资本闻风而动 澳洲商业地产是多硬核的“价值之王”？

由于低息环境、利差和澳元贬值，2019年成为澳洲商业地产的“大年”，大型并购引人注意，房地产投资信托基金走势强劲，连住宅房地产投资者都纷纷涌向小型商业房地产，追求更高的回报。（详见《住宅投资者转向收益率更高的小型商业地产》）

业内观察人士看到，2019年澳洲商业地产中的一个重要特征是：交易数量下降，但大额交易增加。

世邦魏理仕（CBRE）的初步数据显示，2019年澳大利亚有640宗商业地产交易，比五年平均水平983宗低约30％；总交易额约为370亿澳元，略低于2018年的380亿澳元。不过有一些重大交易还在进行中，因此2019年的交易额很可能会超过2018年。

对于商业地产交易数量减少的原因，世邦魏理仕资本市场研究主管本·马丁·亨利（Ben Martin-Henry）如此解释：“（商业物业）所有者不愿卖掉资产，因为他们敏锐地意识到，他们将难以用出售资产的钱重新做投资。”

或许可以这样理解他所说的：在一个更为动荡不定的投资环境中，商业地产俨然成为资本竞逐的“价值之王”。

五大交易引人注目

在机构投资者对高收益率的追逐之下，商业地产市场上对有限目标的竞争变得相当激烈。最引人注目的大宗商业地产交易，印证了市场竞争的激烈程度。

悉尼地标奇夫利大厦（Chifley Tower, Sydney）

对于实力强大的Charter Hall房地产基金管理公司而言，2019年是重要的一年，该公司在2019年度的股权融资和基金规模增长都创下历史新高水平，其中部分原因是在去年8月，该公司一举收购了悉尼Chifley Tower一半的股权，交易价为9亿澳元。

这宗场外交易的收益率低于4.5%，Charter Hall集团的两个批发基金与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC）联手收购了Chifley Tower 2的租赁产权。Charter Hall早前在2018年以9850万澳元的价格收购了该物业的土地权，为这笔交易奠定了基础。GIC仍持有Chifley Tower另外一半股权。

阿德莱德Westfield Marion购物中心（Westfield Marion, Adelaide）

阿德莱德Westfield Marion的这笔交易，特别引起了业内的关注。因为澳大利亚零售行业的信心受到打击，某些购物中心的估值有所下降，这笔去年规模最大的购物中心交易势必会引人注目。

阿德莱德Westfield Marion购物中心是全澳洲第11大的商场，Lendlease于去年4月将该购物中心一半的股份挂牌，并在七个月后以6.7亿澳元的价格将其出售，比账面价值低9％。这一价格远低于Scentre Group集团持有该购购物中心另一半股权的估值7.375亿澳元。（详见《阿德莱德最大购物中心折价出售 引发行业下行担忧》） 

这一交易中的买家是新加坡报业控股公司（Singapore Press Holdings）持有的基金，该公司核心业务出版报纸和杂志的收入在下降，正在拓展房地产业务。

参与交易的人士表示，“堡垒式”零售资产仍吸引着海外投资者。但分析师称，这也表明此类大型购物中心的买家寥寥无几。有人由此预测，到2020年零售地产的估值将会下滑。

墨尔本柯林斯街80号（80 Collins Street, Melbourne）

对机构投资者和散户投资者而言，A级商业地产的数量远远无法满足需求。而在2019年，基金公司和房地产投资信托基金充分利用了A级商业地产的机会。

2019年是融资之年，其中规模最大的一笔是澳大利亚最大的写字楼业主德克斯公司（Dexus）的9亿澳元融资，这是自全球金融危机以来业内规模最大的一次融资。这笔资金用于收购墨尔本CBD柯林斯街80号的新开发项目，交易总金额14.76亿澳元。

墨尔本CBD柯林斯街80号为综合用地，卖方为全球性另类投资领域重量级投资者、澳洲最大的机构基金管理人之一昆士兰投资公司（QIC）。

这宗交易完成后，Dexus持有的投资组合中，墨尔本CBD写字楼市场的投资比例从9%上升至17%。

布里斯班乔治街400号（400 George Street, Brisbane）

昆士兰州首府布里斯班在2019年经历了前所未有的大型交易热潮。该市的写字楼市场升温，价格更吸引人，吸收了来自悉尼和墨尔本投资者的“溢出”需求。

世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，2019年布里斯班售价逾500万澳元的写字楼地产数量为2012年以来的最低水平，但交易额却创下了历史新高，达到36亿澳元。

