REIQ合同第十解-产权负担（Title Encumbrances）
专题导读
REIQ是Real Estate Institute of Queensland的简称，REIQ CONTRACT是澳洲昆士兰房地产研究所编写的合同，常用于昆士兰洲的二手房买卖。所以了解合同对您在昆士兰州购房或卖房至关重要，本专题会有10期内容，带大家来了解一下REIQ的基本合同。本文为第10期。
专题文章目录：
07 首套房业主补助金 First Home Owner Grant
08 海外人士购房(上) 外国投资审查委员会 (Foreigner Investment Review Board)及FIRB申请的简单介绍
09 海外人士购房(下) 二手房（Established Dwellings）和空地(Vacant Land)的申请条件和空置税
10 产权负担（Title Encumbrances）
产权负担
产权负担（Title Encumbrances）
在REIQ合同前几页中，需要卖家去揭露是否有一些产权负担会影响买家即将过户的产权，尤其是那些没有显示在产权调查中的产权负担。
我们常见的产权负担一般有四种，其中包括：地役权（Easement），土地条约（Covenants），禁止令（Caveat）和抵押贷款（Mortgage）。这些土地负担因为不同的原因而被注册在了物业的产权证上，买家需要在过户前了解这个物业上的土地负担都有什么，过户之后会对自己有什么影响。卖家则需要在合同签订前后向买家揭露还没有登记在产权上的土地负担。如果卖家没有在合同上规定时间内揭露，买家可以以此来解除合同。下面，就让我们为大家来解释一下这四种常见的产权负担。
A、地役权
地役权（Easement）
地役权是指除了业主本人以外，其他人在物业上的特殊权力。例如政府的地下管道需要经过你家，每周的垃圾车需要借用你家的土地来掉头或邻居需要占用你家的过道等。它允许其他人在物业上行使一些特定的权力，地役权对业主的限制就是业主不能自由使用物业中被地役权划分出的其中一小部分土地（例如建房）。 因为这样会影响第三方地役权的利益。比如政府规划好的下水管道需要经过你家，你就不能在这块土地上建房子。如果你建了房子，当水管有问题需要修理或者重新改道的话，政府有权要求你拆掉在这部分土地上的建筑，这时候就比较麻烦了，所以在购房的时候，买家一定要看看这个物业上都有什么地役权，会不会对自己接下来的建房计划有什么影响。
解除地役权（Surrender of Easement）
地役权是第三方在你物业上的一种特权，因为一些必须的情况下而产生。如果当情况发生改变，第三方不再需要这些地役权，它可以通过双方同意而撤销。我们有过一个客人想要撤销市政厅对他的物业的地役权，该权力是允许市政厅占用他物业上的一小部分土地作为垃圾车的掉头点，因为他家是那条街的最后一号。但是随着时间的推移，城市的重新规划，那条街被打通之后垃圾车不再需要在他的物业上掉头，业主就产生了撤销地役权的想法，因为该地役权一旦撤销，可以很大程度的增加了土地的使用面积，从而提升了土地的价值。我们在多次跟市政厅有关部分协商和沟通后，最终帮他拿到了市政厅的同意，从而撤销了产权上的地役权。
B、土地条约
土地条约（Covenants）
土地条约是业主与其他人签订的关于这块物业上的一些约束条件或责任关系。它分为主动和被动条约。主动的责任关系就是约束业主去做一些事情，例如一些老式的小区里面需要几户业主共同去维护一个排水渠。被动的条约也就是限制条件，一般是对该物业上的一些建房的限制条件，比如房子被限制建多高，或建房时的噪音不能超过多少分贝。开发商在设计一些小区时，需要对小区的房子进行统一规划，所以可以通过注册covenants的形式，来约束每个业主建房时所选的材料，样式和颜色。买家在购买土地时，一定要留心这块土地上有没有什么约束条件。
C、禁止令
禁止令（Caveat）
禁制令是第三方注册在房产证上的一个通知，是提醒其他人该注册人在该物业上的权益。如果业主想要卖房，都需要先撤销该禁制令，禁制令的撤销则又需要注册人的同意。
什么样的人可以注册禁止令？
1. 有正式租约的租客。
2. 该物业涉及到财产分割协议。
3. 该物业涉及到的遗嘱受益人。
4. 被抵押的银行。
5. 放款人。
D、抵押贷款
抵押贷款（Mortgage）
一般来说，当买家向银行申请贷款时，银行会把自己的名字登记在产权证上，房子会作为抵押物来保证贷款。这样如果业主想要卖房时，会需要跟银行申请解除贷款（Discharge of Mortgage），银行会参与交割并提供解除贷款的文件，这样买家就可以拿到一个没有贷款的房产。如果经过业主的同意，个人或公司也是可以把自己的名字作为贷款人的身份加到房产上的。
结语
感谢大家对本系列文章的关注，这篇文章是这个系列的最后一篇文章。本系列文章基本涵盖了产权过户的方方面面。从基础的合同条款到一些不常见的疑难杂症。很多人都觉得产权过户很简单，其实这是一个错误的理解。因为产权过户涉及的方面比较广，打交道的部门则比较多，加上有时间限制的要求。所以实际遇到的问题远比想象的复杂和琐碎。
作为一个专攻产权法的律师，我们的责任不仅仅是像过户师一样只是完成交割过户，更多是在一个合同中保护客人的利益，让客人充分的了解自己在合同中的权利和义务才是我们的根本。
同样，我们是律师，不是魔法师，我们所有行为和法律建议都是根据合同里的条款来执行的，做到有法可依，有据可寻。我们会仔细的帮客户审视合同，发现一些常人不容易发现的问题。作为一名产权律师，细心和耐心是我们的行事原则，也是客户选择我们的理由。
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