每日地产 | 联邦银行调整贷款政策，几大银行或效仿

在昨天政府成立对银行调查的皇家委员会之前，澳洲最大的房贷机构联邦银行CBA就对外宣布其正在对其贷款政策进行重大改革，以“确保房地产市场的长期可持续性”。 

业内人士表示，未来其余三大银行或也会效仿CBA的做法，陆续做出类似的调整。

CBA将收紧现行贷款政策——例如会提高首付比例，并将出台新举措，使高风险区域的借款人更难获得贷款。借款人将面临更严格的偿还能力的审查，比如要提供更多证据，让银行了解借款人是否有其他可能影响长期偿还能力的债务和义务。

一位银行发言人说：“我们持续致力于确保客户财务状况的健康、确保澳大利亚房地产市场长期保持可持续性，此次改革就是我们为此做出的一部分努力。”

在CBA推出此举之前，澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）此前更新了其发布的公众警告，APRA警告称放贷机构需要加强对新借款人还款能力的审查力度，以提高机构自身抵御财务风险的能力。继出台放缓房贷、限制投资房贷规模政策之后，此次是APRA再次出手调控贷款市场。

APRA还在私下敦促放贷机构修订贷款标准，因为有证据表明——尽管利率处于历史低位，许多借款人的财务压力却在增加。

监管机构和投资银行声称，过去几年间，澳洲的一部分借款人取得了总额大约为5000亿元的“骗子贷款”，这些贷款之所以能获得批准，是因为贷款申请人或者其代理人虚构了其还款能力。这样的指控也加剧了银行的改革压力。

包括麦格理银行（Macquarie Bank），西太平洋银行集团（Westpac Group）——含旗下墨尔本银行（Bank of Melbourne）、南澳银行（BankSA）和圣乔治银行（St George）等在内的其他银行最近也公布了新措施，将改变贷款额度和借款人其他经济负担的计算方式，以更准确地评估是否合适放贷给该借款人。

澳新银行（ANZ）和AMP最近也发布了高风险区域“黑名单”。

在目前第一轮改革中，CBA已经公布了其对贷款政策做出的数个改变，预计在本周末之前还会推出其他举措。

一个关键的变化是——对于“某些特定邮编地区”和“某些特定物业类型”来说，CBA的贷款政策将变得更加严格，虽然CBA还没有公布有关这些地区和物业类型的细节，不过其很可能会复制其他放贷机构的政策，对内城地区的公寓持额外谨慎的态度。

CBA预计将推出一个邮政编码黑名单，这些地区无需购买抵押贷款保险（LMI）的贷款额度上限将从房屋价值的80％降低至70％。

同时，CBA会在计算还款能力时更少地考虑租金收入和负扣税，还将收紧LMI保险豁免政策，更少的借款人可获豁免。

另外，自住和投资贷款，房屋净值信用额度（Line of Credit）以及贷款加按（top up）申请都会有一些改变。变化将包括，不论欠款金额多少，不论“银行与客户关系”如何，CBA都会核实客户与其他金融机构之间产生的所有债务和义务。

贷款最低文件要求将被提高，对租金收入的核实力度也会加大。

例如，CBA将要求申请人提供包括银行对账单、在线交易清单、在线帐户摘要和贷款合同在内的一系列申请文件。

目前十分流行的“与父母同住”房贷申请也会变得更困难，子女将不能再声称其每月支付给父母零租金，而需要有“名义上的租金金额”，会有一个最低房租标准。

这意味着今后在此类贷款申请人的申报表中，每月需要增加650元的名义租金支出，尽管这些申请人声称在贷款之后他们可以免费居住。

今后，即使贷款申请人拥有全额报销的公司配车，贷款中介也不能再给该申请人增加5000元收入。

从这个周六起，CBA将推出新的房贷书面评估方式，要求所有的自住、投资、房屋净值信用额度（LOC）申请都要包含一份叫做“信用评估明细（CAS: credit assessment summary）”的文件。

作为银行和借款人之间的中间人的贷款经纪人，需要在 CAS 中总结陈述该笔申请的贷款要求和目标、申请人个人详细信息和财务信息、申请人每月家庭总支出以及所申请信贷的相关信息。