悉尼住房可负担性，全球倒数第三，ANZ预测悉尼房价今年暴增19%，是入市的信号？还是泡沫的预兆

全球住房可负担城市排行榜新鲜出炉，澳洲各大城市排名低到令人发指，被冠以“极其难以负担”的名号。

其中，悉尼“凭实力”排名倒数第三，墨尔本则位列倒数第六。

但这丝毫不影响买家的购房热情。

在这波房地产热潮的推动下，新州政府二月印花税收入破历史最高纪录，达到8.16亿澳元。不过，这也引发了关于楼市泡沫的担忧。

澳洲住房“极其难以负担”

刚刚出炉的Demographia国际住房可负担性报告指出，澳大利亚的房产“极其难以负担”。其中悉尼以高达100万澳元的房屋中位价，成为全球第3大难以负担的住宅市场，仅次于香港和温哥华。

此外，墨尔本的房屋中位价为829,509澳元，可负担性全球排名倒数第6。与加利福尼亚州的圣何塞和旧金山相比，墨尔本借贷者的处境更为艰难。

而阿德莱德以509,148澳元的房屋中位价排名倒数第13，可负担性比伦敦和西雅图差。布里斯班以593,232澳元的房屋中位价排名倒数第18，可负担性比佛罗里达州的迈阿密差。珀斯以513,566澳元的房屋中位价排名倒数第23。

澳洲审慎监管局认为，债务与收入比大于6，则是有风险。来自银行业监管机构的数据显示，去年，即便是在疫情下经济衰退期间，处于危险债务水平的房屋比例也上升了26％。

Demographia的报告显示，悉尼房屋中位价与收入中位价之比为11.8。这一数字，近乎澳洲银行监管机构担心的水平的两倍。而墨尔本为9.7，阿德莱德为7.7，布里斯班为6.6，珀斯为6，全部处于风险之中。

RateCity.com.au的研究主管Sally Tindall表示，这一结果并不令人惊讶。她说：“风险贷款正在增加，但政府仍决心要废除‘负责任贷款法’。下季度这一现象可能还会加剧。”

虽然创纪录的低利率和不断上涨的房价导致人们承担更多债务，但这波房地产市场的热潮，正推动新州的印花税收入达到创纪录水平。

新州政府的数据显示，这个澳大利亚最大的州在2月份的印花税收入，达到了历史最高点8.16亿澳元，打破了2017年创下的6.36亿澳元的纪录。

今年2月，新南威尔士州共有16,941宗房产交易，平均支付的印花税略高于4.8万澳元。

而在截至2月底的8个月里，新南威尔士州商业和住宅地产的买家已经支付了56亿澳元的印花税。

进入到2021年之后，澳洲房产市场全无往常年初的冷清。悉尼和墨尔本住房拍卖热潮，比往年来得更早更汹涌，使得各大机构对澳大利亚房地产的预测也呈现一派乐观态度。

澳新银行(ANZ)刚刚公布的数据预测，今年全国房价上涨17%，其中悉尼最高，可能会激增19%，被认为是自2015年以来最大的单年涨幅。

但也有人在顾虑，会不会目前的房价上涨只是一波资产泡沫的堆积，最终会因为泡沫的破裂而一地鸡毛。

澳新银行高级经济学家Felicity Emmett和Adelaide Timbrell警告说，首次置业者以接近创纪录的水平进入房地产市场，他们承担的债务几乎达到了峰值。

虽然澳联储承诺，现金利率将在2024年前维持在0.1%的历史最低水平。但如果借贷者无法偿还抵押贷款并失去工作，那么最终的利率上升就可能引发房市低迷。

回望2017年，在银行监管机构收紧对只收息和投资者贷款的规定后，澳洲各地独立屋和公寓价格纷纷下跌。这便是前车之鉴。

财政部副部长Luke Yeaman表示，正在密切关注房地产市场，目前尚未出现泡沫的迹象，也没有贷款标准下降的情况。

联邦财政部则认为，虽然房屋成本高企，但这并不是泡沫的迹象，房屋对大多数人来说仍是相对可负担的。

澳洲房地产彻底成为“卖方市场”。超低贷款利率带来购房需求的激增，并导致激烈竞争。担心错失机会的买家进而引发住宅房地产市场热潮。

澳洲房地产历史性的时刻接二连三出现，不禁让人自问，这究竟是入市的信号，还是泡沫的前兆？

不过，一般而言，当有过多的投资客进入市场，采用更高的杠杆买房时，才是更需要警惕房产泡沫的时候。