“脱钩”趋势之下 澳洲房市要怎么走？

11月的最后一个周末，房市迎来了又一个“超级星期六”。据CoreLogic的统计，所有首府城市登记拍卖的有3000多套房产，是自2018年3月以来最繁忙的时期。

墨尔本拍卖了1328多套房产，清盘率达74.4％。悉尼拍卖了888套房产，清盘率高达80.4％CoreLogics的研究主管Tim Lawless指出，五大首府城市中的每一个都有望在11月份录得房价上涨，其中包括珀斯。珀斯房价自2018年初短暂的增长以来，或首度出现月度正增长。房产中介Belle Property的经纪人蒂姆·霍尔盖特（Tim Holgate）说，最近他完成的所有销售中，买家都是自住者，没有太多的投资者，而且他近期一直在出售的多是独立屋和半独立屋，没有太多公寓。

最新数据显示自住购房者信贷增长仍然低迷，但投资房贷年增长率创下历史新低，全年下降了0.2％，是自1977年首次记录该数据以来的最低水平。表明今年央行的三次降息仍不能说服投资者重返房市，他们正在利用利率下调的“窗口期”来加速偿还贷款，而不是申请新贷款去购房。

所以，最近推动方式需求的因素中，投资者是“缺席”的。一些投资者甚至将现在这个时期视为“最后逃离”的机会。（详见：《澳洲房市最新图鉴：“志在必得”与“最后的逃离”》）

最近媒体上有许多关于澳洲经济失衡以及房地产周期预测的文章。但有一个容易被忽略的问题是，房价上涨已经明显与住宅建筑量“脱钩”了。

上月初，澳统计局发现，9月份住房批建量环比猛增7.6%，其中私有住房批建量增长2.8%，“其他住房”增长16%。“其他住房”含公寓和联排住房，该类住房批建量波动比较大。

ABS的最新数据出乎市场预料，但市场人士大都认为增长不可持续。经济学家Nelson Aston表示，最近的增长不代表住房施工疲弱趋势已经结束，目前住房施工还没有到拐点。批建量月度指标波动的幅度较大，而澳洲自2017以来批建量一直呈下降趋势。BIS牛津经济研究院首席经济学家Tim Hibbert表示，降息和信贷标准放松导致住宅市场反弹，但预计明年二季度以前住房批建量不会持续上升。

据澳新地区最大的建筑材料商Fletcher Building预测，2019-2020年澳洲住房建筑市场将萎缩20％。

Fletcher在澳大利亚的业务包括管道和浴室用品、混凝土、钢制品和绝缘材料等。这家公司认为2019-2020财年将是艰难的一年，预计住宅批建量将下降20％至15万-16万之间。相比之下，2017-18年财年为18.5万，上一财年为23.2万。

澳央行副行长Guy Debelle今年早些时候表示，央行降息的目的是在经济中实现充分就业，但他也指出，目前建筑业严重低迷，将对2020年的经济增长构成不利影响。

所以问题是，在没有建筑业回暖的情况下，这轮房价上涨能够持续多久？

对于乐观主义者来说，答案是积极的。房价不仅停止下跌，而且在过去几个月中有所上涨。买家在担心供不应求，这势必意味着房价上涨。莫里森向首次购房者提供的95％贷款都还没有开始。投资者将跟随首次购房者入市，这将导致房价上涨，然后升级购房者也会随之而来。房价上涨将意味着消费者将再次开始消费，建筑业重回繁荣，新的经济增长周期将开始。

然而悲观主义者的理由是，即使建筑批准量反弹，但由于过去两年的建筑批建量较低，影响了就业人数，因此就业人数至少还将下降一年。一些前瞻指标，如招聘广告和批建量等，仍然表明大量的职位将从建筑业流失。

在悉尼和墨尔本房价飙升的2012-2017年，珀斯失业率上升导致房价下跌10％。在此期间，珀斯房市面临与悉尼和墨尔本几乎相同的因素，除了两点：一是珀斯人口增长略微疲软，二是珀斯失业率上升。

怎样才能阻止整个澳洲房市重蹈这样的覆辙？

澳洲的人均收入已经连续7年没有增长，如果失业率上升确实意味着房价进一步下跌，那么可能会有一系列不利影响。如果这种影响失控，对经济将造成巨大打击。甚至无需遭受国际冲击，如英国退欧、贸易战、香港动荡、欧洲经济衰退等，澳洲房市就可能重拾跌势。

接下来看待房市的关键词实际上就是“就业”。如果就业增长持续下去，那么房价涨势还可以继续。但是，如果失业率上升，那么房价恢复下跌趋势或并不遥远。

尽管最近很多分析者都在探寻房产投资者“迟疑”和“谨慎”的方方面面动因，其实可能最简单的一个，就是最根本的那一个。

澳洲独立财经研究公司Aegis Equities的创始人Damien Klassen这样说：“当某种资产类别在乐观情况下具有有限的上涨空间，而在悲观的情境下有更大的下行空间时，我通常会选择避开该资产类别，而去别的资产上寻找收益。”