕。尽管广发银行和恒大集团迅速和解,但随后,安徽、湖北、昆明、兰州等多个恒大项目,都遭到企业诉讼,或是要求恒大支付供应商欠款,或是要求收回恒大未施工地块。
自此,恒大危机正式显现。但这时,要扑灭恒大的火已经来不及了。许家印就像一个消防员,哪里起火,就去哪里灭火。但灭完一个火,恒大内部又燃起另一簇火,令许家印焦头烂额。
到 2021 年 9 月,恒大理财无法兑付,一下子彻底引爆了恒大债务危机。全国各地的恒大理财投资者涌向恒大各省分部和深圳总部,声讨血汗钱。这让恒大债务迅速恶化,受频繁的负面新闻影响,恒大楼盘销售几乎陷入停滞。
当第一张多米若骨牌被推倒的时候,恒大债务危机就再也拉不回来了。同时被牵连的则是千千万万的业主,买了恒大的房,迟迟交不了房,反而被恒大套牢。在恒大现金流危机中,被套住的不只是许家印,还有无数业主、供应商、投资者都被卷入其中,对社会稳定和国民经济造成了显著的伤害。
像国内知名的金螳螂、全筑以及欧派等家装公司,都因恒大债务爆雷而陷入三角债的泥潭之中,难以自拔,损失惨重。
恒大案例是一个惨痛的教训,是大型民营房企在 " 去杠杆 " 途中所硬着陆的一个惨痛教训。对民营房企而言,恒大式的硬着陆不可重蹈其覆辙。
引入券商的 " 信用保护 " 工具,一个重大理由就是,避免其他的大型民营房企成为中国恒大第二。民营房企既要 " 去杠杆 ",也要软着陆,才能最大限度地保护投资者、保护供应商、保护业主,进而保护中国房地产行业的稳定和发展。
在引入 " 信用保护 " 工具之前,由券商对房企财务状况进行审查和监督。在原来 " 高杠杆 " 时代,诸多民营房企蒙眼狂奔,而今,不再任由民营房企单飞。券商既是民营房企的债券信用保护者,也是监督者,二者相互陪跑,用一种更稳健、更安全的方式,推动民营房企逐步实现软着陆。
三,稳中求存,房地产没有春天
中国房地产行业已经告别高增长,进入存量时代。
在房地产的存量时代,房企已经不会再有高速增长的春天。
" 信用保护 " 工具在房企债券中的引入,其本质是一种托底行为。而且,企业债券本身就已经包含了企业信用。在企业信用之外,再引入券商的 " 信用保护 ",这本就说明了投资者对房企信用的不自信。券商和房企的双重信用绑定,为的是帮助房企恢复融资信心,避免房企排队陷入现金流危机。
可现金流所解决的是房企融资难的问题,而今,中国房企所面临的困局不只是融资难,还有库存大、销售难、购房者信心不足等多重问题。
这些问题不会因为 " 信用保护 " 的介入而消失,它所反映的是,中国房地产行业在过去 30 余年里积压下来的行业顽疾。同时," 去杠杆 "、" 降负债 " 仍然是中国房企不可逃避的一道坎。
5 月 15 日,央行下调房贷利率 20 个点,降至 4.4%。5 月 20 日,央行再次下调 LPR15 个点,让房贷利率最低可降至 4.25%,对房地产释放出重大利好。其中,沈阳、大连、南京、郑州等城市,先后放开落户限制,取消限购,对房地产松绑。在短期内,这些重大政策利好,对提振房市有一定积极作用。
可是,从长期来看,中国城镇化率在 2021 年已经达到 64.72%,增长空间接近于顶部。根据国新办发布的数据显示,2019 年中国住房总量就达到了约 6.5 亿套,人均居住面积约 45 平米,远远超出了中国总人口的住房需求。
在 " 房住不炒 " 的政策下,房企高扩张已经不现实。精耕细作,稳中求存,将成为中国房地产行业的新常态。正如万科总裁郁亮喊出的那句:" 活下去 ",才是最重要的。
高增长的房地产春天,再也回不来了。
ZAKER 新闻出品
文 / 肖邦