昆州房产交割中奇怪的知识点（2）- FIRB的回溯批准（FIRB Retrospective approval）

PART  01

重点：

一般来说，海外人士在在澳洲买房，需要在合同里添加FIRB条款，而且需要在合同变成无条件之前拿到外国人投资审查委员会的批准（FIRB Approval)。

但是，海外买家如果违反了这一点，没有在签合同的时候添加FIRB条款或者在合同变成无条件之后卖家拒绝添加该条款，作为买家我们应该怎么办。

PART  02

法规：

根据外国收购与接管法（Foreign Acquisitions and Takeovers Act），合同在变成无条件之后就相当于买家已经收购了合同上的物业，所以需要在合同变成无条件之前拿到批准。

如果在合同变成无条件之后再去申请批准，则违背了该法规，这时候FIRB有权向买家发送违规通知（Infringement notices），来对该违规的买家进行一个民事处罚（civil penalty）。

该违规通知分为两层（tier 1和tier 2），第一层是在买家已经知道自己违反了相关法规，在FIRB注意到该违规前主动通知FIRB，则会被处以较低的处罚（一般是几千澳元）。

如果是FIRB通过调查发现买家有该违规行为，比如在交割后海外买家也没有申请FIRB Approval，则会被处以第二层违规通知，该处罚一般都是一万澳元以上，最高可达到合同价的10%。 

PART  03

解决方法：

如果我们在交割之前发现买家是海外人士，并且合同已经变成无条件合同（卖家也不愿意在合同里加入FIRB条款），我们会建议买家主动通知FIRB。

这样做第一点是为了避免产生第二层处罚，其次是我们可以为买家争取获得FIRB的回溯批准（FIRB Retrospective approval)。 

PART  04

FIRB的回溯批准（FIRB Retrospective approval)：

我们在主动通知FIRB之后，FIRB在根据这个案子的实际情况决定是否给我们一个回溯批准，回溯批准跟正常的批准具有相同的作用，相当于FIRB在审理了买家的申请之后给买家的特殊批准，并且FIRB不再会对买家发送违规通知。

该批准重要考量点之一是买家之前有没有拿到过FIRB的批准，如果买家之前有购买过其他物业，并且在FIRB那里有一个很好的记录，买家很可能会拿到回溯批准并且避免罚金。

PART  05

结语：

以上观点只是FIRB中的一个冷知识，个案非常少。正常来说我们建议大家按正规程序申请FIRB，拿到批准。尽量不要碰到上述情况。关于FIRB的正常申请程序和正规流程，请参考我之前的文章，REIQ合同十解系列中的第八解和第九解。