老百姓如何在澳洲做一个开发商(上) | 澳房闲话24

最近我利用空闲时间，阅读了澳洲本地的房地产投资者和创富教育家Stuart Zadel编着的书《The New Way to Make Money in Property Fast》,翻译成中文名字可以叫《房地产快速致富新法》。

看名字似乎有些成功学书籍的感觉，但仔细阅读全书后，我发现作者的内容其实还是非常接地气的。

虽然本书的作者标注的是Stuart Zadel，但实际上，这是一本由七位在房产领域内各领一方风骚的行业专家联合编着的一本实用工具书。

这七位作者他们分别在房地产市场研究，房产开发，快速装修，资产保护，税务，以及Distressed Property投资等不同领域有着长期的研究，是各自领域内的颇有名气的人物。

因此，这样一本由多位专家合力着成的力作，也从不同纬度，对澳洲房产的多样投资策略做出了解析。

（Stuart Zadel曾经是个健身房老板，做了很久的小生意，2006年突发奇想改行做起了房产教育）

而在阅读全书后，我特别想和各位分享的，是其中一篇关于房产开发的章节，作者是Bob Anderson，一个在房产开发领域摸爬滚打了30年老司机。

Bob在书中讲述了个人如何在澳洲成为一个开发商的基本思路和策略。

（澳洲地产开发教育老司机Bob Anderson）

个人也能做开发商？这在中国对许多人来说或许是天方夜谭，但在神奇的土澳，这样的事情却再也平常不过。

拿小的来说，个人买块空地来造个自住房，从某种意义上来说，这样的经历也算是当了一回开发商；而往大了说，像Meriton这样的超级开发企业，几十年前不也是从一个不起眼的小开发开始做起的吗？

所以说，千里之行始于足下，再大的企业，再大的愿景，一开始也需要脚踏实地的从头干起。

好了，话不多说，今天就先来说说个人开发房产的几大基本步骤。鉴于内容较多，因此，这个话题我们将分两次来谈。

1，明确你的财力

绝大多数人对于自己做房产开发连想都不敢想的原因，第一条一定是“没有钱”。

的确，钱是一个大问题。不过，没钱也不是完全不能做一个deal，但你需要非常有“创意”才能做一个开发项目，具体怎么做，我们先卖个关子。

但假设你有一些钱，或者房子里有一些Equity，那么你第一步要做的事，是先弄清你能够负担开发一个多大规模的项目。而要找到答案的话，最好的办法是去寻找一个Commercial Finance Broker。

请注意了，我特地把这个专业人士的名字写出来，就是为了让你区分清楚，这里的broker和我们平时购买自住房，投资房的Broker是不一样的，Commercial Broker他们通常对于房产开发类的贷款比较熟悉，因为里面的学问和贷款的流程，和购买自住房那是差了远了，因此千万别找错了咨询对象。

一个好的Commercial Broker可以根据你的财务能力，告知你的借贷能力，这样，你对大约所开发的项目的规模也基本有了底。最好在借贷比例上留有余地，免得到时出现意外。

2，建立正确的投资架构

对于一个房产开发者来说，建立一个正确的投资架构是非常重要的。

你不想因为投资失败而赔上全部家当吧？你也不想投资之后给政府交上大笔大笔的税吧？要做到这点，你就要好好花点功夫了。

建立正确的架构必须在你购买site之前，否则买了土地却发现买在了错误的名下，损失将非常巨大。

而什么样的架构最合适你，取决于你的开发策略。你是会在开发后全部销售呢？还是卖一部分，自己保留一部分产权？还是全部自持？另外，你是单身，已婚？是个人开发，还是和别人联合开发？这都将影响到你以什么样的名义去购买开发标的。

那么问题来了，作为开发者的你又怎么知道哪种模式最合适自己呢？答案是：你不必知道。你需要做的是去咨询一位资深的商业会计。

和上一个步骤提到的点一样，这里的会计可不是平时帮你退税的个人会计，他们估计对开发结构这样的专业问题并不了解，你应该找的是一个专门给开发商提供服务的会计，他们会用自己的专业知识，告诉你怎样的结构合适你，是公司名义，Trust，还是其他结构去做开发。

