房子竟然有3种价格？

物业的三种价格，你知道多少?

最近公司事情比较多，我们与澳中商圈签了为期一年的市场推广合作。全权委托商圈公司为明明房产推广，也代表着接下来的一年我们将会经常出现在公共媒体上，希望大家多多支持。也感谢各位的关注，我们一定会为关注墨尔本房地产的朋友们提供我们专业的服务。

言归正传，看到今天的主题，如果有过房产交易经验的人应该不会奇怪这个现象。那么这三种价格到底是什么呢?

一：成交价格

这很好理解，就是合同价格。买家从卖方买下该物业时，黑纸白字写在合同上的价格。

二：市场默认的价格

这一个价格又分为两个情况，一是出现在澳洲房地产网站上的价格，比如realestate.com.au 和 domain.com.au 在网站上输入房子的地址，会自动显示参考价格。这是大数据分析最近售出房屋价格，自动生成的数字，这个价格只能作为一个参考价格。如下图：

第二种情况是出现在Council Rate Notice（市政费账单）上的。这个房屋评估价是政府收取市政费的标准。如下图：

Site Value：土地价值，用于计算土地税；Capital Improved Value：整个物业价值，用于计算水费市政费等。

无论哪一种情况，这个价格一般和房子的合同价不同，当然也有很少几率是一样的。而这之间的差距最多可能相差一倍。

比如说：一套物业的成交价格是100万。

网站上的参考价格可能是90万。

市政费的单子上的物业价值有可能是110万。

三：银行预估价

格银行估价决定着银行最终的贷款额度。想要从物业里赚钱，这是最关键的原因。我是花了不少的时间才稍微明白一些里面的游戏规则。

举个例子: 物业的合同价格为100万，买家拿着合同去找银行贷款。银行会请第三方的评估机构去评估该物业，得到一份分析报告。

这份报告会有一个价格，这个价格可能和合同价一样，也可能不一样。(以前的市场，价格有可能超过合同价，现在基本上不会了。最多也是和合同价格相同）

如果银行预评估的是合同价格，那么就会按照100万进行贷款。

如果银行评估该物业价值是90万，那么就会按照90万进行贷款。中间的差价是10万。

用两个公式来举例，会更清楚: 

满估的情况：100万的合同价格，100万的价格，80%的贷款额度。

买家需要支付的现金为：20万现金+80万贷款+税(现金)

银行低估的情况：100万的合同价格，90万的评估价格，80%的贷款额度。买家需要支付的现金为：90万*80%=72万的贷款。28万的现金+72万的贷款+税(现金)

两者之间相差了8万的现金。这个区别就影响到了现金流。

多付出去的8万，完全可以拿出来去投资另外一个产品，增加收益。如果之间的差额更大，也许还可以拿出来多买一套房。

大家应该都听说过吧“当今世界，现金流为王”。现金流有多重要? 它可以决定一个企业的生和死。当然对于个人也是如此。

银行预估是由第三方的评估机构做的，相对来说会更公平。在国内贷款也会有银行评估，只是没有像澳洲这样让人难以揣测。

在国内，大多数情况下，银行评估价格和实际价格是基本一样的。但在澳洲，这两个价格之间的差距最多可以差到30%，100万合同价格，评估价格可能只有70万。尤其是新房公寓，低估10%都是很正常的。

这中间的差额让很多人认为，物业跌价了，买到不好的产品了。

先不要这么悲观，这个评估价格也不是没办法改变的，这其中也是有规律可循的。并且这个“游戏规则”只要用的好，是可以从中赚取利润的。

先卖个关子，下一篇原创，跟大家分享银行预估具体是什么情况，我们如何从中“赚钱”。

谢谢你花时间阅读。