澳洲政府和银行一毛不拔，天塌了却要房东这个矮个子顶着！逼宫还是兵谏？房东能否自救？

昨天澳洲总理Scott Morrison的讲话提到了《租客保护法案》，这个法案是为了保护那些在疫情中失去工作、失去收入、经济上遇到困难的租客，确保他们在现在起的6个月内不会因为欠缴、少缴或者不缴房租而被赶出出租屋。

请点击下文了解法案详情

疫情下的澳洲房东与房客，我不知道谁是弱势群体，但我知道谁是更软的柿子！【凯文空谈025】

这个法案3月25号就已经通过了。昨天总理的讲话就让更多人知道了这样一个法案。今天星期一，很多的房东和中介就收到了邮件，都是房客要求减免房租，甚至是不交房租的。房东的内心是崩溃的！

这个法案的出发点是好的，可以说政治上是正确的。但是由于没有出台具体的规范和细则，界定究竟哪些租客是真正遇到困难需要被帮助的，所以客观上造成了有人浑水摸鱼，是变相鼓励和怂恿租客钻空子。

按照通常的逻辑，应该是哪一方提出要求，就由哪一方来承担举证的责任。所以作为租客的一方，当你提出来要降房租的时候，你应该是承担举证的责任的。你需要有一些证据来证明你失去了工作，失去了收入，经济上遇到困难，比方说提供银行的对账单，或者是由银行或会计师等第三方开具类似的一个证明。

如果有这样的一些具体操作规范和细则，就可以杜绝漏洞，既能帮助到那些真正有困难的租客，也可以保护到房东的利益。

但是到今天为止，我们还没有看到澳洲政府出台任何这样的规范和细则！

在政府、银行、房东、房客这四者的关系中，通常情况下，相比而言房客当然是弱势群体，而政府和银行显然是比较强势的。这次疫情的冲击中，本应该是各方共担责任、共度时艰。也就是当天塌下来的时候，理应由高个子多担待一点，有能力的一方应该多承担责任。

但是现在我们看到的情况是，政府和银行到现在一毛不拔，比如政府的施政费、land tax，也就是地税，这些都还没有看到减免措施。银行方面虽然有延期3~6个月还款的政策，但是房贷只是延缓支付，并没有任何的减免，而且在延期这段时间内产生的利息会累计叠加到还款额上，贷款人在之后是要连本带息一起还的。

所以这就好像，当天塌下来的时候，高个子的政府和银行先躲到了一边，让矮个子的房东顶着，不但没有对房东有任何支援和减免的措施，还把租客的困难一股脑也甩到了房东的头上，还留下了一个大漏洞，客观上造成了怂恿更多的租客去钻这个空子，给房东造成了加倍的困难。

房东家里也没有印钞机，也都是辛辛苦苦靠自己的努力赚钱买的投资房，而且当中有很多人也是打工族，因为这次疫情的影响也失去了工作，或者是暂时没了收入，生活也处于困难之中，这个时候如果又断了租客的租金收入，可谓是雪上加霜。

前几天我有两篇关于该主题的文章发出以后，这里首先要感谢一下，已经有很多人签了我文章中附的请愿表 petition。先说一下这个表，它并不限于非得是房东身份才能签，大家都可以签。因为这次对房东利益的损伤，实际上已经触及了对私有财产保护的底线。所以所有认同普世价值的、有正义感的人都可以去签这个请愿表。

最近这两天有很多网友通过微信或者是电话联系，想要在请愿之外商讨一些更有建设性的方案。这里我说几种有代表性的建议，并谈一谈我的想法。

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第1个有代表性的建议就是提议让澳洲政府给租客补贴房租，要么是全额，要么是一部分，一直持续到疫情结束。

这种方法意味着政府要借大量的债，形成一个非常大的政府赤字。要知道澳洲政府不像它的美国爸爸，美国爸爸手里是真有印钞机的，而澳洲政府就是要靠借政府债了。如果澳洲像美国爸爸那样开印钞机印澳币的话，那就会导致澳币信用崩盘，造成恶性通货膨胀。

所以虽然澳洲政府抱美国爸爸的大腿比较紧，但是美国爸爸也没有把澳洲当亲儿子，这事还难说，更何况现在美国爸爸也自顾不暇！这一点对政府的压力和牵制是比较大的。所以这个方案的可行性不是很大。

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第2种比较有代表性的建议是，澳洲政府和央行能不能要求澳洲各商业银行在疫情这段特殊时期内只收成本，不要再赚利润了。

