如果疫情持续发酵，投资人会悲剧么？

导读：跟大家今天探讨两个问题，是不是房价一跌，每个投资地产的人就很惨。如果真大跌了，你是否能抄到底。

有人给新冠病毒起来一个别名叫社会达尔文病毒，之所以这么称呼是因为病毒专门找那些身体弱，免疫力差的人群下手，这群人里很多是胖人，以及老人。年轻力壮身体好的人在感染病毒后，自愈的能力比较强。顺便说一下，万邦君是肥胖者，在病毒眼里也是在淘汰人群里，同时我还是晚期重度肉食成瘾患者，每顿没肉就像犯了毒瘾。

在我看来这场疫情不止在淘汰体制弱的人，更在淘汰那些体制弱的投资。体制弱的投资有几种，华人中招机率最大的就是楼花。以前写文章，怕说实话太多会有生命危险。现在在疫情下，每一天都可能有生命危险，索性还是把实话全盘托出，否则憋在肚子里，肚子指不定就更大。

这次的实话是。。。。。。

从投资的角度来讲，我不建议任何人买楼花。真的，永远不建议，除非您真的具备非常高超的手腕判断时机，同时还有丰厚的人脉资源在成交前能找人把房子卖掉。我所说的楼花包括House Land。

这次疫情造成的冲击对各行各业的影响都很大，房东也不例外，但大家特别关注的就是这群房东与地产投资人。网络和自媒体上的吃瓜群众都等不及在那里幸灾乐祸，“看吧！我就说房价会跌”，“房子买的越多越惨”，“以后有钱还是老老实实把贷款还清”，“我马上会抄底，看我不把你的房子以低于市价的30%买走”。诸如此类的挖苦，多到连绵起伏，源源不断。

我要对这样想法人说，你们看问题其实缺乏一定的深度。首先当你说地产投资人很悲惨，这么说是十分不精确的，请问1998年入市投资房产，花费10万不到买了Granville house的投资她悲惨吗？2010年花费25万买入Blacktown house的人悲惨吗？人家的房子已经累计足够的升值，一次性回调30%是不足以伤筋动骨的。

新冠疫情会不会引发地产价格大幅下跌还有待商议，但假设真的发生了价格下跌，每个地产投资人所受的损伤程度是完全不一样的。我们可以根据市场下跌的程度，做三个级别下跌的分类，就会更明了一些。

第一个级别

如果房价回调10%-15%那首当其冲受到冲击的就是买楼花的投资人，这个范围是市场正常范围的调整。

第二个级别

当地产市场进行深度价格调整，20%-30%那就会冲击到那些在大涨期间入市的投资人，例如悉尼2013年，2014年入市的投资人，市场会回吐之前所有的涨幅与利润。

第三个级别

如果市场真的像香港和日本一样，出现了50%房价下跌的崩盘，那绝大部分市场上的地产投资人都不会幸免。

很多读者都好奇，我为什么一而再，再而三的和楼花过不去，莫非哪个地产公司得罪我了。大家都买房子，凭什么买楼花受到的冲击最大呢？

我永远不针对任何人，我说的是一个普遍存在的现象，你否认它，它依然存在。

你可以正能量，但能量正负没有能量真假重要。

任何人重复做一件事，绝对不是头脑发热或是随机的行为，而是某些他/她脑子所形成的观念演变成了一种行为。一个人能反反复复去买楼花，那他/她一定吸收了楼花公司所灌输的投资理念，所以他/她才会不断去买入楼花投资，这个才是问题所在。

买楼花不会死人，但接受楼花体系的投资理念会。

市场上不乏很多有职业操守的地产销售，但毕竟销售是从开发商那里拿佣金的，而开发商想要的就是尽可能把手里的房子都卖掉。

首先卖房子难吗？答案是非常难，我见过有的销售要跟客户短的一，两个月，长的一年半载都有，这才把房子卖出去。地产行业开发客户的成本是非常大的，所以销售们普遍抓住一个客人后，喜欢连续让这个客人买很多套。客户没钱了就鼓励不断去refinance，抵押出更多钱后去再买更多房子。

