悉尼房产人设崩塌

人设崩塌是这几年在娱乐圈里反复出现的词，演员在荧幕上高大英勇，道德楷模，可是一旦被狗仔队拍到偷情嫖娼的照片，明星在粉丝心目中的高大形象瞬间崩塌。粉丝看到他们的偶像也是凡人，不但要吃喝拉撒，还有七情六欲，性格缺陷。

悉尼房地产和那些被狗仔队拍到的明星一样，人设在投资者心中也在开始崩塌。在澳洲某华人论坛上，我看到多篇文章标题类似于“澳洲房地产已不具投资价值”，“澳洲房产是庞氏骗局“等等，文章的作者还不是那些不买房，常年看空地产市场的“空军”，而是一些真正的地产投资人。

我原本以为投资人只是在和卖楼花的中介拉仇恨，Diss这群中介是忽悠骗子。但实际上风向在逐步改变，有些投资人开始打心里不再看好澳洲的房市。他们的想法已经从那群人是骗子，变成了---------这个市场就是个骗局。

在这群人里，有人买了Schofields的土地别墅 ，有人在市区3公里附近的waterloo买了公寓，有的投资已经有5年，有人不幸2017年高点入市，无论是投资的时间，投资的产品还是建商品牌，他们觉得澳洲房产承诺的东西一样没做到。

澳房产实况

1.你说澳洲房子7-10年翻一倍，可是我们这群人无论是买土地别墅还是买公寓的，房价根本没怎么涨，有的还跌了。

2.你说澳洲有住房缺口，每年缺10万套，但是我们的租金越来越差，租金回报年年下降。

3.你说澳洲政治稳定，法制社会，但政府出台了一系列保护租客的政策，房东的权力不断被侵蚀。

4.贷款越来越难贷款，说取消海外收入就取消，这不是关门打狗，骗我们钱做基建吗？

5.当然还有更惨的，例如投资达尔文的，当地房价从2014年一路下滑回2007年的价格。诸如此类的还有布里斯本市区公寓，Perth房产等。

我要对有以上想法的投资人说，悉尼地产市场不是骗子，它昨日，今日和以后永不改变，你们之所以有上当受骗的感觉，那是因为你们被别人洗脑了。

绝大多数华人移民都在2000年以后移民到澳洲，华人真正开始热衷地产投资也就是2008年左右开始的，那个时候已经有一批新移民在澳洲扎根下来，有了稳定的工作和收入，开始有钱看投资房了。

2008年的时候，华人接触地产投资的唯一渠道就是市面大大小小楼花的中介，所有中介给广大华人灌输的投资理念只有一个------“悉尼缺房，澳洲缺房“。而且这个住房缺口可能还要维持30年，甚至上百年。

他们告诉你澳洲每年移民是多少多少，房子开工量严重满足不了人口流入的数量，更有文化的会告诉你，什么悉尼南北是国家公园，东边是大海，西边是蓝山，这种盆地地形造成开发受限制，当然他们也没提悉尼的面积其实有两个上海那么大，可能他们自己也不知道。

悉尼缺房，澳洲缺房，这个就是所有华人楼花中介灌输的核心理念，一旦你接受这个核心理念，下一步就简单多了，他们就会继续说买哪不重要，买了最重要。反正悉尼缺房，买市中心附近就和你说是蓝筹区域，买在中环就和你谈学区，谈性价比，如果几十公里外的郊区就和你谈政府规划，反正都是荒地，建设侏罗纪公园都够了，投资顾问只需要把这种可能性和正能量传递出去。

买哪不重要的下一步就是买啥户型不重要，反正悉尼缺房，租客无论什么户型，什么房子都愿意住。投资顾问会说，澳洲总体上来说所有房子7-10年翻一倍。如果你对出租有疑虑他们会反问你，你见过悉尼是有哪些房子，想租是租不出去的，要不太贵了，要不就太旧，悉尼缺房。当然这句话有点诡辩成分，什么是贵，什么是旧，谁来定，什么标准，太主观了。

有的楼花中介还会进一步把开发商吹成增值关键。什么lendlease的房子，银行不敢给低估，Mirvac房子质量好，Mertion能把市场带动起来。。。。。

你只要被这被这套理论洗了脑就会觉得，我只要买了房，持有时间长了，你悉尼市场就欠我一个翻倍，欠我一个涨幅，因为悉尼缺房。如果我是大开发商房子理应涨的更快。盖上一个悉尼或澳洲缺房的帽子，本质上就是在高喊SB都可以赚钱，买了，等着，然后我就发财了。

● 真话时间

如果投资真这么容易，那这个世界理应没有穷人。

悉尼房地产市场有它的独特性，但它被人为神话了，楼花中介把这个市场描绘成了末日时保护你财富的诺亚方舟，目的无非就是告诉你，别去思考，马上下定金跟我买房子，否则你不会有2012的船票。

首先缺房这个描述是非常不专业的。除非人口负增长，每个国家房地产是有周期性的，周期的低谷就是缺房状态，周期的高点就是房子供大过求的状态。

在一个自由市场里，当精明的商人看到租金在不断上升，买房子的人开始多起来的时候，他们会花钱盖房子，满足市场需求，直到造出的房子远远超过市场所能消化的，房子价格下跌，一些开发商出局，然后供给减少，市场逐步恢复供需平衡。

（94年新闻就报道过悉尼房子在一些区域已经过剩了）

说一个市场几十年如一日的处于缺房状态，本身就缺乏基本的地产知识，缺房只会在周期的某个阶段。住房缺口有30年，难道这个国家的开发商都是吃干饭的吗？香港一直是公认住宅短缺的城市，但因为开发商过量供给，已经好几次价格大幅下挫调整。

