真实案例分析公寓、联排别墅、别墅哪个更好？

大家好，我是澳洲Jerry，下面我会用真实的案例分析，墨尔本各种类型房产的优缺点，这里没有房产买卖，只有房产知识分享。

今天我们来说一下公寓、联排别墅、别墅哪个更好？

这三种产品都是市场上的主流产品，其实各有千秋各有各的好，就像南拳和北腿，你非要分出胜负来，那我们今天就来说道说道。

下面我会拿真实的二手房案例来举例说明，我们需要做的是在同一个区域内比较三种产品，而不是在两个不同的区里面比较产品，那是不负责任的。甚至还有人拿澳洲房产和中国房产做跨国之间的对比。

今天我就用墨尔本东南老牌富人区south yarry来举例，这个区连续被评为墨尔本最适合居住的社区，而且这个区是三种产品都共同存在，有些区都没有公寓，所以不能拿来对比。

案例一

这是一套两房两卫一车位低密度大户型的公寓，历史上成交过两次，2014年以78万澳币成交，2020年以98万的价格成交，六年的涨幅为20万澳币。

案例二

这是一套联排别墅历史上成交过三次，2004年以610,000澳币成交，2018年以101万价格成交，十四年的涨幅约为400,000澳币。

案例三

这是一套面积不算大的别墅，历史上成交过五次，最近的两次成交记录，2013年以96万澳币成交，2020年以160澳币成交，七年涨幅为64万澳币。

以上案例，我们得到的结论，这一类型的公寓和联排别墅的涨幅几乎相等，但是占地面积更大的该地区别墅涨幅更大，所以在同一地区、投资占地面积越大的别墅产品，回报率更高。

从资本回报率来说是别墅更胜一筹，所以这一回合南拳赢。

但是从租金回报率来说，这个公寓租金回报率可以达到5-6%，这个联排别墅应该有3-4% ，这个别墅则只有2-3%左右，这个公寓是完全可以做到自己养自己，从租金回报率上来说，这两个公寓联排更胜一筹，所以这一回合北腿赢。

明白了产品的回报率以后，那我们投资者就可以对号入座，根据我们自己的收入和经济状况，来选择合适的产品， 只要经济条件允许就买土地占比大的来做投资。

首次置业者或者年青一代购房者，根据自己的财务状况，由于工作不久，没有多少积蓄，手头现金也并不宽裕，只能勉强付个首付，必须要用房屋出租的租金来还银行贷款，平时的工作收入除了生活开销以外，所剩无几，不能去支持房贷，所以高租金回报的公寓产品就比较适合于首次置业或者年青一代投资。

20岁就有第一套房投资房，用租金来偿还贷款，等30年贷款还完了，你等于用首付10%或者20%的钱就拥有了这套房产，贷款的本金和利息都是租客在帮你承担。

当你50岁就可以拥有一套没有贷款的房子，这套房子可以给你带来租金回报，足以支持你的生活，那时候的房价有可能还会有一个质的飞跃，悉尼10年前谁都不相信一房公寓可以卖到1,00万澳币。

如果你能拥有超过常人的毅力，坚持苦练内功，省吃俭用，买下三、四套甚至更多，到50岁你就可以财富自由，不用工作享受生活，周游世界了。

有人说，这个方式赚钱太慢，我要赚快钱，请问谁可以随随便便成功，每一个武林高手都是闭关修炼，冬练三九夏练三伏的结果，投资也是一样，房地产是致富的解决方案，剩下的就是交给时间了。

但是切记，投资就像练武一定要从小练，基本功才扎实，所谓一招半式闯江湖，把这一招练30年，也可以所向无敌，笑傲江湖。

所以年轻人一定要有财商，给自己设立目标，不要每天泡吧、KTV、王者荣耀、吃喝玩乐到头来两手空空。

人到中年事业有成，有一定的经济基础和积累，有稳定经济来源的投资者，可以考虑联排别墅，好像是介于公寓和别墅两者之间的产品，既有有高租金回报率又有土地占比大等优势，相当于南拳与北腿都会一点，一般来说，联排别墅的回报率要高于公寓。

富豪有钱人或者是公司CEO高薪级别， 由于资金实力雄厚或者是每月有高薪水高收入，他们投资的产品，租金根本不在考虑范围，就适合租金回报低， 资本回报高的别墅产品。

银行账户上大把现金找投资机会，就可以投资资本升值高别墅产品，因为你平时的有大把的钱去支付银行贷款或者全额付款坐等资本升值。

防守稳健型:可以专业购买大地破房或者豪宅，用来炒作俗称晒地皮， 坐等升值。

主动出击型:买入年份很长，但房屋结构很好，装修很差的别墅，利用资金的优势，花10万以内去装修内饰，翻新外观来达到焕然一新的目的。

有两大好处

1. 翻新后可以增加整个别墅的租金和出租率。

2.可以提升整个别墅的价格，短期内可以变现卖出高价。

独孤求败型:推倒重建，两个或者三个联排别墅做开发，这也是目前主流小型开发商和经济实力强的个人开发商主要的投资挣钱方式，前提就是资金实力雄厚。

首次置业的年青一代如果比较激进，去投资更高等级的产品，有可能每月到贷款还款日，就捉襟见肘，也就是说童子功没练好，先去练更高级的武功，就会走火入魔一样的道理，苦不堪言。

但相反，富豪反倒可以去投资降级产品，也就是可以去投资公寓或者联排，以数量取胜，我买两套别墅的钱去买五套公寓，让它们自己养自己，我平时也不用去打理，这也是可行的，很多大财团购买整栋公寓来做资产配置的案例很多。

我们今天所说的概念是建立在第一堂课的基础上，在选区完成了过后，我们如何挑选产品来做的这一期知识分享。

南拳和北腿到底谁更厉害，其实没有定论，就像武林高手对决，很难分出胜负一样，你的财务状况决定了你适合练哪一种武功, 适合自己才是最好的。

不管你年纪多大，一定要坚持练武，才能强身健体，只要你肯练武，绝对比不肯练武的人，身体强健，这是肯定的。

少年我看你骨骼惊奇，将来一定是绝世高手。

致敬周星驰电影功夫

谢谢大家的观看，我是澳洲Jerry,我会给陆续更新，给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。