面对新州印花税新政利好，业内人士坦言：“买家并非真正的获利者，是韭菜”（组图）
新州政府在7月27日出台了削减印花税的新政，首次置业者购买房价不超过$80万澳元的新建房产可免印花税，购买房价不超$100万澳元的新建房产可享受印花税优惠。
印花税新政（图片来源：新州官网）
这是新州政府一次有针对性的政策改革，旨在复苏由疫情造成的经济下滑，及刺激更多的首次置业者加入购房者行列。
免印花税限制从65万提升至80万
新州将在8月1日正式实施新的减免印花税政策，细则如下：
印花税新政细则（图片来源：新州官网）
用于新建房的土地减免范围从35万提升至40万（对于已经存在房屋的土地不会有任何影响）；
对于新房，则由原来的65万，提升至80万的上限，而介于80万至100万的新房，印花税也有部分减免；
如果购买二手房，65万的减免封顶提升至80万，并无80万至100万的印花税优惠。
例如：
吴先生在2020年年初时想要在新州购买一套80万的公寓作为首次置业的自住房，当时他需要缴纳全额的印花税共计$31,335。如果当时他没有选择购买，而是等到今年的8月1日后再购买，受新政影响，房价还是80万的情况下，这笔3万多的印花税将全部免除。
示意图（图片来源：网络）
对于价格介于80万至100万的新房，政府也有相应的减免政策。
但这次关于政策的变动并非长期的，而是针对新冠疫情而临时调整的减免印花税门槛，也就意味着疫情结束后该政策可能取消或再做其他调整。
政府预测，将有6000多名首次购房者受益于政策的变化，为符合条件的首次购房者节省数千澳币。
“真正的获利者并非买家”
不可否认的是，将首次置业的印花税减免门槛从65万提升至80万，确实更符合新州的实际情况。
悉尼近12个月房产讯息（图片来源：Propertyupdate.com）
来自Propertyupdate.com 本月27日的数据显示，悉尼在过去的12个月中，住宅房价中位数达到$875,749，其中，Unit的中位价已高到达$761,792，别墅的中位价为$1,010,426。印花税新政策的80万上限正好涵盖Unit的中位价，这无疑让更多的首次置业者有更充足的选择空间。点击查看数据信息>>
新州财政厅长Dominic Perrottet表示，新的印花税政策将使首次购房者在购买一套价值80万澳币的新房时，节省高达31,335澳元税款。
然而事实真相却并不一定如预期的美好。
一位不愿透露姓名的某澳洲上市房产公司项目经理在接受采访时说，“印花税的调整对于房地产商是一剂强心针，但对于普通的买家而言有多大利好，有待商榷。”
示意图（图片来源：网络）
这名经理说，印花税的调整会让更多的首次置业者加入到购置房产的队伍中来。
“新政策貌似帮助了首次置业者，但实际获利者却可能是开发商。”他举例说，假设一个房子的价格是70万，政府将印花税全免的上限提到80万，开发商就会将价格提升到73万或者75万，只要是80万以内就行。
另一个例子，在一个开发项目中有50套公寓，原本从1层到5层定价是逐渐升高的。但在新政策下，开发商可以将底层的房价上提，再将顶层的价格下拉，最后每平米的平均利润将比之前高。
示意图（图片来源：网络）
到头来买单的人还是首次置业者，而享受福利的群体，则是房地产业链的上游。
同时，该经理认为，房产能否复苏的最重要环节其实已经从买家转移到银行，银行的放贷程度才是目前决定房产走向的重要因素。
他说，“银行的贷款政策如果继续保持现在的收紧态势，新州房产市场的前景不容乐观。”
银行深陷困境，贷款政策或继续收紧
银行的观望态势和政策收紧表现在哪里？
今日澳洲App记者分别采访了就职于澳洲银行的Jack和Lucy，他们对印花新政和银行贷款政策表达了自己的观点。
（图片来源：网络）
Jack说，印花税的调整对买家和开发商而言是利大于弊的，但跟银行能否借贷并不直接挂钩。
疫情影响下的银行对于借贷更为谨慎。Jack说，银行希望把钱借出去，但疫情的影响导致坏账几率提升，银行必须更谨慎的衡量贷款风险和个人偿还能力，这致使整个借贷流程被迫收紧。
