房价下行周期，购房人要避免私下交易陷阱

随着澳大利亚住房市场由“热”转“冷”，私下交易(private deals)已经取代公开拍卖，成为眼下最流行的交易方式。在这样的背景下，一些事先功课不足的住房买家很有可能掉入无良卖家所设置的陷阱，即签署定价和约束条款并不明确的购房合同。

据房地产买方中介透露，由于市场下行导致房价下跌，竞标率下降以及清盘率下滑，现在暗标销售（Expression of Interests）房产的数量比公开拍卖销售房产数量上升了四倍还多。

所谓的暗标销售多用于出售商用物业及高端住宅房地产。销售方式类似于招标，通常情况下，卖家会设定一个指定的日期和时间作为期限来完成销售。优势是卖家不需要向市场透露太多信息。 

房产中介买家顾问Emma Bloom说道：“在公开拍卖市场表现糟糕的影响下，一些无良卖家会不择手段利用暗标销售规则漏洞装空子。”

暗标销售活动增加

一些房地产中介在和潜在买家私下接触的过程中，会尽量选择靠近卖家目标价位进行协商。房地产买方中介协会（Real Estate Buyers' Agents Association）主席Rich Harvey表示称：“眼下的公开拍卖市场非常艰难。随着越来越多的卖方不愿意花钱做广告，“非拍卖”销售活动明显增加。”

作为暗标交易方式的倡导者，他们往往会宣扬此举只是为了定位精准买家来改善交易活动，并为卖方节省拍卖成本，以避免在开放日招待大批的潜在买家。

据了解，澳大利亚不同州和地区的规则虽然各有差异，但是一般情况下，买房需要以书面形式提出最佳和最终报价、包括一般条款、结算日期和付款方式。

按照新州和维州有关暗拍销售的交易规则，房产中介/代理需要提供一份“信息声明”，其中包括“合理”的指导价、本地区中位价和过去6个月内方圆2公里内3处类似房产的详细信息。

暗标销售会在指定的日期和时间内关闭，关闭日前潜在买家必须以书面形式提交最高以及最终报价。代理可提供一个报价范围，但是最低价和最高价之间不能超过10%。

尽管两个州的要求表面上看起来严丝合缝，但是一些代理/中介可以通过声称，过去6个月内方圆2公里内没有类似房产销售来予以规避。

此外，卖家并不受约束，一定要接受最高价。换言之，在这种情况下，卖家可以再次进行下一轮的暗标销售。房产买方中介Bloom表示，这是一种完全由卖家控制销售过程的“盲拍（blind auction）”方式，买家很少能够知道其中到底发生了什么。

“盲拍（blind auction）”方式下，买家处于不利地位

房地产买方中介协会主席Rich Harvey建议买房人：不要被无法寻找近期1-3个月内类似房产销售的问题所误导。她说：“现在的地产中介/代理明显处于吃不饱的状态。因此他们为达成交易相对更有紧迫感。在这样的情况下，买家可以很好的参与谈判，以便获得对自己有利的交易。”

同时，房产买方中介Bloom表示，准买家应该阻止卖方或卖方代理全权决定交易时间和交易条款。她说：“作为买家，你应该创建一些符合自身利益的条款。如果交易过程由你控制，则相当于取得了议价权。”

房产市场持续遇冷

澳大利亚房产研究机构CoreLogic表示，受房价持续下跌影响，很多城市的拍卖清空率都从去年同期的70%下滑至50%以下。

然而，交易活动的不活跃并没有影响到供应端，即上市房产的数量。据统计，今年9月份，澳大利亚上市交易房产数量超过33万套。同时，SQM Research提供的数据显示，墨尔本房产供应量大幅上升，环比增长6%，同比则大幅增长24%。