3决定开发地点及物业类型

前面两点看着有些干燥，无聊吧，那么这一点你肯定就感兴趣的了。

根据前面的两个步骤，你已经知道了你的贷款能力，总投资额，以及用什么样的名义去做开发，接下来的步骤，你需要做的就是决定开发什么样的物业类型。

对于大部分起步的人来说，通常我们会建议第一个开发项目比较适合做一个小的Subdivision，比如说把一个house拆了，在土地上建两个duplex，或者三四套townhouse。（对大部分人来说，第一次能做成这样的项目已经非常不错）。

在选择开发地的时候，如果可以那最好就从你熟悉的区域开始寻找，因为你是“地头蛇”嘛，对周边的环境，规划，和发展就比较熟了。

最好寻找那些有重大规划，有增值潜力，人口增加比较多的区域，这样对于未来的销售会比较有利。多登陆一下Council的网站，去看看你要开发的区域的zoning如何。如果你不懂怎么看， 那么同样可以投资一笔小钱，请一位Town Planner来帮你提供这方面的专业意见。

可见，整个开发过程是一个不断借力的过程，你不可能自己掌握所有的专业知识。

平时呢，有事没事的请和当地的房产中介保持一个不错的关系，那么当有合适的Site出现的时候，他们会想到你。

4 选定开发地点

终于到了选定开发地的时候了。要找一个潜在的开发土地，通常来说有两种类型的土地：on market sites和off market sites。

On market site就是指通过公开渠道可以找到的开发地，主要通过以下几种渠道可以找到：买家中介，网站，报纸媒体，房产中介等，而off market site甚至那些不通过公开广告方式而出售的土地。

重点来了，通常来说，off market site对于一个开发者来说，可能未来的收益会更高，因为这样的房产或土地，owner其实并不急着出售，但通过测算可以获知，这样的site的潜在开发价值或许又是最高的。

这时候，你可能又需要借力了，买家中介或者专门的site flickers（专门卖地的人或公司）他们的手中通常有这方面的资源，你可以通过他们的服务去寻找潜在的开发地，或者有时候，你需要他们帮你去说服owner将土地或房产出售给你。

总的来说，在确定site时候，你需要做大量的调研，寻找位置合适的开发土地，对当地的人口组成，交通，购物，历史增值情况等都要了解，这样才能保障你所选择的开发项目最终得以顺利销售。

5尽职调查和可行性研究

不用赘言，这个步骤将决定你的Deal有多大的收益，是整个开发过程中很有技术含量的一步。

尽职调查分为三步：城市规划，项目设计，以及工程尽职调查；可行性研究报告就是算一算项目的盈利预计。

城市规划的尽职调查包括研究Zoning，看你所感兴趣的location能够建造怎样的房屋，这些信息基本上你在Council的网站上都可以查到。如果自己不会，那就要出钱请专业人士帮你做这部分的尽职调查，当然他们通常收费也是不便宜，但这是必要的成本。

项目设计包括确定项目所开发的套数，项目在土地上的大致方位，车库的位置等等。完成这些工作你需要设计师和建筑师的专业意见。

工程尽职调查则要找一位土木工程师。如果你买的地是带DA的，那这些工作基本上已经做好了。总而言之，如果你没有这方面的专业知识，那你最好请教一位有经验的建筑师。

可行性研究可以让你知道这个项目是否真的可以盈利，在这个领域有一些不错的软件可以帮你完成计算，但其实这就相当于一张利润表，初步的计算可以通过笔头来自行完成，也就是：

利润 ＝ 销售额 － 成本

成本主要包括以下几个方面：土地收购成本，咨询费，建筑成本，贷款成本，销售及市场推广费。

通常来说，一个开发项目的土地成本和建筑成本加起来应该占总成本的80%左右，如果计算出来的最终利润不理想，那么可以看看这两部分的成本是否有效控制了。

说到这里，我们大约只涉及了房产开发环节中的前一半。你应该注意到了，到目前为止，你还没有出手买地，更不要谈开工建设，整个流程下来应该说绝对是一个技术活。

关于开发过程中接下来的几个重要步骤，我们下次再聊。

祝各位中秋节快乐！