5%低首付政策算什么？其实你什么钱都可以不出丨创富实战

其实自住房本来就有可能可以贷款95%，自己出5%首付，完成交易。

只不过是由于贷款比例超过80%，银行会要求贷款者购买贷款保险（Lenders MortgageInsurance)，以银行为受益人。保费不需要贷款者付现金，而是加到贷款额度里去。

不过，为了在即将到来的大选中赢得更多选票，现任澳洲总理莫里森在自由党竞选启动大会上宣布了一项新政计划：

由政府拨款为首次置业者提供15%首付的信用支持，购房者只需要出5%，再从银行贷款80%，完成交易。

我对此新政最终实施的可能性保持怀疑态度。

即使这项新政真的实现，它唯一的好处就是能让首次置业者少交了贷款保险保费，仅此而已。

今天，我就首付问题提出如下两条建议。

1、房子本身是核心，一切其他政策上的诱惑都是其次

我一向主张首次置业者以投资和赚钱的角度去购买第一套房（哪怕是自住房）。

必须能找到一个点，让你在这房子上赚到钱，花钱提升它的价值（例如装修），形成溢价，卖掉或者重新估值，再继续做下一个投资项目。可参考《首次置业做得好，是扩张房产投资组合的重要基础》。

带着这个思路，如果你的存款刚好够付5%，贷款95%（如果新政真的实施了，那就是银行贷款80%，政府贷款15%），刚好能完成交易，那么，这套房就是一个错误的项目。买了房后就可能停滞不前，只好等待市场自然增长。

因此，你必须在购房以外，留有一笔钱用于人为升值策略的操作。你至少要有相当于购房价10%的钱用于装修，以及支付房产持有成本。

也就是说，哪怕你的贷款比例是90%（投资名义）或者95%（自住名义），你也必须起码有购房价的20-25%的现金。

如果你没有这个现金比例，那么就到房产价位更低的地方去，尽快开创你的房产创富之路。而不是一味地等待存款的增长，或者某个新政策来救你，更不应该超预算买一个自己无法操作下去的房子。

所有政策上的诱惑，都带有政策制定者自身的政治利益，它的主要目的不是用来帮你实现财富自由的。

你一定不能盲目追随政策，而是立足于自身的创富需求，选择对的房子，做正确的人为升值操作，其次再参考有什么政策可以为你所用。

2、以创业的态度，去面对房地产投资

许多人有一个误区，认为有钱了才去创业，有钱了才去投资。

但是，富人们大多数情况下是相反的，他们是因为没钱才去创业和投资，创业和投资获利了才有钱。

成功者看目标，失败者看障碍。

如果你懂得如何甄选房产，如何操作从而实现人为升值，如何控制成本，如何最终实现利润，那么你完全可以以创业的角度去经营你的房地产投资事业，在其他投资者身上获取资本，跟他们合作。

要想跟其他投资者一起把房地产投资这个事业做成，你需要以下三点：

（1）项目：在哪里买，买什么样的房子，买了之后干什么（如装修、分地、新建），最终的产品是什么，能卖给谁，能卖多少钱？

你需要做可行性分析，看到钱怎么进入项目，钱怎么出来，投资多少钱，赚多少钱。

（2）资源：要想把这个投资项目做好，你需要资源。

你需要的资源包括：能提供启动资金的人（出钱的人），能提供贷款的人（贷款申请人、银行），能提供指导意见的人（投资教练、贷款经纪、律师、会计），能把人为升值策略里所要求的事情做完的人（设计师、测量师、城镇规划师、建筑商以及各类建筑工种），能帮你把升值后的房产变回现金的人（估价师、贷款经纪、房产销售中介）。

（3）优势：你需要懂得如何整合资源，把不同的人和钱组合到一起去，把资源用到项目所需要的各个地方去。

这种优势是可以通过接受房产投资教练的指导而获得的。正是这种优势的存在，你才有可能自己不出钱，而让他人出钱参与到你的项目来。

针对房地产投资的特性，以下三点是联合投资的要素：

（1）现金：用于购房首付，支付购房相关费用，支付人为升值策略操作中的各种费用，以及支付项目进行期间的持有成本。

（2）贷款能力：从银行那里借到钱的能力，主要看申请人的现金流状况。谁在项目中担任贷款人的角色，一般来说就让这个人的架构持有这个房产。

（3）投资技能：这个也就是我上面所说的优势。谁在项目中贡献这个技能，这个人得负责分析市场，根据现金数额和贷款能力，选择合适的物业，做可行性分析。

确定有利可图后，按计划以合适的价格购入，然后人为地提升物业的价值和租金回报，最后获取利润并结束项目。

以上三个要素，可以是三个人分别提供。但我一般建议两方合作，减少复杂程度，特别是对于初学者来说。

其中一方提供上述三个要素的其中两个，另一方提供剩下的第三个要素。

因此，凡是遇到媒体热议某个新政策或者潜在的新政策，都不要忘记你最初的房产创富之梦是什么，以你自己的目标为导向，继续前行。

有用的政策就拿来用，没用的政策就放一边去，不要左右摇摆。

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