每日地产 | 观点：商用物业投资，一方尚未被开发的净土

每当说起房地产投资，大多数人可能首先想到的都会是住宅物业（Residential Property），但其实，从长远来看，投资商用物业（Commercial Property），也是一个很不错的选择。从贷款角度来分析，若您在申请住宅物业贷款时碰了壁，不妨试一试通过投资商用物业来申请贷款，也许会获得不一样的结果。

简单来说，投资商用物业一般有以下10个好处：

1.租金收益

一般来说，商用物业的租金收益会高于住宅物业，并且更容易达到收支平衡。

投资商用物业的年度净收益通常为6%左右，而住宅物业的收益只能达到2% - 3%。

2.租赁vs购置

如果您在做生意，那么相较于通过第三方租赁办公场所，用您的自管养老金来购置工厂或者办公场所（有附带条件）再进行出租更有优势。在这种情况下，您可以直接通过自管养老金出租工厂/办公室给公司，租金收益将直接被计入自管养老金。

3.税率优势

通过公司缴纳的租金费用，在报税时是按照30%的公司税率（小型公司的公司税率为27.5%）来计算并抵减的。而租金收益计入自管养老金后，则按15%的税率进行计算，资本增值税率也仅为10%。

4.养老金缴纳限额

根据规定，个人能够投入自管养老金的金额是有限额的；但作为自管养老金名下投资的商用物业，由于市场的租金价格会有浮动，以租金形式计入的收益则没有上限。

5.折旧价值

比起住宅物业，投资商用物业在税务上拥有更为宽松的折旧率。

6.免税收益

如果您的收入颇高，每年要交很多个人所得税，那么您可以考虑购买一个商用物业，利用折旧所产生的负扣税来减少自己当年的所得税额。

7.投资杠杆

通过贷款来实现资产的有效利用是个非常明智的策略。

举个例子，小明有$200,000的现金存款，同时他以67%的投资价值比率（Loan-to-value ratio，贷款金额与房产价值的比率）贷款$400,000，资产总额即$600,000。用这笔钱购置一个商用物业，那他拥有的可用资产即为$600,000而不仅仅是现金存款的$200,000。

假设：

年度资本增长率为5%；

年度租金收益为6%；

利息率为5%

注意：有一些房产（包括一部分住宅物业），是没有资本增值的。主要看您投资时如何进行地产的选择。

8.资产租赁选择

商用物业的承租方基本上都是公司，所以一般都倾向于签署长期租赁合同，例如5x 5，意为在合同中关于租赁期限的相关条款会提供承租人一个权利，在完成首个5年的租赁合同后还可以选择和出租方继续签订下一份五年合同。

9.远优于住宅物业的商用物业租赁条款

大多数的商用物业租赁都需要承租方承担所有的费用支出，出租方收取净收入（租金收益-支出）。

10.租金收益的增长率和资本增值紧密相连

一般来说，通过第三方租赁商用物业时，很多租赁合同都会包含租金每年自动上调的条款，上调的幅度基本上会根据固定比例或是CPI的变化来设定。这意味着地产的资本增长和租金的上涨相辅相成。