悉尼华人重镇Chatswood近5年房市分析：公寓价格一直上扬，租金回报却较低！

Chatswood，华人称之为车士活，也有朋友用数字745来代替，是悉尼下北岸的一个重镇。地理位置优越，东边大片平地，有火车线经过，中间一条太平洋公路pacific highway贯穿南北，西边连线有Fullers road连接Delhi road，从而连上M2高速公里，东边通过Victoria Ave连接Castle Cove， Middle Cove，东北连接Frenchs Forest等区，是下北岸最受欢迎的购物、美食商场，拥有两个大型的购物中心，Westfield 和 Chatswood Chase，是除了CBD 以外少数几个区里会同时拥有David Jones 和 Myer的购物区。

同时近年来Chatswood 小学排名节节高升，从50名开外一跃至前30名，Chatswood High School （中学）的排名也一改以往的颓势，口碑是越来越好（特别是越来越多的亚裔学生进驻之后）。Chatswood 整个区的华裔人口高达34%，其中普通话人口占了22.9%，粤语占了12.3%；韩国人也占了7.2%。在家里只说英语的人口只有33.6%，是一个非常多元文化的区，可以说东亚人口在这个区占据了极大比重。

Chatswood 整个区域，笔者个人拙见，可以分为三大块：东边居民区，中部商业与购物区、西部居民区。

最东边靠近Willoughby一片地势平缓，非常适合住宅开发；中部有火车线与太平洋公路，拥有下北岸除了北悉尼以外最多的商业办公大楼；西部坡地，衔接兰蔻国家森林公园，风景优美，适合别墅小区，田园生活。

笔者有一段时间经常坐飞机出差，经过chatswood的时候，在飞机上看到chatswood 中心的一栋栋高楼，感觉是非常的震撼。相信随着悉尼地铁Sydney Metro的发展，Chatswood 火车站作为连接上北岸和西北铁路的中枢点，发展将会更加的蓬勃。

Chatswood离悉尼市中心大约只有8.2公里，不堵车的情况下，通常开车15分钟就能到达市中心，坐火车也不过25分钟左右就能到达（未来悉尼地铁Sydney Metro建好之后这个时间更加会大幅缩短）。

Chatswood并不大，大约只有4.9平方公里，但是却拥有了19个公园。2011年的人口普查，大约有21,194人，到了2016年，增加了17.5%的人口，达到了24,901人。主要人口为30～39岁的青壮年为主，Chatswood的住家每个月平均要还高达4000澳币的房贷。在2011年的时候，大约有55.4%的房屋为住家自有，到2016年，这个数字下降到49.6%，不过这个数字在最近又有所回升了。房东在chatswood 持有物业平均会拥有10年以上，目前的平均中位房价为二百二十七万七千，已经接近二百三十万了。

统计里，通常会把chatswood west单独出来，因为这一块以全别墅为主，有少量的双拼和联排别墅。这块区域只有0.8平方公里，却拥有了12个公园，占了27.9%的面积，人口有1500人，平均房贷超过了4000快每月，有82.8%的房屋为自住房为主，比起2011年的数据还有所上升，平均房价比chatswood 东边略低，为一百七十四万。（主要是这一片区域不适合大型开发，只适合别墅开发，以山地为主，有点属于Chatswood 的世外桃源的感觉）。

房价分析：

别墅：

别墅的供应量在Chatswood并不是很多，可开发的土地基本都已经卖给开发商进行开发了，剩下的土地要么价格昂贵，要么处在保护区范围内（有传言保护区会放宽，只是此传言有成为谣言的可能性）。

Chatwood West别墅的供应量就更少了，所以价格波动并不大。

最近银行实施的对贷款的严控，对与chatswood这些高房价区域的房价影响还是比较明显的，最近这半年房价下降10%，这个趋势还是比较明显的。

作为小弟的chatswood west也是紧跟老大哥的步伐，在进入2018年之后有小幅度的价格调整。

chatswood中心地带的房屋销售一般而言需要两个月左右，折扣率并不大在6%上下波动。

而chatswood west的销售时间在13、14年间销售非常迅速，而到了16、17年就需要3、4个月了，到18年回复到比较正常的两个月左右的时间，折扣率变化也比较大，在13%～3%之间变化，目前来看折扣率开始减少，价格也趋于平稳。

公寓：

chatswood的东区公寓开发近几年来多了不少，而且曾经一度有一房卖一百万、两房卖两百万，三房卖三百万的说法。Chatswood West没有公寓。

这个表格可以看到Chatswood 的公寓价格一直上扬，甚至进入了2018年之后在其他区域价格开始调整之后还在上涨。不过也可以看到公寓的供货量开始减少，或许可以解释为chatswood 的公寓还是处在一个供不应求的阶段。

公寓的价格增幅一直在5%以上，即使在受到贷款政策限制的2018年，公寓的价格还是向上，好区房价不跌似乎得到了认证。

公寓房的销售周期也是在2个月左右，虽然前文说房价在增长中，但是房东给出的折扣率却也在增加，虽然折扣并不大，但这也证明了房东的开价跟实际市场还是有一定的差距。

租凭回报：

别墅：

Chatswood中心的别墅出租的其实并不多：

现在的别墅平均租金已经接近1000澳币每周了，比5年前增长了25%。

Chatswood west的别墅租金在2017年年底一度冲上了1000澳币每周，主要是供不应求所致，进入2018年之后稍稍回落，但是也高达950澳币每周。

Chatswood 中心的别墅出租投资回报有2.3左右，由于别墅的房价调整，租金的持续上升，所以别墅的投资回报在逐步回升之中。

Chatswood west别墅的房价比chatswood 中心的低了50万，但是租金却不相上下，所以在west的租凭投资回报明显好于中心地带。租金回报徘徊在接近3%的位置，比起某些区域的公寓的租凭回报更好。

公寓：

chatswood 公寓的租金一直在增加，但是其实幅度并不是很大，5年里面只是增加了60澳币每周，这是因为公寓的供应量一直在增加的缘故。

这个也导致了公寓的投资回报一直在降低，目前公寓的租凭回报只有3.3%。也反过来认证了Chatswood 的公寓比较适合自住（升值比较好），但是并不太适合投资（租金回报比较低）。

总结：Chatswood中心和西边的别墅目前价格回落的比较多，这是受到贷款限制的影响，而公寓价格还属于可以负担的范围内，所以对于有孩子的年轻家庭来说还是比较适合的一个区域。总体来说是一个适合自住的区域。

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