在楼花投资的体系里，特别提倡“通货膨胀，钱会贬值，所以贷款越多越好。” 而这就是楼花投资群体第一风险，普遍杠杆高，贷款金额大，不但对像疫情这种黑天鹅事件抗击能力弱，随便一个贷款收紧，本息同还或租金下降等小范围冲击，都会触及到这个群体敏感的神经线。

在心理上因为楼花投资者总被灌输7-10年房价翻一倍，一旦真有冲击出现，心里上也很难适应。真正的地产投资人，在最开始就会规划出应有的负债比例，我所提倡的是新手不要超过收入（工资+租金）的7.5倍。同时储备好半年左右家庭总开支款在对冲账户里。

如果说楼花的投资人惧怕投资上的冲击，那不好意思，冲击一定会到来。这不是墨菲定律，而是这个因果的种子在起初就种下了。90%左右楼花所在区域分为两种。

第一种是造新区

这个区前身属于工厂区，荒地，政府把当地规划成居民用地，如zetland，schofield，kellyville，rhodes，olympic park，wentworth point 等等。

第二种

另一种把一些交通便利地区规划成Town centre未来的商圈，增加当地密度，允许盖一堆的15-20层高的住宅楼。

无论两者之间的任意一种，未来一定会是悲剧，因为投资者们的房子，彼此之间不是朋友而是敌人，双方都会放到市场上去竞争现有的租客，当有源源不断的新房造好了，就好比一个行业不断有新的商家进入一样，会把大家的利润越来越低。

新区新房定价普遍过高，例如当年高峰期悉尼新区130万两房的Waterloo，完全可以在上东区买到二手高质量带景观房。新城区建设后也就和老城区一样，但价格已经卖到和老城区一样贵，提前透支了。

最麻烦的是很多房子除了大楼的外立面有些不同，在内部装饰和户型上几乎没太多不同。同质化竞争造成想卖的时候没有太多流动性，往往要亏本。想租的时候，又不敢要太高的价格，因为竞争对手太多。

在楼花投资的体系里，他们并不认为这有什么大不了的。

首先， 他们认为悉尼乃至整个澳洲有住房短缺，所以无论有多少套房终究会被市场吸纳。

第二，他们认为政府敢在那里规划那么多房屋，就一定会做过相应的调查，不会平白无故批那多房，而且政府还会给予配套相应基础设施升级，一定会提升房价。

关于悉尼缺房这一点，我以前有专门写文章详述过，这里就简单说一下:

缺不缺房不要看所谓未来人口的projection，要看过去和现在租金涨不涨最现实。

悉尼缺房，买哪都涨，这八个字更容易让投资人疏于精选投资房的标的和户型。至于什么“政府不调研，就不会规划那么多房屋”，这种说法等于把政府放到神的地位，政府也会犯错，因为它是由人组成的。澳洲政府不鼓励带口罩，大家不也戴了吗？这点怎么就学会独立思考呢？

在中国，传销人员经常爱说一句话，“如果传销是假的，政府为何不完全禁止啊，你看我们北海这边都半公开化了。” 这也是一样的逻辑陷阱。

综合以上两个论点，我认为真正会撑不住的是楼花体系下的投资人，而不是真正的地产投资人。如果你学会控制杠杆与债务的比例，买入那些具备投资价值，位置与户型的房产，现在真心还没到喊痛的时候。

上周有和一些local中介保持紧密联系，发现市场虽然受到一些疫情的影响，但好的区域和好的房子依然租的出去，卖的出去。例如万邦君一直在观察的一套房子，也不是什么好区，但当地房屋供给量低，房子户型方正朝北，封城前一天挂的租房广告，还是很顺利在两周内找到租客，租的还是市场价。

我还是见到有客人不断在催自己pre-approval，着急买入悉尼上北的学区房。甚至有东区的中介认为目前这种appointment only反而更好，把那些看热闹的人筛掉。

我不是想给大家描述一个太平盛世的场景，但如果您的房子有其独特性，哪会完全没有市场，想卖想租依然可以。

以前也有粉丝问，如果楼花建造在那些没有很大供给区域，可以买吗？难道悉尼就没有好项目吗？

这里我们可以再举一个好项目的例子。

前段时间悉尼地产界有一个不大不小的新闻，澳洲基金公司Moelis Australia 从开发商Deicorp那里以市价70%的价格，购买了South Village项目54套全新的公寓，总值约为2850万澳币。

