澳外国人投资指南（六）：已建住宅的再开发

住宅房产——为了再开发的已建住宅

外国人（临时居民和外国非居民）在购买已建住宅作再开发前通常需要申请取得外国投资批准。

只要再开发真实地增加了房屋存量，外国人通常被允许在澳大利亚购买一个已建住宅用作再开发。在澳大利亚的房屋存量上的增加通常意味着至少一个额外的住宅被建立。

本文陈述了评估购买已建住宅房产作再开发的申请时通常会考虑的因素及通常适用于批准的条件。

将一个已建住宅再开发成多个住宅

如果一个已建住宅或多个住宅被拆除并替换成比被拆除的住宅更多的住宅，一个再开发方案通常被批准。该方案通常在受到以下条件的约束下被批准：

Ÿ   在拆除和再开发前，现有的住宅必须保持空置；

Ÿ   现有的住宅被拆除并且新住宅的建设在批准之日起的4年内完成；及

Ÿ   住宅完成的证据在申请人收到后的30天内被提交。这可能包括最终占用或建筑商的完成证书。

如果再开发计划或使用房产的意图在收到批准后发生变化，外国人将通常被要求寻求一个变更。

开发不能在要求的4年内完成的特殊情况下，外国人可以申请变更条件。变更的申请必须在该4年结束前至少2个月做出。变更将产生费用。变更将根据具体情况被考虑。

例1

Brendan想要购买一个已建住宅来再开发成4个住宅。他申请了批准来购买该房产并对其进行再开发，并支付了相关的申请费用。由于再开发将真实地增加澳大利亚的房屋存量，Brendan被批准在受到再开发成多个住宅的通常条件的约束下继续购买。

为了符合批准的条件，Brenda和他的关联人从交割时起到拆除该住宅前不能占用该住宅或将其租赁给租户。Brendan还必须尽一切努力来在外国投资批准之日起的4年内完成再开发。

例2

Gina想要在毗邻的地块购买3个已建立的住宅来再开发成一个20个住宅的小区。她申请了购买每个住宅并再开发它们的批准，并支付了相关的申请费。由于再开发将真实地增加澳大利亚的房屋存量，Gina在受到再开发成多个住宅的通常条件的约束下被批准来继续购买。

保留一个已建住宅并建立一个额外的住宅

当额外的住宅与现有的住宅的大小和金额相当并且一旦被建立其中一个或两个住宅可供独立第三方使用（通过出租或者出售给第三方）时，保留一个已建住宅并建立一个额外的住宅的计划通常会被批准。

额外的开发仅仅是作为对现有住宅的扩建或翻新或者与一个现有的住宅有关联（例如以祖母房、娱乐空间的形式提供一个现有的家庭成员住宿或其他私人客人住宿）的计划将通常不被批准。

例3

James想要购买一个已建住宅来并在其上建立一个额外的住宅。额外的住宅计划是位于该地块后面的一个单独独立的房子并与现有的住房大小相似。James打算在完成再开发后将两所住宅都出租。

James申请批准来购买该房产并支付了相关的申请费。拟定的再开发将真实地增加澳大利亚的房屋存量，James获得了批准来在受到一般条件（包括其中一个住宅将被出租或出售给独立的第三方）的约束下继续购买。

例4

Celina想要购买一个已建住宅并在其上建立一个祖母房。该祖母房将是一个单独独立的住宅，但是其将比已建立的住宅小很多。Celina计划主要使用该祖母房作为度假住宿来招待家庭成员和朋友。

这种类型的计划通常将不被认为是对澳大利亚房屋存量的真实增加，根据外国投资框架将通常不会被批准。

将一个已建住宅再开发成一个新住宅

外国人通常不被批准购买一个已建住宅来再开发成一个新住宅，无论现有住宅的条件如何。

这同样适用于一个外国人寻求购买2个已建住宅来再开发成2个新住宅、3个已建住宅来再开发成3个新住宅（等等）的情况。

出于澳大利亚的外国投资框架的目的，空置土地上如果之前有一个住宅，其通常不被视为空置的。同样地，外国人通常没有资格来购买以前建有住宅的空置土地（除非拟在土地上建设多个住宅以增加房屋存量）。

费用

对购买住宅房产的批准的申请只有在相关的费用已经被全额支付后才会被考虑。

处罚

如果违反了澳大利亚的外国投资规则，可能会受到严厉的处罚（包括民事和刑事处罚和处罚命令）。

不遵守澳大利亚的外国投资框架的情况也可能引起执法机构和其他联邦部门（例如移民和边境保护部门）的注意。

如何申请

如果你想要为如下申请外国投资批准：

Ÿ   一个新的住宅

Ÿ   空置的住宅土地

Ÿ   一个二手或已建立的住宅

Ÿ   一个已建议的住宅的豁免证书

请使用澳大利亚税务办公室的外国投资申请表格。

外国人应注意确保其提供正确的详情和所有要求的信息来作为其申请的一部分，因为在一个批准已经被授予后对详情的变更（例如姓名或房产地址）可能要求外国人寻求一个新的批准并缴纳进一步的费用。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。