二线城市短租回报完胜一线城市，2年内现金回本不是问题

今年以来，短租市场因为疫情和锁国原因，格局发生了翻天覆地的变化。

一线城市中心区域的大量短租房源入住率直线下降，许多房东被迫把短租改为长租。

许多专业短租投资者，即长租他人房产再短租出去的运营商，只好选择终止长租约，关掉在一线城市的业务。

然而，从今年年初到现在，短租市场里出现的新现象，是二线城市短租市场的异军突起。

入住率除了在新冠疫情刚刚开始的两个月受到很大的打击，但从5月份以后，又恢复正常了。

主要原因是：…

大城市到二线城市出差工作的人，因为疫情原因，更倾向于住短租独立房，而不是人员更加密集的旅馆

一线城市居民无法出国旅游，只好往本州内陆带旅游资源的二线城市走

二线城市的房价本来就比一线城市低很多，但它们的租金水平则不一定按比例低很多，导致二线城市长租租金回报率普遍高于一线城市。

在此基础上，投资者不选择做长租，而是添置家具和电器，做短租，从而进一步地提升租金收入，大多数情况下可以实现收入翻倍。

如果投资者按照90%贷款比例购买40万以内的二线城市房子，选择有游客、处于主干道途径之处、有基建工程（意味着有外来工程人员）、旅馆多、短租房供应少的城市，是有可能在2年内收回现金成本的。我们来看一个例子。

物业类型：独立房

价格：$250,000

首付：$25,000

其他购房开支：$6,448

像这样的房子，如果长租，大概有每周$350的租金，即全年大概$18,200，房客自己携带家具电器入住，房客自己支付水电网等开销。

不过，由于该地区有外来人员从事短期工程项目，一般周一到周五需要住宿，而外地游客则喜欢在周末来游玩，因此，该物业改做短租更合适。

添置家具、电器、床上用品、浴室用品、厨房用品等，含相关的人工费用，投入大约$8,000。

采用短租方案，再扣除市政厅费、保险费、管理费等其他无论是短租还是长租都有的开销项目后，每年结余$21,715。

我们再回过头来看现金支出，首付、购房相关开支、添置家具等物品，总共现金开销加起来，共$39,448。

也意味着，采用短租方案，这个物业纯赚的现金流，足以在2年内把投资者先前的现金投入部分全部收回，之后的持续运营下去就是100%纯赚。

我经常鼓励我的学生和客户，要努力实现无限大的投资回报率，即要达到这样的效果：

✔先前投入现金全部收回来了

✔物业仍在手上

✔长期持有物业有持续正现金流

达到以上3点，这项投资就称为投资回报率无限大，因为投入的现金部分为零，分母为零，结果无限大。

要成功地运营一个短租物业，我认为以下条件是必备的：

清洁团队——负责任的清洁工帮你在退房当天中午把房子打扫干净，更换床单浴巾等物品，把脏的床单浴巾拿到洗衣店去清洗

预订平台——目前，airbnb能给你带来很多的流量，但是还有其他网站，你也不要放过，例如booking.com，expedia等。

你还需要确保每个平台之间的日历得到及时的自动同步，这样才可以避免同一个日期有不同的客人在不同的平台订同一房源。

沟通系统——客人预定了、入住前、入住中、退房，不同阶段，有不同的信息需要发送给他们。如果全靠房东或者管理中介手动发送，那就太费时间了。

设置一个电脑系统自动发送信息，则可以减轻工作负担，客人也能够准时获得相应信息，特别是自住入住信息，他们需要密码才能开锁。

此外，你还需要注意的，是二线城市几乎没有短租中介，这类中介公司集中在一线城市，因此，你需要做一个决定，二选一

➣ 自己管理。

虽然整个预订、入住、退租流程可以设置一个信息系统自动发送信息给客人，但如果客人有一些特殊疑问，你还是要手动回应的。

➣ 委托他人管理。

这个人可以是你信任的当地清洁工，也可以是单独付工资请的当地其他管理人员，还可以是远程短租管理人员。

我相信，随着短租市场在更广泛的地区逐步扩张，会有更多相关配套的服务应运而生，更多的短租管理中介也会开始抢占市场。

我们拭目以待吧！