在布里斯班去年的商业地产交易中，排在首位的是乔治街400号一幢35层的建筑，美国房地产巨头黑石集团（Blackstone）和德国汇丰银行（HSBC Trinkaus）以5.2475亿澳元的价格，将该建筑出售给澳交所（ASX）上市公司克伦威尔地产集团（Cromwell property group）。

澳洲电信Telstra电话机楼（Telstra exchange portfolio）

电信巨头澳洲电信（Telstra）去年8月以7亿澳元价格将持有的一家新地产信托公司49%的股权出售，这笔资产中包含37处电话机楼。

这笔售后回租交易的买方是上市基金管理公司Charter Hall、Charter Hall Long Wale REIT和当地一家养老基金。

三大商业地产PK：写字楼胜出

世邦魏理仕对价值超过500万澳元的商业地产交易的初步细分显示，写字楼在2019年引领了商业房地产市场，全国218宗写字楼交易的总交易额达到229.2亿澳元。

零售地产的151宗交易创造了67.2亿澳元的交易额，而工业地产共有224宗交易，交易额54.3亿澳元。

值得注意的是，市场研究表明，在三大核心资产类别中，2019年最大的一笔交易都不在新州。

m3地产的研究总监Jennifer Williams认为，总体看，2019年写字楼市场是低利率环境下的最大受益市场。蓬勃发展的科技行业、共享办公室和服务式办公室行业创造了许多租赁需求。

但零售业正面临不利因素，包括低工资增长、在线零售商的竞争以及消极的消费者情绪。

Jennifer Williams说：“与最近几年相比，零售地产交易活动在2019年一直很低，最近发生的几笔交易都低于账面价值。许多业主对购物中心进行了翻新，这些翻新后的物业交易似乎有所增加。”

由于需求稳定和长期租约等优势，2019年零售物业市场表现最好的是独立的超市和五金店。

2019年工业地产市场波澜不惊，预计不会达到2018年的水平。尽管未来12个月该行业的整体增长可能会放缓，但Jennifer Williams仍然乐观，因为在大多数州工业用地仍然抢手，土地价格在2019年暴涨。其中悉尼工业用地去年价格上涨了约20％。

投行家们眼中的2020商业地产

最近房地产行业的投行家在《澳洲金融评论》的圆桌会议上发表了对未来一年商业地产的展望。

瑞银（UBS）大洋洲董事总经理兼房地产主管Tim Church认为，未来一年大型并购活动将推动商业地产市场，在这些并购中，巨大的协同效应可以为机构投资者股东带来更多价值。

麦格理资本（Macquarie Capital）澳大利亚房地产主管Antony Green认为，私人资本仍热衷于澳洲商业地产。无论澳洲国内还是海外私人资本，都可能成为2020年大型房地产交易中的重要力量。

在投行家们看来，2020年，如果澳元汇率持续不振，加上英国、美国和香港等其他投资市场的不确定性，国际投资者还会继续看好澳洲商业地产。由于房地产投资与债券投资利差拉大，收购者愿意付出更高的价格，而且债务和股权融资的成本都非常低，有大量资本都在瞄向这一领域。

 JPMorgan副主席 Simon Ranson说：“低利率对商业地产产生了巨大的积极影响，并且今后将继续如此。虽然许多房地产资产类别的投资指标，如每平方米价格、综合资本还原率和内部收益率，都处于历史最高水平，但必须注意的是，相对而言，商业地产投资现在比前几年具吸引力，因为今天的融资成本较低。”

在估值方面，Ranson将市场定位为正处于重新适应到“新常态”的阶段。因为过去几年一直处于观望状态的人与强劲的资本收益失之交臂，而那些更敏锐的市场参与者则得到了回报。这种现象正在全球范围内发生，并非澳洲房地产市场所独有的。

但有投行家不再期望悉尼和墨尔本写字楼市场还会持续过去三年那样的热度。过去三年，两大首府城市写字楼的有效租金平均每年上涨10-15％，随着2022年到2025年新供应增加，这些市场中的租金增长和入住率会趋于正常化。