繁荣世界︱东边日出西边雨 房产后市引争议

图来源： AFR

自2015年来，不断的有学者在预测澳大利亚住房市场是否会走向衰落，但始终没有定论。

 《澳洲金融评论》报导了几位学者和专家的研究，分别从不同的层面去分析房产市场的走向。 读者可以从他们的观点中，去思索相关的议题。

 基本上这些学者持 2 种相反的看法：担忧：澳大利亚房产市场将步入衰落

 新南威尔士大学的经济学家 Richard Holden 和学者 Jonathan Tepper 表示，被高估的房价，房价与收入比率的上升以及银行的措施等等，都是房地产市场出现危机的迹象。

 在 Jolly Swagmen 播客的一系列采访中， Holden 和 Tepper 表达了他们的担忧，认为澳大利亚房地产市场可能会步上全球其他房地产市场低迷之路。

 乐观：房产市场的体质是健康的

 Mortgage Choice 首席执行官 John Flavell 对澳大利亚房产市场持乐观态度，他认为目前人口增长的供需关系等关键指针是平衡的，而且风险最高的抵押贷款 --'' 只付利息的贷款 '' (interest-only loans）--的违约数量处于历史低点。

 Flavell 和澳大利亚的金融经纪人协会的 Peter White 都表示，澳大利亚的房屋市场结构比全球那些房市低迷的市场更加健全。

具体论点如下

消极观点：对房市未来的担忧

•  来自经济学家Richard Holden 的看法

图：新南韦尔斯大学 (UNSW) 经济学家 Richard Holden 图来源： AFR

悉尼是世界上房价和收入比率第二高的国家，在过去 10 年里，我们已经看到它们的价格涨得很厉害，这是一个标志。

 他表示，当他看到四大银行中的一位首席执行官，在电视上直截了当地说， “ 我们看房地产贷款没甚么问题，这些都是个人抵押贷款，没有风险问题。 ”他感到非常担忧，因为''只付利息的贷款''是存在隐患的。

 在美国次贷危机期间，五年期可调整利率抵押贷款（ ARM ），带有误导性的前期优惠利率 ( 请看teaser rates注一) 引发了骨牌效应。 目前澳大利亚审慎监管机构已经严格管制只付利息的贷款，以防止步入美国信贷危机的后尘。

 Holden 解释，“如果你开始看到西悉尼的新闻中，谈到'取消赎取权( foreclosure) '的贷款者数量，创下历史新高时，或者银行宣布“只付利息的贷款”不能再继续时， 那么我就会开始说'’我很担心现在会出现一波违约浪潮。 ’’

•  来自经济学家 Jonathan Tepper的观点

图：经济学家 Jonathan Tepper 表示，一旦处于经济低迷时期，反应已经太迟了。 图来源：AFR

当违约率上升时，监管机构才提出解决经济低迷之道，那就太晚了。

他说， “ 当澳大利亚违约率升高的时候，我可以保证澳大利亚市场已经进入低迷时期了。 ”

 穆迪 6 月份的最新数据指出，拖欠达 30 天以上的抵押担保贷款占 1.67 ％，高于 3 月份的 1.59 ％和 2016 年 6 月份同期的 1.50 ％。 而拖欠90天以上的贷款大多数有增加，违约率还处于历史低点。

 Tepper 表示，建筑许可证或批准是更好的调整方针，因为这些方针已经提前一年预示了经济放缓的征兆。 目前澳大利亚的新住宅批准已经达到顶峰。

 积极观点：对房产后市持乐观态度

• 来自John Flavell 的看法

图： Mortgage Choice 最高执行官 John Flavell. 图来源： AFR

Mortgage Choice 最高执行官 John Flavell 反驳以上说法，他认为澳大利亚是比较保守的市场，有一个自我修复的惯性，也就是说，在经济下滑发生之前会自我修正，所以放缓建筑审批只是预防措施，而不是一个反应。

来自市场的自我修正

他表示： “ 市场对自身进行修正是相当不错的，所以它不会超出自己的预期，事实上，建筑批准的数量会很快下降，市场也会自我平衡。 ”

 Flavell 认为， “ 高房价 ” 并非高估的房产市场即将下滑的征兆，而是因为住房需求增长和信贷成本下降后所出现的 “ 新常态 ” 。

澳洲有 2500 万人，过去十二个月人口增长了 1.9% ，所以需要满足多年来人口增长对住宅的需求。 是这些因素推动了房产的价格。

Flavell 补充说，尽管住房价格与收入的比率很高，但与上一次周期相比，家庭花费在偿还抵押贷款的费用上是有所减少的。

 住房供不应求，加上利率没有以惊人的速度上升，所以在抵押贷款方面有着健康的缓冲。 低水平的失业率和更好的经济增长预测也缓冲了住宅市场。

•  来自其他专业机构的报告

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  图：来源于网络
  

瑞银集团 9 月份的报告称，越来越多的借款人高估自己的收入，并低估了他们申请抵押贷款后的开支，这些所谓的 “ 骗子贷款 ” 的价值，可能高达 5000 亿澳币。

 瑞银分析师 Jonathan Mott ， Rachel Bentzvelen 和 George Tharenou 在报告中提到： “ 抵押贷款比银行认为的更为紧张，这意味着经济下滑的损失可能比银行预期的要大。 ”

 经纪人调查了截至 8 月份的 12 个月内 907 名申请贷款的借款人，发现 1/3 的借款人没有提供真实的信息。

 Finance Brokers 的 White 表示，瑞银的调查中，由于抽样太少尚不足以反映市场的真实情况。

 White 说， “ 澳大利亚证券投资委员会和澳大利亚证监会 (ASIC) ，在四年期间看了 50 万笔贷款。 ”

 经纪人发放的贷款额度较高，其中很大一部分是 ' 只付利息的贷款 ' ，其违约率与银行发行的贷款违约率一样低。 ”

注一 . “前期优惠利率”(Teaser Rate)的定义

 可调整利率抵押贷款（ ARM ）的初始利率。 这个利率通常低于市场利率，贷款机构利用前期优惠利率来吸引借款人选择传统抵押贷款。

 然而 Teaser Rate 只在最初的几个月内生效，之后利率将逐渐攀升，直到达到市场的指数利率。

 在长期利率走向历史低点的时期，前期优惠利率的用户会显着增长。 一旦利率上升，贷款机构将调整ARM的利率，以此来赚更多的钱，届时，拥有ARM的借款人就将面临支付高额利息的困境。