出售房产不得不知的税法利器——“六年法则”丨税务

众所周知，澳洲房市的成交热度并没有受疫情影响，反而越来越热。

在这里，我们总结一下最近所做的房产税务咨询排行榜前几名，祝各位读者在澳洲房市弄潮中领先一步。

最近，不少澳房投资者收到房产中介的热情来电后，都开始认真考虑是否在潮水高涨的时候把房子卖了。

可是在赚钱的同时，却发现接踵而来的各种问题。

首先，如果房屋出售成交价格超过75万澳币的门槛，中介就会按政府规定，要求卖家在签订房屋出售合同后及房产交割前，尽快提供完税证明。

不提供可以吗？那可就要大出血，在交割时候，预付大额资本利得税（CGT）了！

那要怎么破？请立即找到会计师以便第一时间协助办理完税证明。 

其次，很多投资者虽然卖掉的是自己的出租房，但很多时候，其实自己家人也曾在里面住过的。

虽然很多人印象里有“六年法则”这个模糊概念，感觉有可能这套房子是不用交CGT的。

但还是需要咨询会计师，合法合理确认及妥善处理涉及的税务问题。

没错，6年法则，这是《1997年所得税评估法》（ITAA 1997）第118-145条中的提到的。似乎每个人都听说过，但很多人还是会搞不清怎么回事。

这里整理了一些关于该法则的常见问题，希望对各位读者有所帮助。

我是否必须在出售房产之前搬回该房产，才有资格获得自住房免税？

你不需要在出售房产之前搬回该房产， 你可以选择将其视为你的主要居所，以获得自住房免税资格。

以前是你的家的住宅，租期不超过6年，就可以免CGT（除非你是外国居民，而且这个广泛的禁令有有限的例外）。

如果该房产已经租了6年以上，应税收益按比例计算，以免除最初的6年时间。

我是否必须在出租6年之内卖掉该房产吗？

这不是必须的。如上所述，该房产可以出租超过6年以上，然后再卖，只是应税收益会按比例计算，最初的6年时间可以选择免税。

如果同时还有其他房产，也可以不选择免税。具体情况要具体分析。

我是否必须搬回房产来重新设定6年的期限？

是的。

一个曾经是你的家的住宅，可以多次出租累计长达为6年，从而选择作为主要居所，出售时CGT可免，但这些多次出租的6年期限必须以该房产再次成为你的主要居所的时间为间隔。

也就是说，当出租期已经临近6年时，你可以选择不出售。然后搬进去自己住一段时间，再搬出来时可以继续出租，然后开始新一轮的6年周期。

我必须在多长时间内搬回一个房产才会被视为我的主要住所？

搬进去自己住多长时间，没有固定的期限。该房产能否是你的主要居所，是一个基于事实的问题，要多种因素综合判定。

如果我出租了我的房子，比如2年，它总是免税的，是这样吗？

一个住宅如果被当作你的主要居所达8年，然后租了2年，就可以免于CGT。然而，一个住宅如果在头两年被出租，然后在接下来的8年里被视为你的主要居所，那么将来将按比例缴纳CGT，因为在这种情况下，6年法则并不适用。所以，你先搬进去住过是前提条件。

我通过Airbnb将我的房子在一个年度节日期间出租几周，每次出租的时间不到6年。

所以我的房子在出售时仍然是免税的，是这样吗？ 

不，只有当纳税人不再将该住宅作为他们的主要居所时，6年法则才适用。

在上述举例情况下，纳税人并没有停止把它作为他们的主要居所；他们正在使用他们的房子来产生短租收入，水电费仍然在他们的名下，他们的物品仍然在房产中，他们仍然在选举名单上。

因此房产出售时将按比例缴纳CGT。

还有其他很多房产售卖时的组合情况，因篇幅关系不一一列举。如何更好的利用这个6年法则，就要根据具体情况，具体分析。