NAB（图片来源：网络）
而就职于澳洲国民银行（NAB）的Lucy则告诉记者，目前澳洲失业率居高不下，个人收入面临严峻考验，这对银行而言也是一个困局。
Lucy说，澳洲经济呈现断崖式下滑，目前新州市场上已经出现相当数量的房屋被迫拍卖的情况，并且这一情况将可能随着疫情的二次爆发而加剧。
另一个不利因素，是房产估价的降低。
房产预估值下降（图片来源：CoreLogic）
Lucy介绍道，受疫情影响，楼市交易量下滑，房产价值下降，银行对房产的预估值也随之下降。
她举例道，假设王先生在几年前以80万的价格购买了一套公寓，当时银行满估80万，借贷80%为64万。受多方因素影响，至2020年中时该房产的银行预估价值降为70万。如若王先生继续以80万出售，则银行将只贷给购买者70万的80%，也就是56万，而相差的8万需要买家自行填补。
这种情况无疑增加了购房者的难度。
对于未来银行是否可能放宽贷款政策，Jack和Lucy均表示近期看不到可能性。
百万人失业，印花税刺激或杯水车薪疫情当前，首次置业者购房信心充足吗？
新州州长Gladys Berejiklian表示，印花税的调整将使成千上万名置业者及建筑商从中获益。
新州州长Gladys Berejiklian
“帮助更多人实现买房梦。”她说，“与此同时，这也将促进新州的住房建设，并促进建筑业就业。”
真相却未必如此乐观。
2020年第二季度，澳洲受疫情影响导致约有70.9万人失业。
澳洲失业率（图片来源：澳洲数据统计局）
官方公布的失业率为7.4%，这还不包括JobKeeper包括的工作岗位，也没有考虑已经退出劳动力市场的人。而官方认为，实际失业率已超过10%。
另外据澳洲财政部长Frydenberg描述，疫情二次爆发带来的影响将持续到今年年底，预计为9.2%。“如果没有政府的政策支持，失业率将会高出5%。”
据澳洲统计局预测，到年底失业人口总数将达到992,300，约百万人。
财政部长Frydenberg（图片来源：网络）
据澳洲政府预估，受疫情原因，预计2020至2021年政府将背负债务多达8520亿澳币。
羊毛出在羊身上，这笔债务最后依然将会落在澳洲的纳税人身上。
面对未知的就业环境，惨淡的经济前景，复杂的国际形式，以及不容乐观的房产市场，到底是什么来支撑首次置业者的信心呢？仅仅靠印花税的减免还不足以完全推动。
印花税调整的效果很难达到预期
在SBS先前的报道中称，澳洲将面临百年来最严重的经济下滑，疫情封锁造成的影响将超过1930年代的大萧条时期及08年全球金融危机。
如果一个国家在经济放缓或衰退期间面临高失业率，则政府可以选择旨在增加经济增长和扩大经济活动的扩张性政策。作为扩张性货币政策的一部分，降低利率，鼓励民众少存钱多支出。
澳洲经济萎缩（图片来源：SBS）
早在今年3月份，澳储已将储备利率降至0.5%，达到澳洲历史最低值。银行的贷款利率也达历史低点。
印花税新政的颁布也是同样的目的，旨在刺激消费，促进买家将现金转化为房产，开发商将资金投入市场，建筑商带来大量的工作岗位，从而达到缓解经济衰退的目的。
疫情（图片来源：网络）
但疫情却遏制了银行的借贷能力。利率虽低，门槛却高，无形中就把买家入市这一环截断开来。恶性循环如不能打破，经济将很难回到正轨。可以预见，印花税新政策的调整会在短时间内刺激房产市场，但从长期看，新州政府如无其它举措辅助，房产市场可能依然后继无力。
货币政策（图片来源：RBA）
对于印花税新政，有评论者认为印花税的调整是新一波韭菜的收割。开发商得了实际利好，政府做个顺水人情，买家重拾信心，一箭三雕，三赢政策。
您如何看待印花税新政，欢迎在评论区留下您的观点。
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（记者 Ethan）
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