这个新闻一下子就引起了我的好奇心，虽说是低于30%买进，但这个项目一定有什么特别之处。所以我以顾客的身份，去那里踩盘。

如果用苹果比较苹果，在我见过的楼花项目里， South Village给我的感觉比较惊艳的。首先大楼是一个商住的综合体，楼上是住宅，楼下就是大型商场，离火车站也就200-300米，这种布局不但方便而且还非常符合现代人生活节奏。

这几年悉尼出现商住综合体的住宅项目屈指可数，还都很贵。如Mertion的 pagewood起价要85万， Mascot central要到120万，Top Place 的castle Hill tower两房90万， Fraser的central park两房也是破百万，studio都要60万上下。开发商Crown也造了不少这样的楼盘，如Eastlake， Top ryde 和Green Square ，但都不便宜。过百万的两房还有正在造的rhodes central。

而south village70多万出头就可以买两房，是不是觉得很合适。如果你把对楼盘要求升级，不但要求楼下是大商场，还要求旁边就是火车站，那满足这样要求的新楼盘就更少了。

South Village总共779套公寓，全部建设完毕，未来不会再建了，而且项目所在区域Kirrawee 暂时没有其它的高密度大楼，短时间会拔地而起。看来基金管理公司的眼光还是不错的。说了这么多优点，都快赶上写软文了，虽然我很喜欢这个项目，但哪怕这样优质的楼盘，我依然不会买。

买楼花，这场游戏一开始就以不对称的方式在进行。开发商是一群精明到家的商人。

首先我们说开盘这件事吧。以前在澳洲地产界，我常听人说投资者是可以和开发商共存，并一起获利。例如第一期开盘的价格最便宜，往后开发商会一期接一期帮你抬价，我们的房子也会跟着水涨船高。如果再能大家一起跟开发商搞个团购啥的，说不定更便宜。

有这样想法的，还没明白开发这门生意，你当开发商傻啊，你当你在买白菜，每颗都一样吗？

就拿South Village这个项目来说，总共有三期。开发商开盘的第一期那些楼盘是冲着prince highway的大马路的，那条路多忙多吵想必大家都清楚。楼背后的那些户型是和其它楼对看的。第一期也许便宜，但一定是最烂的，要借着造势清理掉。

据销售说，South village第二期开始有些户型有水景，第三期有很多户型能看到山景和水景。其实同样的原理开发商经常运用，只是没人讲出来，你去看wentworth point，一开始放出来的楼盘都离水边远远的，后来的每一栋楼，离水边和商场越造越近。

开发商在售价的弹性也比普通人想象的要大，south village项目是2015获得正式批文，在项目2017开造后，悉尼地产已经正步入调正阶段。项目分三期来卖，但是一起造好，而除了有景观的房子，三期之间售价变化不是很大。

这点对于第一期买家就很尴尬，当他们想把自己的房子以原价出售，但加上中介佣金和印花税后，售价比第三期房子还贵一万。人家户型不但和他一模一样，第三期客厅的地毯也不全部被开发商升级到地板。

这其实不算事，我见过Roseberry 一个项目，原价卖120万两房，后期开发商根据市场调整价格，直接每套降到95万。不要算开发商的成本，因为你不但根本不知道，而且人家底价可以很低。

销售带我看了大约6套房子，我发现另外一个比较有趣的事。

大楼里一套7楼的两房，有水景和city view，要价82万左右，但室内面积只有75平方米。

楼下4楼的两房和其它楼对看，但室内面积80平米，价格是78万。

还有一套楼层是8楼，卧室能看到花园景色，但户型非常方正，做到了动静分离，娱乐和生活区和休息区分开，价格80万。

第一套房，景色好，但面积差，定价最高。

第二套房，面积大，但隐私性差，朝向一般，价格三个里面最便宜。

第三套房，户型好，楼层高，少部分景色，价格中间。

开发商的定价是否很合理？当接触到一个楼盘，楼盘无论是几十套还是几千套，每个户型开发商都仔细研究过了，你手里看到的每套房子绝不是开发商脑子一热，大笔一挥随意写上去的。

每个房子的定价都是根据房子的优点和缺点提前想好的，而且如果房子有任何优点，尽量要把溢价提上去，如楼层高一层就给你贵一万，朝向好一点就给加5000，有个景就给你5万，面积会小一点。