比如说现在央行的现金基准利率是0.25%，那么银行在此之上加一点自己的运营成本上去，比方说达到1%或1.5%，然后把这样一个贷款利率给到所有的房贷客户，减轻所有背房贷的人在这段时间内的压力，直到疫情过去以后再恢复正常，在这段时期内就相当于银行不赚利润了。

但是这种做法会触动到银行和大资本的利益。要知道像澳洲这种资本主义国家，其政治体制下很多政客就是这些银行和大资本家的利益代言人，侵犯了他们的利益就不用说了，就算是伺候他们不好，也可能分分钟被换掉。所以这部分银行大资本家，虽然他们人数少，选票似乎不多，但是能量非常巨大。他们手里掌握着比方说像舆论媒体这样的工具，所以一旦真的要动手，很少有政治家或者政治集团能够跟他们抗衡。

而且这样做还会沉重打击各银行的股价，也会损伤到广大股票投资人的利益。由于澳洲股市上银行股占的份额非常大，所以这种做法甚至有可能导致澳洲股市崩盘，影响就大了。

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第3种比较有代表性的方案，就是把租客少付或缓付的房租转换成租客与银行之间的贷款。

比方说房客小A不幸丢失了工作，在未来几个月内还不起贷款。这个时候应该由银行介入，与小A签订一个短期的贷款合同，由银行帮助支付小A困难时期的房租。等到疫情过去，小A重新找到工作，再向银行偿还这部分贷款。

原本租客小A面对的是房东，现在他所面对的就变成了银行，而这个方案的好处，就是银行是可以做到一些房东做不到的事情的。比方说银行可以掌握小A的银行流水和财务状况，知道小A在什么时候重新找到了工作，重新开始有收入，提醒小A还款，甚至可以强制他还款。如果小A拒不还款，就会留下信用黑记录。在未来比方说像买房、买车、贷款各方面都会遇到麻烦。

所以这就会比较有效的杜绝很多人可能想钻空子的问题。对于银行来讲，他们的贷款收入损失也降到了最低。他们只是要承担一部分工作量，还有少数人可能确实还不上贷款的风险。但是银行本来就是个高个子，所以天塌下来，本来它就应该多担一点责任。

当然如果完美一点的话，就是政府和房东也可以分别分担一部分，比方说房东给这段时期的租金打个折扣，政府给房东减免疫情这期间的市政费或者土地税等等。

所以这个方案从总体上来看，均衡了各方的利益，形成了责任共担的一个局面，也堵掉了漏洞，看起来是比较性感的。但是从操作上来讲，由于还是触动到了银行和政府的利益，所以我并不认为这个方案可以很容易得到认同和落实。而且以澳洲政府的效率，可能又是利益各方一顿扯皮，要花很长时间才能逐步达成一致，。有可能拖到疫情快过去了也不一定。

澳洲的房东们虽然从经济上看，相比较而言并不是最弱势的，但是无奈人数偏少，全国只有110多万有投资房的人，所以从选票上来讲，房东并不是一个很主流的群体。对政客来讲，他们眼里选票是第1位的，你人数少就意味着选票少，这也是为什么房东沦落成了政治上的弱势群体。

所以澳洲的房东们也不能把所有希望都寄托在政府和银行的身上，还需要想一些办法自救。这个时候团结起来就尤为重要。一方面积极的向政府、向社会争取支持，另一方面也应该开始规划一些自救的方案。

凯文最近这两天也在构想房东团结起来自救互助的方案，已经有了一点初步的想法。今天也想借这个帖子广泛征集天下各路英豪的建议。各位有什么想法，请积极在文章下方留言，集思广益，我们一起寻求最佳方案。凯文会在下一期节目向大家报告一个初步的构想。

提醒一下，如果您还没有看到这个请愿表，没有签的，请扫下方的二维码打开请愿表链接。

另外给有房贷的朋友提供一个福利：最近银行连续降息，但是很多朋友发现自己的贷款利率并不好，有的朋友是因为跟银行签的固定利息合同，当时签的时候利息很高，现在可能还暂时出不来，但这种情况也是可以去跟银行谈判的，不一定100%有结果，但是值得去尝试。毕竟成功了，一年能省大几千块呢！

但是大家去跟银行谈的时候，因为毕竟不都是专业人士，所以不知道怎么跟银行谈。可能好不容易等了半天，接通电话，却被银行三言两语就打发了，或者是银行给到一点不痛不痒的降息，但力度达不到自己的预期。

凯文在地产行业从业多年，咨询了身边有多年贷款经验的broker（贷款中介）朋友。根据朋友的建议，整理了一份跟银行打电话时的话术模板，可以免费提供给有需要的朋友，请大家扫描文后二维码加我，我会把模板发给有需要的各位。

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