第二波疫情来临，澳洲房价何时大跌

知识星球的粉丝要我解读一个话题：

二次疫情反复，澳洲房价会不会大跌？

我相信这个话题每个人都会关心，今天我们就从根上讲透它。

运营房产公众号比较难就是每周找到一个大家都感兴趣的话题。房市和金融产品不同的一点是，金融市场是5天24小时运作，比特币更是7天24小时运作，你每天都能找到一两个大新闻。

今天美联储的耶伦发表讲话了，明天欧盟出了新的刺激政策，再后天xx产品强势突破阻力位，行成三角形形态。

对金融产品的趋势的解读永远是即时的，关于分析的对错也会在一两天内显现出结果。

而房市不一样，房市总是慢半拍，政策和趋势的变化，总是要经过一段时间的沉淀才能显现出来。按照杜甫的话，关于房市的分析与解读的精髓，就是他《江上值水如海势聊短述》的那句“语不惊人死不休”。

观众的记忆像金鱼一样只有七秒，过段时间人们就会遗忘过去的新闻，完全记不得之前的谁说了什么。远的不说，我们可以看这几年媒体上对于房市的判断。

大选前的解读是这样的

大选后的解读是这样

中央银行降息后又变成这样

疫情登录澳洲后，新闻的分析变成了这样

疫情得到控制后文章变成这样

从2018年关于房价会大跌40%新闻报道后，我们在涨跌这个问题已经折腾了无数次，如今很多人的心理又回到了几年前的第一步------房价是否要大跌。

可能您没注意到是，关于房市的新闻报道和分析，绝大多数时候都被近期的突发事件造成的市场情绪所影响，很少人能客观长线的去分析，而只是单纯根据人们当下的恐惧，焦虑和贪婪的情绪喊大涨或喊大跌，对你实际入市置业一点帮助都没有。

对于一个专业的投资者来说，他或她是不会问房价未来是否会大涨或大跌，那是菜鸟的问题。就好像当一个女人看到自己老公和别的女人手牵手逛街的时候，只有鬼迷心窍的女人才会问老公：“你和那女人什么关系？” 聪明的人会问哪里能找到比较擅长家庭法的律师。

这世界没有只涨不跌的市场，跌本来就是投资计划里的一部分。哪怕你分析的再好，但关键是你做了什么样的风险管理。在做房市管理前，你需要对房市有一个正确的认识。

普通人对房市走势的认知就像一个气球，风一吹就飞起来，风一停就掉在地上破掉。如果你对房市是这样的看法，并且你还买了房，那你每隔一年就要心脏病犯一次。

因为2019年你想知道，大选后房价是否大跌 .

2018年中美贸易战，房价是否大跌。

2017年澳洲贷款收紧，房价是否大跌。

2016年美联储加息，你会问全球美元回流，房价是否大跌。

澳洲经济这么差，房价为啥不大跌？

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看到上面那张图，你会发现澳洲住宅市场的总值超过了澳洲股市，养老金和商业地产的总和，住宅地产才是整部大戏的主角。

澳洲住宅的总值>澳洲股市+养老金+商业地产

我的疑惑是，你为何觉得房市会像跑龙套一样的，说完蛋就完蛋呢？全国大多数人的财富都集中在大城市的住宅里，难道说蒸发就蒸发？

纵观人类历史，大城市房价跌很正常，大城市房价大跌是不正常的，房市比你想象的要坚挺。

（被国际封锁的伊朗）

（经济下滑的阿根廷）

房市才是主角，明白这一点你就知道很多事情的发生是围绕着房市转的，2016年澳洲央行要求收紧贷款政策为的就是不要泡沫破了后，房价大跌。2019开始的几次降息为的也是让人们不要因为惊慌，而造成房价大跌。

主观意愿上世界所有政府，尤其西方民选政府是既不希望房价大涨，也不希望房价大跌，而是缓缓平稳的上涨，所以预测一年跌40%或一年涨50%，都是不靠谱的。

你的认知不应该是这件事的发生会对房市的稳定造成什么影响，而是因着房市的稳定的重要性，政府会做什么事去维护这个市场。

人类历史为数不多的几次房价崩盘，都是集齐了几个元素：

不断上涨的利息，不断下跌的租金，不断增多的住宅供给，加上满大街的“地产专家”和你说买的越多越好。

在最近20年来我们澳洲唯一几次比较接近的是2017年这一次，我们虽然没有升息，但是银行有强制大家本息同还。

房地产投资人不是死于房价没有涨，而是死于现金流。当我上面说的几个元素没凑齐的时候，房价很难一泻千里。

很多人会说疫情下很多人没工作，支撑不住会把房子低价卖了，很多华人当年炒房，楼花一套接一套，现在留学生不来房子租谁。

首先job Keeper已经被延长了，吃不起饭，租不起房的可能性相当低，而且以前拿福利的比之前拿的话还多。

至于什么华人炒楼花要崩盘什么的，说这话的人都是无知。首先中国出生华人只占澳洲总人口的大约2.6%，

在ATO 最新发布报告中，全国总共有220万个房东，其中有130万的房东是负现金流状态，而这130万中只有9.4%的人是拥有三套或以上的房产的。

ATO的数据显示全国有近10%的人是房东，如果我们把这个比例在华人人群放大，说20%，那大约为13万人左右，再按9,4%算三套以上的比例算拥有三套或以上的房东，那华人拥有多套住房的投资人约为1万2千人。

而这个数字大约是全国总人口的0.04%，全国总体房东群体的0.54%，这群人可以把房价打下来吗？除了华人群体还有哪些族群像我们一样喜欢置业吗？

当年美国房市崩盘的一个重要导火索是次贷，银行大量放款给没有收入的人去买房，那你知道当时这群人占的比例有多大呢？

全美国12%的贷款是发放给这群人做次贷的，那这又是多么大的一个体量呢？而澳洲这0.04%的总人口能拥有全国12%贷款吗？

澳洲68%的人拥有自己的住房，而且绝多数只有一套，他们还不起房贷就没地方住，租房也不比房贷便宜多少，他们没有任何的利益说放弃就放弃。

而剩下那些投资人拥有多套房产的也是少数，况且这群投资人已经在2017年开始那波强制本息同还给折腾了一次。

尤其是这几年买房的人，条件都不错。国际上的标准是房价超过13倍就是泡沫了，但是银行这样会放贷吗？银行会按你收入的13倍借给你钱吗？

四大银行如ANZ，CBA等现在借贷都是按你收入6-7倍借贷。而且对于高风险区域银行又一次调整了政策，昨天在CBA做经理的朋友告诉我，一些华人熟知的区域如campsie，Hurstville， Rockdale 公寓投资房只能借70%，西南的house land 热门地点leppington的house也只能借70%，租金算0. 这样强有力的政策下，泡沫还有多少呢？

我写这篇文章不是叫大家盲目的乐观，而是说房价会随着经济或各样的事件，上下起伏，但请不要随意说要大跌，也不要随意说大涨。把房价和租金下跌放到你投资计划里的一部分，做好风险管理即可。

投资房产首要任务，管控好现金流！

感谢您的阅读，我是万邦君。