“血洗开始！”澳专家警告“房产末日”，房价或腰斩！都说危言耸听，但预测没失手过（组图）

【今日澳洲2月20日讯】一名经济学家警告称，仅仅今年，悉尼和墨尔本的房价就可能下跌25%，在即将到来的“房地产大屠杀”中，“房价有可能下跌一半”。

据澳洲新闻集团报道，在过去5年中，LF Economics创始人Lindsay David一直在警告即将到来的房地产崩盘，他在今天的一份报告中表示，最近的房价下跌只是开始。

CoreLogic月度的数据显示，悉尼和墨尔本的房价比2017年7月和11月的峰值分别下降了12.3%和8.7%，墨尔本的跌幅达到了“有史以来最快的速度”。

David说：“我们认为，从长远来看，悉尼和墨尔本的房价有可能下降一半。至少下跌40%，我不会感到惊讶。当一切都失控时，你只有这么多买家。”

相比其他专家对2019的房市预测，David似乎更加悲观。AMP Capital预计悉尼和墨尔本房价从峰谷的总降幅为25%，而UBS预测的降幅为25%，“有达到30%的风险”。

David的预测主要基于“债务加速器”，这与6个月前的房价增长密切相关。最新数据显示，悉尼和墨尔本的债务加速器“急剧下降”。

抵押贷款债务增长从2017年12月的6.3%放缓至2018年12月的4.7%，银行老板们认为，这个数字在未来几年可能会降至2%至3%。

在基线为3%的情况下，债务加速器“至少在2019年12月之前保持负值”，这表明价格可能会持续下跌到2020年6月。

如果这种情况发生，悉尼和墨尔本“将遭受19世纪90年代大萧条和房地产崩溃之外从未经历过的下跌”。

David的报告名为《血洗开始》，概述了住房市场面临的至少18个不利因素。

他认为，澳洲正处于5个阶段过程的第2阶段。他说：“损失将会增加，并开始加速增长，因为现在你已经遇到了泡沫破裂带来的经济阻力。”

在第一阶段，价格在急剧上涨后开始下跌，大多数人认为这只是“一个小回调”。

第二阶段是当价格进一步下跌时，小型房地产开发商开始倒闭或取消未来项目，银行盈利能力开始停滞。这一阶段的心态是下跌“超出预期”，但“有序”。

（图片来源：澳洲新闻集团）

第三阶段是当价格“远远超过业主们所乐于接受的门槛”时，银行会受到进一步的利润打击，更多的开发商会破产，建筑行业的失业人数也会增加。

这时“恐慌慢慢开始出现”，特别是在高杠杆借贷者中，心态“最终从否认，转变为质疑可能会发生”，因为“没有人相信价格会下跌这么多”。

David说：“我们正从萧条的第二阶段转移到第三阶段。”

第四阶段是衰退开始的时候。银行遭受利润“彻底消失”，住宅建设陷入“严重停顿”，随着抵押贷款违约和失业率上升，房地产无法售出，心态是“我们注定要失败”。

最后一个阶段是房地产市场触到底线的时候。银行已经被救助或国有化，但是信贷供应仍然有限。兑现的买家或私人基金以折扣率购买不良债务和住房，价格慢慢开始反弹。

David说：“好的一面是，房价将再次变得非常便宜，但对经济来说，这可能是一个可怕的时期，衰退的风险真的很高。”

David经常被批评为末日预言家。他表示，说房价下跌“的确让人感觉不好”。

他指出：“可以肯定地说，我们成为澳洲最令人讨厌的宏观经济研究公司，已经有相当长一段时间了，但是我们所警告的一切都已经成真了，抵押贷款欺诈、非法贷款行为、RBA过早降息的愚蠢行为。但实际上，我们讨论的是人们的生计。”

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（Vanessa）