降息！再降息！市场会买账么？

最近几个月，澳大利亚房地产下跌的情况逐渐趋于缓和。

随着澳大利亚联邦储备银行三年以来的首次降息以及未来可能会有更进一步的降息，人们已经开始期望这将会对市场产生什么影响。

在澳联储下调利率之前，联邦大选的结束减少了政治的不确定性，这在一定程度上稳定了房地产市场的信心，并解除了负扣税和增值税等重大税收改革所产生的危机。政府新推出的首次置业政策和审慎监管机构对贷款评估的潜在变化也给房地产市场注入了一些积极因素。

Westpac西太平洋银行的消费者信心指数调查报告将会着重关注以上四个变化对薄弱却显示出生机的房地产市场的影响。正如五月份的报告所显示的，房价下跌的步伐正在减缓，在房源数量和拍卖数据上也能展示出一些回暖的迹象。

从历史记录来看，消费者信心指数在澳联储下调利率之后会得到进一步的“刺激”。

根据对自20世纪90年代初以来澳联储30次降息的分析发现，每次降息都会对“购房时间”指数中产生积极的影响，该指数衡量消费者对购房的态度和体现房地产市场周期的领先指标。

具体来讲，购房时间指数在降息后的头两个月会得到提升，平均为+6.2个点。值得注意的是，虽然这种提升是持续的，但是在之后的几个月的提升不大。

从房价预期、失业预期和风险厌恶等几个方面结合购房时间指数来看，降息的影响则要小很多。此外，初期的影响常常也会是负面的，这可能反应了人们对于降息暗示市场经济健康状况的各种反思。

引人注目的是，对房价预期和风险厌恶产生的影响往往会在第二个月之后变得明显，但失业预期的提升趋于消退。

同样，提升消费者购买房产的信心指数也取决一系列的因素影响。

最重要的因素是降息（有时是利率变动的规模）会多大程度上会让消费者感到惊讶；以及多大程度上后续市场变动可能会产生的影响；尤其是对更广泛的市场信心指数的负面冲击。

令人难以相信的是，在市场信心指数提升的两个月后该指数仅为+0.1个点。相比之下，商业信心指数平均提升幅度为+2.1个点。

这种对于消费者近乎中性的影响掩盖了广泛的积极和消极的反应。这也表明了在宽松时期内对于利率的下调是否与重大的负面冲击相吻合。事实上，在宽松周期中对于第一次降息举动的指数变化是明显积极的，为+5.6个点。然后，随后对于降息的反应经常会变为消极，为-3.5个点。

我们从6月份的市场信心指数中可以发现什么呢？

如图中显示，大选结束后消费者对于降息做出了积极的反应。这可能只是个开始，随后可能会有多次降息发生（预计8月或者11月会继续降息）。

反过来说，到今年年底，如果澳联储降息引起的市场信心指数上升会再次出现，“购买住房时间”指数和其他住房相关的消费者信心指标很有可能回到积极的区间。

然而，由于市场依然存在风险、消费者情绪紧张、价格疲软、监管不确定性，负担能力时好时坏和全球经济放缓 – 上面所说的“如果”仍然是一个大问题。

关于作者

Matthew是Westpac西太平洋银行的高级经济学家。他的专业领域是住房市场和澳大利亚消费领域。他的研究为住房市场的发展和澳大利亚消费者的行为提供了重要的见解。他是Westpac每月红皮书报告的作者，被认为是消费领域的必读书。在2007年加入Westpac团队之前，Matthew曾在澳大利亚和新西兰的领先经济咨询公司担任高级职务。