数字背后的财富密码 — 《悉尼西北优先增长区报告》解读

上周一，新州规划部长 Anthony Roberts在Schofields宣布，将在悉尼西北优先增长区新增加两万户住房供给。同时他希望更多项目能预留住房给教师、护士、警察这些关键职业从业人员 。而六月份即将颁布的新州政府预算，其重大看点就是推出解决悉尼住房可负担性的方案，规划厅长的这番讲话到底有何玄机呢？

规划厅长算错数？

本次厅长发言其实是为一个对悉尼众多开发商和房地产投资人有深远影响的报告做背书的，这份报告的名字是《North West Priority Growth Area Land Use and Infrastructure Implementation Plan》，中文译名《悉尼西北优先增长区土地利用和基础设施实施计划》。

悉尼西北增长区早已开始开发建设多年，许多区域开发甚至都进入了扫尾阶段，这个时候才发布《土地利用和基础设施实施计划》，似乎显得非常滑稽，但聪明人一眼就知道这背后必有玄机。

悉尼西北增长区的规划共包含了16个suburb，其中11个suburb的开发土地都已经释放，仅有North Marsden Park、Riverstone East、Vineyard这三个区域的规划还没有正式获批。另外还有两个保留区West Schofields和Shanes Park。

西北增长区原先总规划是7万户，已经释放的2/3的土地可以建设53150户，剩余未释放的1/3土地中很多是保留绿地和排洪通道，最多只能安排约1.7万户。可厅长却说要再加2万户，总共得再安排3.7万户，就是数学再差的澳洲小学生也知道这道算术题做错了。

数字背后的财富密码

但名校毕业的厅长显然早就另有妙计：调整原先的规划，提高建筑密度，让同样面积的土地可以安置下更多的房子。看到这里，想必所有在悉尼西北增长区域持有开发用地的地主们立马会瞪大了眼睛，幸福怎么会来的这么突然？ “魔鬼就在细节里”，那就让我们在这个新鲜出炉的《土地利用和基础设施实施计划》里面找找财富密码吧。

首先，报告中出现了一个新名词："Growth Corridor along Schofields Road between Rouse Hill and Marsden Park"，在本增长区内新划出一个“增长走廊”，从Rouse Hill 沿着 Schofields Road 一直延伸到 Marsden Park，政府将对这条增长走廊周边的项目重新调整规划，说白了就是增加建筑高度和密度。

另外，原先设定的最小独幢House 300平方米，双拼House 500平方米的标准实在太高了，必须把地块划得更小一点，这样才能容纳更多的房子。当然，因为西北增长区横跨了三个Council，不可能搞一刀切，但划得更小是一定的。

但如果政府想这么硬塞进去2万户，那肯定会被吃瓜群众用脚投票的，所以大棒必须配上胡萝卜才行。而厅长的胡萝卜就是进一步改善西北增长区的基础设施建设。

报告重点逐个看

在这份洋洋洒洒59页的报告里，最主要的内容就是阐释政府在基建上的动作，内容实在过于庞杂，咱们就直接给大家划重点吧。

1.下定决心延长铁路线

在这份报告中，多角度提到了把新建的西北铁路线从 Cudgegong Road Station 延伸到 Marsden Park Strategic Centre，让整个增长区被一个十字形的铁路网所覆盖。延伸铁路线所涉及到的土地已经全部被作为指定用途保护起来。

2.明确增长区的双中心战略

在原先的规划中，西北增长区仅有Rouse Hill一个区域中心，想必去过 Rouse Hill Town Centre的读者们对这个悉尼一流的现代小镇早已不陌生，虽然 Rouse Hill Town Centre 的二期工程即将上马，但面对9万户近30万的庞大居民还是力不从心了。

报告中反复提到，要认识到Marsden Park的作用和功能，明确其Strategic Centre（战略中心）的定位，要让Rouse Hill和Marsden Park成为增长区的双中心城区，扩大Marsden Park的Town Centre，充分考虑更多的商业、零售和高密度住宅规划。

3.更多的就业机会就在家门口

虽然西北增长区紧挨着蜚声国际的Norwest Business Park，但政府还是决定在区域内再新建三个就业园区，而且每个就业园区的工作岗位都超过了1万人，分别是Marsden Park, Box Hill, Riverstone，3个新建园区的总规划就业人口4.1万人。

独受宠爱的Marsden Park

三个园区中，政府明显更偏爱位于Marsden Park的Sydney Business Park（悉尼商务园区），在报告中明确指出铁路线延伸到Marsden Park 是为了更好的服务于Sydney Business Park，让其成为工作、居住、商业零售一体化的新中心城区。

毕竟相比于还在纸上谈兵的Box Hill, Riverstone两个就业园区，Marsden Park有着巨大的先发优势，已经开业的大项目就是一大串：

•IKEA（全球最大家居连锁）2.8万㎡零售厅和瑞典食品市场；

•巧克力中的劳斯莱斯 Lindt & Sprungli（瑞士莲），工厂加零售店总面积超过2万㎡;

•Home Hub（大型家居连锁）营业面积1.9万㎡，里面还有JB HI FI 家电连锁和一家健身中心；

•ALDI（全球廉价超市连锁）Marsden Park第一家开业的生活超市；

•Bunnings Warehouse（澳洲最大的五金、家装连锁）；

•Dulux（多乐士涂料油漆）

近期最引人注目的就是将于8月份开业，全球最大会员制超市Costco 的悉尼第三家、全澳第九家连锁店——悉尼商务园连锁店，营业面积近1.4万平方米，250名雇员，将为增长区居民提供丰富又便宜的全部日常生活必需品。

看到政府在交通、商业、就业等全方位的配套升级，想必那些已在西北增长区置业的投资人、已有开发项目的开发商都已经乐开了花，但别急，您还必须亲自喊一声“芝麻开门”，财富大门才会真正为您敞开。

因为这份重磅的《悉尼西北优先增长区土地利用和基础设施实施计划》目前还在公示阶段，政府对于计划中的各大项目推进顺序和力度还需要听取广大群众的意见，公示的截止日期是2017年6月20日。这是公示调查问卷的网址：https://oeh.au1.qualtrics.com/jfe/form/SV_0xotKpBlGTs6aMd，读者们可以赶快通过问卷告诉政府，这个实施计划里面你最希望哪些内容最先变为现实。