再者我们常说科技改变生活，就像视频网站youtube的出现革了很多传统的媒体的命。高密度公寓的出现也是一个搅局者。

NSW valuer General 是澳洲纽省的土地评估数据库网站，州政府收土地税就是根据上面记载的地价距离，每一块土地都能在上面查询到相关评估价格。

我在上面发现了很有意思的细节，有些盖公寓的土地，它上面不但标记了价格和面积，还标记上面盖了多了公寓。

例如我找到这个例子，Parramatta Macquarie 街上的一栋高密度公寓，占地面积4900平，根据记载在地契上的房契号码，可以看到总共盖了409套公寓。这么算下来，土地的利用率大约为（4897/439）平均每11平米就可以盖一套两房公寓。

我先后又尝试了搜索ST Leonard， Bankstown的一些高密度的公寓，得出了相似的结果，土地利用率大约为11平米。也就是一个1100平米的地，如果规划成高密度公寓，大约能造100套左右（1100/11）

我举个例子，我们华人所熟悉的区Burwood 人口大约为14000人左右，澳洲目前人口增长大约为1.6%，我们假设这个区出现了人口大爆炸，人口增长率在10%，也就是多了1400人。3人为一户, 1400/3推算出需要466套公寓，按照每个公寓耗费11平米来计算，我们只要在Burwood rezone 5126平米的地就可以盖这么多公寓了。也就是说盖一个我前面举例的那个400多户Parramatta大楼就好了。

这是会有人跳出来说Burwood都盖满了，哪儿还有这多地呢？大家自己看谷歌地图，我就先不说底下大片的house，屋主望眼欲穿的等待开发商来敲门，你就看Community centre和周边大片绿地，哪个都是政府自己的产业，想开发还不是一句话的事。

我在这里只想给大家简单阐明一个道理，澳洲不缺房，也不缺地，满足那点需求分分秒秒，所以放弃那个买了就能涨，就能发财的梦。

房子，区和策略都要精挑细选。

下面再让大家看一组图片

这是我在澳洲金融评论时报数据库掘坟翻出来一篇2001年的文章，文章里两个关键点。Mirvac的项目大获成功，82套在Pyrmont的项目一抢而空，要知道2001年价格就喊道80万起（一房）

找到了当初的项目涨幅就大家自己看吧，2002年的137万，13年后涨到195万。我从不迷信所谓的大机构，大品牌，投资这东西只能靠自己。

悉尼A级办公楼Chifley Tower，在完工后的22年里，售价只有当初松下投资和开发商成本的一半。日本建筑巨人熊谷久美（Kumaigai Gumi）在昆士兰阳光海岸的凯悦库鲁姆度假酒店上花费了2.2亿澳元，但几年后才以3,000万澳元的价格卖给了Lend Lease。

投资没有专家，只有输家和赢家，最终买单负责任是你自己，别相信任何人。文章里还说2001年房价调整那次，连最受欢迎的区域Mosman和Chatswood 也需要6-8周才能把房子租出去，怎么样和今天很像吧。

你对澳洲房产，悉尼房产的人设认知是错误的，这里不是随随便便捡黄金的地方。

悉尼房市会有高低起伏的周期，在调整时会出现高空置率的问题。

你房子买贵了，留着久未必能救你，哪怕价格回来，你也丧失了机会成本。

悉尼也不缺房，在一个人口增长速度约为2%的城市里，两栋高密度大楼就能满足区域人口一个Suburb人口增加10%的需求，所以买入那些没有供求关系，供给潜力大的区域，你的投资就只能靠通胀了。

你需要择时，择区，还要有抗风险的策略，说到底投资房产是个技术活，不像你想象的那么简单，从来不是傻买傻信，然后就等着发财了。

我的观点是你的投资回报1/3来自市场和区域，1/3来自你选择的策略，1/3来自你的人脉和团队，没有专业人士协助，你的投资高不高我不知道，但花的冤枉钱会更多。团队，地段和策略三者组成了你的房产投资革命根据地。

看到这的您可能会问，那既然这样，悉尼房地产的价值在哪里呢？其实悉尼在世界上最独特的一点是，悉尼是世界高净值人士移民的首选，在人数上已经多年位居榜首。悉尼也是目前西方发达国家中少数还在城市化的区域，铁公机三大基建同时上线的城市。这些因素确保了悉尼房地产会未来良好的前景和源源不断的接盘侠。但你还是需要精挑细选才可以，别以为遍地是黄金，买了就行，毕竟会飚车和能开赛车是两码事。

除了积极学习地产知识，增加你投资的技术含量。我还有另一个劝告给地产投资人是，面对目前的悉尼房产低谷，你要有一定的耐心。

我朋友家的孩子刚刚医科毕业，读了整整6年的书，目前会去政府安排的单位实习一年，他们付出了7年的努力，起薪也不过7-8万左右，想成为可以单干的全科或专科医生，据朋友讲还要再读5年书。18岁读书，30岁的时候才会初步完成职业里程碑。医科的学费是很贵的，考虑到医生还要还助学贷款，加上买房，医生真正体会到财务宽裕的可能要到35岁左右。

买房投资和学医一样，外人都以羡慕的眼光看着我们，但我们要先挨过那十几年默默付出的时间，因为一旦过了这个坎，我们的财务就会彻底稳定下来。2001年买房的投资人和您一样，经历过迷茫，困惑和空租，你今天回头看，只要买对房，买对位置，这一切都是值得的，你要坚持住。

大家共勉之，我是万邦君