昆明环滇房价"大跳水"：以前一万一平 现在仅4800（图）

“大家都担心房子违规，以后被拆，不敢买”。

昆明滇池边，前有1.99亿楼王只剩一堆建筑垃圾《1.99亿楼王只剩建筑垃圾 昆明滇池违建继续强力拆除》，又有绿地、宝能、金地等一大批知名开发商的项目正“瑟瑟发抖”。

继滇池东岸、南岸5大板块开启规划调整前期工作后，昆明市日前又发布了滇池西岸、北岸的规划编制采买公告，计划对环滇区域9大板块，约7万亩土地进行规划调整，从规划源头对“环湖开发”、“贴线开发”进行整改。

环滇开发再踩刹车！

7万亩地要改规划

8月18日，昆明市自然资源和规划局发布关于《环滇池临湖区域西岸及北岸段控规梳理》规划编制专项资金购买服务的计划，拟出资196万元，选择相关单位梳理及编制滇池西岸和北岸区域规划。主要涉及4大板块，包括滇池西岸海口片区、滇池西岸北段片区、草海片区、度假区海埂片区等4大板块，总面积约2187公顷（约3.28万亩），其中建设用地面积约1875公顷。

根据购买计划，承接方需完成7大工作内容，包括梳理临滇池区域控制性详细规划，结合环滇池生态功能建设要求，完成拆、改、留分析底图。

早在7月29日、8月6日，昆明市就连发了多条关于滇池流域规划编制的招标公告，计划对滇池三个半岛、斗南、度假区大渔片区、晋宁古滇、晋宁大湾区共5大板块进行规划调整，范围共2533公顷。

加上这次采买计划，滇池沿岸9大板块约4720公顷（约70800亩）都要进行规划调整，基本囊括了滇池流域大部分区域。

事实上，今年5月24日，昆明市自然资源和规划局就曾发布一份“关于暂停滇池周边部分地块审批的通知”，称根据中央环保督察组反馈意见，为避免滇池周边“贴线开发”现象继续蔓延，对滇池周边部分地块暂停办理审批事项通知。

“一个大型房地产项目”

值得一提的是，即将进行规划调整的草海、度假区海埂、古滇等片区均是近年来昆明房地产开发的热点区域。

特别是作为滇池重要组成部分的草海片区，近几年“崛起”迅猛，重塑了昆明“富人区”版图，从2015年至今先后开发建设地块已达42个，占地2463亩，建筑面积475.9万平方米。

尤以草海5号地块为甚，堪称“一个大型房地产项目”，地块内数个项目同时开工建设，总面积达90万平方米，其中40万平方米是解决5号地块5000多名原住民的居住问题。而如果剩余两个项目也全部建成，25公里的草海岸线房地产开发就将实现沿湖“全覆盖”。

具体来看，据《每日经济新闻(博客,微博)》此前报道，2013年，绿地以高达1.1万元/平方米的楼面价在草海片区拿地，也就是如今的绿地·海珀澜庭；2018年，草海片区推出面积约1291亩土地，被金地、中铁诺德等拆分拿下，即如今的中铁诺德山海春风、金地·云海一号；2019年11月，宝能斥资55.45亿元斩获约596亩地块，最高楼面价15922元/平方米，刷新昆明楼面价纪录，即宝能·滇池九玺。

环滇某项目悬挂的标语 每经记者 陈利 摄

不过，这些曾经“寸土必争”、“寸步不让”的项目现在有可能面临调规整改。

根据2015年11月17日，昆明市人民政府发布的《关于滇池分级保护范围划定方案的公告》，对滇池一、二、三级保护区具体范围、环湖路和滇池面山界线进行了详细规定。

其中，一级保护区指滇池水域及保护界桩向外水平延伸100米以内的区域，但保护界桩在环湖路（不含水体上的桥梁）以外的，以环湖路以内的路缘线为界。疑似一级保护线内非滇池保护项目除之前被中央环保督查组点名的诺仕达古滇名城水军府、精品湿地相关设施、古滇大码头外，还包括培星东岸高尔夫球场、高海路龙门段临湖别墅群、滨湖半岛临湖别墅群。

滇池二级保护区指一级保护区以外至滇池面山以内城乡规划确定的禁止建设区和限制建设区，及主要入湖河道两侧沿地表向外水平延伸50米以内区域。包括诺仕达古滇名城长腰山别墅群、未来城五渔邨建筑群。

