站在Airbnb共享经济风口，可别踩到ATO(澳洲税局)的雷

圣诞新年假期，澳房大全将每日精选2017年原创好文，与读者朋友们再次分享。

好文章，无论何时都值得一再品读。

沙发客、flatmates、 Airbnb等模式成功颠覆传统经济，成为时下最潮的租房玩法。那么，澳大利亚税局ATO 怎么来看待这些共享经济呢？

一、部分出租vs 整套出租

尽管通过Airbnb全职运营旅馆业的生意也不是不可能的事情，因为有些人能在不同城市拥有多套物业。但绝大部分人们和Airbnb以更小规模的方式合作着，通常将私有住处一间或几间闲置的房间提供出租。我们先讨论这类人群。

任何源于租赁而得的收入通常都是应税收入。不管你面对网络平台上的短租客还是长租客，您都是收取了租金，其实本质并没有变化。对公众发布广告的闲置待租房间，一般认为要按公平交易价格收取。

有一种情形特别要留意，当你将Airbnb租房按产生损失处理时（出租费用大于出租收入时），ATO反之则可能要试图争议你有没有按市价租给你的客人们。那样裁定的话，出租费用只能按出租收入为上限相抵了。

如果收入是应税收入了，当然房主有权享受相对应的税务抵扣，甚至是带来负扣税的便利。原则如下：

直接和出租区域有关的，全额抵。举例如下，

►出租房间内的床，桌椅，床头柜等家具的折旧

►出租房间内请专业清洁产生的开销

► 出租房间内的日常维护费用

►含早餐服务而产生的提供给客人们的食物支出

►发布广告而产生的专业摄影支出

► Airbnb收取的服务费和佣金

共享居住区域有关的，部分抵。

►比如和整套物业相关的，贷款利息或租金、市政费、水电煤气费、房屋保险等，比较典型做法是是按照建筑面积比例分摊。

►比如和共享居住区域有关的，客厅和厨房的沙发、电视、厨房设备等折旧，网络、电话费、有线电视费可以五五分摊。

和主人私有区域有关的，不能抵。

注意，仅在出租期间产生的费用才可以抵扣。比如，如果您的房子只有3个月放在Airbnb 上出租，其他时间都是自住，那么您只能抵扣这3个月的费用。有利之处是在于即便您的房子其实没有在这2个月找到租客，您还是可以照样抵扣整个3个月可出租期间的产生费用。

可否将承租的房屋通过Airbnb再次出租呢? 各州规定有所不同。比如维州的消费者权益部门已有规定，如果你将承租房全部或部分通过Airbnb挂牌，需要房东的书面同意。

理论上，您出售自住房是享受自住房CGT免除的。但如果您出租自住房，特别是部分出租，哪怕是以Airbnb形式操作的，当您卖房子的时候，CGT很有可能静静在等着您。

扯到另外的话题上，CGT有办法可以免除吗？那要个案分析，量身定做，根据您现在房产投资结构，所有权结构，贷款结构等综合全面分析再给具体方案。

对于民用住房，GST是不适用的。既不用按应税收入去缴，也不能就支出部分去抵，哪怕租金总额超过$75,000。

二、100%房屋拥有权 vs 部分房屋拥有权

如果一套房子有2个或更多主人呢？常见的有夫妻双方联名买的物业。Airbnb运作模式下也要按照您拥有房产比例，申报收入和相关费用。

如果您拥有多套物业，在线上共享平台方式和线下同时进行出租，那么ATO 有可能推定您的出租行为不是物业投资而是在从事生意，实际上就是和各大小旅店抢生意。那么，您就要涉及注册澳大利亚生意代码(ABN）,申报GST等生意相关的更复杂的税务事项。

四、自营养老金（SMSF ）投资物业

ATO 目前并没有禁止自营养老金内拥有的房产不能利用网络共享平台如Airbnb进行出租。但是任何时候，自营养老金里面的民用投资物业不可提供给房主本人、亲属及其关联方使用，即便按市场价来收取房租也是大大的 “No” 。

结语：

综合而言，当你有意成为Airbnb主人前：

· 请了解成为Airbnb主人可能带来的税收影响

· 请莫试图隐瞒或低报 Airbnb的收入

· 请保管好各种单据和备注

· 请咨询专业人士意见

说了这么都多，相信大家最关心的是ATO 对此有多关注。奉劝大家不要轻易小看ATO 对信息数据的采集和掌控能。与其存有侥幸心理，不如咨询专业意见，提早准备，运筹帷幄。避免有朝一日让你走过的最远最长的路，成了ATO的套路！