如果卖不到合适价格，开发商就租出去，直到市场好转。

想象一下这样的场景：

开发商早就把价格定死，所有能提升的溢价都提了，并商量的空间并不大。你的中介在旁边一直给你讲未来规划如何好和如何棒，前景如何大，你也并不知道规划这东西都是海市蜃楼（south Village 在楼盘宣传上的图书馆就没建起来），有可能有，也有可能没有。中介还一直告诉你悉尼缺房，美国QE，这场危机下要马上行动，买到就赚到。开发商也不给任何讲价空间。

这就是新房市场的样子。

另一个场景：

同一栋楼里，定价经常出现的错误，有的中介把楼层低的价格和楼层高卖的一样的价格，根本没卖出房子溢价。你可以根据二手房销售记录和房子过去销售历史，揣摩到屋主的心理价位和成本线。有的中介着急要佣金，所以有的时候会逼迫卖家，劝他/她差不多行了，再过几个月房子不好卖了，赶快卖吧。

当你告诉中介房子有损坏时，中介说价格好商量。当你说我可以直接交10%马上签约买房，中介说你既然这么爽快，延迟几个月成交等条件可以谈。

这就是二手房市场。

新房市场中介push买家，二手房市场买家可以用技巧让中介push卖家，这就是不同的。两个市场下的投资人，根本就是两码事，在疫情下的煎熬指数肯定不一样的。如果二手房投资人还具备专业投资知识，严格控制负债，谨慎选择买入的房子，只买有特色好位置的房子，现在真心问题还不大。

赚钱的原理是专业的打不专业的，新房市场里开发商太专业了，从博弈角度来讲，普通人想占便宜，太难了，结果一定是买到溢价产品。

所以不要再说价格一降，疫情一来，地产投资人就要哇哇叫了。对于专业投资人来讲，你至少让下跌的级别到第二个级别20%-30%才会影响到他们。真到那时候，那些平时就看空房地产，等抄底的人我觉得，你们还是占不到便宜。

首先房屋价格下跌20%以上，说明经济正式进入衰退和萧条，那些想抄底的人，请问您的工作或生意在这种情况下还保的住吗？有闲钱和勇气去抄底呢？万一刚抄完又跌呢？

第二点，经济萧条期间很多银行信贷政策收紧，现在疫情才几个月，有些银行已经对一些受疫情影响的行业如餐饮，旅游，酒店等行业拒绝接受申请，同时贷款收紧，打工看流水加打电话，自雇人士要看税务局的单子。

请你教教我，经济萧条期间如何拿到贷款？

第三点，一直等待抄底的人手头也没什么房，真让他买到一个好房，他就自己留着自住了。请问房价反弹，你也抄底成功，但如果你把房子卖了赚钱，你住哪？

第四点，房价大跌的时候房源少，很多人能不卖就不卖，你能买到的一般也不怎么样，你是如何找到心仪的房源的。

第五点，房价大跌时，市场恐慌气氛很强，就像在2019年澳洲大选前一，两个月，到处都是房价暴跌40%的新闻。那时候真有很多房子以低于市价10%-15%左右的价格在卖，喊抄底朋友，那时候你有众人皆醉我独醒，去抄底吗？

在信息传播发达的互联网社会，任何发达国家承担不起房产暴跌40%，这就好比一个来了一次大出血，不死半条命也没了，真有这一天，澳洲国运也没了。美国是世界老大靠印钱活过来，香港背靠中国大陆。除此以外，房价大跌后国家，很长时间内都非常非常差。

除非你手头有几千万资金，否则抄底和普通人其实关系不太大。我一直觉得如果房子地段和本身户型具备有稀缺性，所支付的价格在当时也没overpay，又能成功拿到低利息的贷款，就不要可以追求所谓“底”，那只会给自己徒添烦恼，自讨没趣。因为我们没法控制市场，也无法确定自己买到的就是最低价，更无法确定在某个时期我们一定能贷到款。

买入好资产，并长期持有，其它的事就要靠缘分了，巴菲特说股市就是把财富从没耐心的人手里转移到耐心的人手里，房市又何尝不是呢？

感谢您的阅读，我是万邦君。