三级保护区，指一、二级保护区以外，滇池流域分水岭以内的区域。疑似三级保护区内“贴线建设”的项目（对滇池三级保护区内“贴线建设”的项目，一律依法依规严格控制，坚决削减总量，降低开发强度）。包括草海片区昆明文旅城、绿地海珀澜庭、金地云海一号、中铁诺德山海春风、宝能滇池九玺、华夏澜台府等以及东岸片区云南城投(600239,股吧)山海湾、山海荟、蓝光中国花田国际度假区和大渔片区的锦艺滇池湖岸、北大资源紫境府、佳兆业蓝楹湾、绿地滇池国际健康城、海伦堡滇池府等。

需要指出的是，今年5月蓝光中国花田国际度假区被群众投诉涉违反《滇池保护条例》，昆明市呈贡区水务局受理投诉后进行回复，表示此项举报“部分属实”。

“大家都在等”

如今，被混凝土填满的长腰山、滇池面山的二级保护区正在努力恢复生态。

根据8月12日昆明滇池管理局发布的《晋宁区长腰山滇池二级保护区生态环境督察整改工作组方案》执行情况公告，长腰山滇池二级保护区以内的古滇名城·湖景林苑A区、B区共有542套房完成整改，收回注销商品房购销合同备案号321套，已收回注销不动产权证证号282套。

其中，湖景林苑B区二期47栋144套建筑2021年5月11日全部完成整改，并于2021年6月4日完成植树绿化。

湖景林苑B区一期(望海居)36栋(套)建筑2021年6月8日全部完成整改，该区域完成商品房购销合同网备注销11套，完成不动产权证注销7套。

湖景林苑A区一期(观澜岛、白鹭洲)和湖景林苑B区一期(林语曦)共131栋(362套)平稳有序完成整改，完成商品房购销合同网备注销310套；完成不动产权证注销275套。

滇池龙门别墅群已经进入拆除阶段。

至于草海片区被指“贴线开发”的项目，此前7月记者在走访时，宝能·滇池九玺、金地·云海壹号等项目尚处于正常修建与销售中，记者日前了解到的最新信息也依旧是“正常销售中”。

而涉及到两个疑似“贴线开发”项目的融创，目前则处于停工整改阶段，暂未对外进行销售。一位接近云南融创的业内人士告诉记者，“现在政府的具体整改方案还没出来，大家都在等。”

环滇房价“大跳水”

持续的环保整治也让曾经坚挺的环滇区域房价迎来了一波“跳水”，古滇名城项目首当其冲。

日前，古滇名城推出春风小院一期特价洋房，原价13000元/平方米，现价只要8300元/平方米，单价直降4700元/平方米，降幅约36%。据了解，古滇名城本次共推出约100套特价房源，户型125-126平方米，要求全款支付。

“长腰山整改事件后，古滇名城的房子没人敢买，开发商只能降价，希望快速回笼资金。”昆明德祐一门店中介张敏（化名）告诉记者，我们也向很多客户推过，但“大家都担心房子违规，以后被拆，不敢买”。

据张敏透露，为快速回款，早在今年7月，诺仕达集团在呈贡新区开发的七彩云南第壹城就开始了大促销，“以前最高能卖到1万元/平方米的公寓，特价仅4800元/平方米起，相当于半价。”

不仅是古滇名城，滇池沿岸多个项目均出现了降价。如滇池东岸位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层正常售价约12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000-3500元/平方米。

事实上，目前整个滇池板块的成交均价都出现了下滑。据昆明克而瑞数据显示，7月昆明草海片区、滇池海埂片区、滇池会展、斗南、大渔片区新房成交价环比6月均呈下降趋势，且降幅不小。

具体来看，西山区滇池板块7月成交均价18930元/平方米，环比下跌20.94%；呈贡大渔片区成交均价13098元/平方米，环比下跌0.89%；会展中心板块成交均价17853元/平方米，环比下跌9.23%。

“受今年滇池环保整治以及金融政策不断收紧影响，昆明今年整体楼市不理想，房企资金压力普遍比较大。”一头部房企云南区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，为完成全年业绩，目前昆明很多房企已从第三季度开始冲刺，“预计此后除了环滇项目外，还会有更多项目推出优惠措施”。