澳洲房价可负担问题久而未决，移民该不该背锅？

相信很多人对近期澳大利亚前总理Abbott和现任财长有关移民政策的争吵记忆犹新。在2月20日的发言中，Abbott把移民同交通堵塞、房价高涨以及少数帮派问题联系起来，称目前政府应大幅削减移民政策。

随后，澳财长对此进行了强烈反击。

他说：“目前的新增移民速度和Abbott担任总理时期并无不同。真正的问题在于目前停滞不前的工资增长率。当居民感觉到经济压力时，他们才会倾向于从别人身上找原因。”

整体而言，澳大利亚经济的成功，移民功不可没。

移民可通过增加税收、提高创新、改善政府预算、缓解人口结构老龄化、以及实现社会结果多样化为澳大利亚居民创造效益。但是，凡事均有两面性。移民在造福澳大利亚社会的同时也带来了一些问题。比如，移民对澳大利亚房价和租金的影响。

在移民快速增加的背景下，澳大利亚各级政府在配套基础设施和住房供应方面显然是滞后的。那么移民对澳大利亚住房可负担性问题的影响程度到底有多大呢？

1，移民导致住房需求上升

可以说，澳大利益的移民政策就是人口政策。据统计，澳大利亚每年新增人口约35万人，其中净海外移民数量就超过了一半。

自2005年以来，净海外移民数量以年均20万人的速度增长，明显高于上个十年平均水平（10万人）。据预计，未来几年，这一增速有望继续增长至24万人。

相比澳大利亚本土居民，新进移民更有可能迁往澳大利亚的主要大城市，进而增加了对稀缺城市住房的需求。2011年，86%的移民选择居住在主要大城市。相比之下，澳大利亚本土居民中的这一比例仅为65%。

毫无疑问，研究发现移民的增加导致住房价格的上涨，尤其是新建住房数量受限的城市，这种情况更为明显。

移民数量的激增符合澳大利亚的房价上涨周期。相比以往，悉尼和墨尔本两地吸纳的移民数量出现明显增加。据统计，过去五年间，澳大利亚平均房价增幅达50%，而悉尼的房价涨幅更是高达70%。

当然，移民并非推高房价和租金的唯一因素。伴随居民收入的上涨，利率的下调，银行信贷的增加，房价自然会出现相应增长。过去十年间，澳大利亚吸纳的移民数量超过200万人。由此可见，移民影响了住房的需求端。

2，供应和需求未能同步

如果澳大利亚的住房供应和需求增长同步，那么移民的增长就不应导致房价快速上涨。例如，二战之后，澳大利亚的人口出现快速增长。伴随住房建设的提速，当地的房价并未发生太大的波动。

与此相反，过去十年间，住房供应端并未实现和需求端的同步，由此造成了房价的快速上升。上个世纪90年代，澳大利亚每新增人口1000人所对应的新建住房为800套。而过去八年间，每新增人口1000人对应的新建住房只有不到500套。

伴随家庭规模的缩小和“核心家庭”（一对夫妻及其未成年子女）的兴起，住房的需求端日益增加。供需不平衡自然会引起一系列后果。年轻和低收入家庭越来越无法负担当今的房价。能否拥有一套房开始进入“拼爹时代”。这一点和上个世纪80年代初期截然不同。

我们发现，直到过去几个月，我们才发现新建住房数量和人口增长实现了匹配，尤其是在悉尼。因此，过去几个月悉尼房价出现放缓并未偶然。

但是，过去十年积累下的住房缺口依然存在。按照目前的开发速度，悉尼和墨尔本两地需要40年的时间才能弥合这一缺口。

3，政府大有可为

增加住房供应固然可以改善住房可负担性，但是必将是一个相对漫长的过程。据估计，未来十年每年新增5万套住房的情况下，可缓解房价上涨5%-20%。在长期增加住房供应，房价自然会进一步下跌。

因此，澳大利亚各级政府需要制定相应的规划，为内城和中环地区新增住房提供便利。有关小规模项目需要地方议会批准的限制应予以适度放开。同时，对于交通走廊沿线的开发项目，政府应予以支持和鼓励。

如果我们期望维持现有移民水平，获得移民所带来的经济、社会和预算红利，我们就需要实现更好的规划，相应增加住房供应。

4，人口政策发展方向

如澳大利亚生产力委员会所建议的，澳大利亚政府需要制定相应的人口政策。即根据经济、预算和社会成本效益分析制定恰当的移民政策。其中就包括实现土地利用和人口增长之间的平衡。

如果土地规划和配套基础设施跟不上，澳大利亚政府则不得不考虑削减移民。尽管，削减移民在一定程度上可缓解住房需求，但是也会导致移民相关收入的减少，进而导致当地居民收入的减少。

最佳的移民政策无异于以需求为导向、以吸引紧缺技术人才为目的、配套足够住房建设的政策。

如澳大利亚基础设施建设局（Infrastructure Australia，简称IA）近期发布的报告所言，如果澳大利亚想要继续和其他国家进行竞争，我们需要搁置所有争论。相反，我们应该去了解如何才能实现更好的发展。毫无疑问，澳大利亚目前正在经历发展的阵痛，但是我们没有任何理由拒绝发展。