移民的回归，能否提振逐渐降温的房地产市场？

当澳大利亚向移民开放边境时，已经高企的房价可能将进一步上涨。

尽管移民并不是影响房价的唯一因素，但它将增加原本已经十分强劲的住房需求。
经济学家表示，每新增三位移民，就会需要一处额外的住房。

如果澳大利亚每年的移民人数超过联邦预算的预测，在2023年达到25万人左右，那么对房价下跌的预测就会被扭转。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示：“如果移民迅速回归，我们将看到租金和房价面临巨大的上行压力。”

Oliver表示，这很大程度上取决于每年移民人数的多少，以及利率和进一步限制借款的可能性等其他变量。

但他表示，如果移民人数在2023年达到25万的情况真的发生，到那时，房价将上涨约5%，租金将上涨约7%。而考虑到政治领导人最近呼吁建立由移民推动的“Big Australia”，这一情境是完全有可能发生的。

包括Oliver在内的经济学家和房地产行业再次呼吁政府增加住房存量，以满足不断增长的需求。

但这足以抑制房价吗？

移民有助经济，但也加剧住房竞争

对于那些在新冠疫情开始之前就移民的人来说，建造更多住房似乎是一个不错的选择。

四年前，Poornima Balasubramanian和她的丈夫Harish带着女儿Adwitiya从新加坡搬到了墨尔本。

虽然当时她是持临时学生签证来的澳洲，但现在她已经是一名幼儿园的老师了。

她即将成为永久居民，并准备从租房过渡到自己买房。

但事实证明，要想在现在他们一家租住的墨尔本东区Glen Waverly买房并不容易。

“我发现这一过程太令人沮丧了，”她表示。

“我几乎就要放弃了，但我知道必须要找出解决办法，因为我们不能租房过一辈子。”

在悉尼繁荣的房地产市场中，前移民也是现在澳大利亚公民的Sid Lah已经看了数百套房子，但仍然没有找到合适的。

Lah表示：“我们不得不大幅增加预算，因为你知道，一年前这个预算可以买到的房子现在都已经涨价了，我敢说，已经轻松上涨了20%。”

和大多数来这里工作或学习的移民一样，他在最初四年也是租房的。现在Lah想买一套能永久居住的房子。

他表示：“我们非常清楚移民将重新回归的事实。”

“一旦开放，随着新一波移民潮的到来，将会有一波新的资金涌入，房产价格可能会进一步上涨。”

大多数人仍想居住在市区

BIS Oxford Economics首席经济学家Sarah Hunter表示，尽管新冠疫情导致人们对居住地的偏好略有改变，一些人选择居住在偏远地区，但对墨尔本和悉尼市中心地区的住房需求仍然很高。

她和其他经济学家担心，一旦移民回归，恢复对这些城区及首府城市的需求，供应可能会开始缺乏。

一项联邦调查目前正着眼于住房负担能力问题，并正在考虑建造更多住房和快速审批开发项目等方案。

将房价控制在澳大利亚人能够承受的范围内的方法之一是建造更多的房产，但据澳大利亚央行表示，这并不是提高可负担性的灵丹妙药。

然而，尽管储备银行认为住房供应与人口增长保持一致，但它也确实指出，在大多数人想要居住的市中心地区找到一席之地仍然是一种挑战。

Hunter表示，受人口增长的影响，到2023年，租房成本将会增加，这将导致房价上涨。

“我认为，在明年，以及23年的时候，房价的增长率将下降至个位数，与我们现在看到的房价在一年里上涨逾20%的情形相反。”

在人们想住的地方提供住房

代表房地产开发商的Urban Taskforce支持一些政客提出的增加移民数量的呼吁。

该机构首席执行官Tom Forrest表示，移民将有助于澳大利亚在新冠疫情后的经济恢复，但该政策需要得到规划系统改革的支持，这一改革也将使住房供应达到相等水平。

他表示：“每一任财长都会告诉你，经济增长的主要刺激因素，即增加税收收入以有能力支付老年人的医疗费用的方式，是通过增加移民。”

“他们既然要移民回归，那就也要让他们的规划系统提供更多的规划审批，允许私营部门去建造更多的房屋，这样我们就不会看到房价和租金在未来迅速上涨。”

Oliver对此表示赞同：“为了解决负担能力薄弱的问题，我们需要更多的住房供应。”

“是的，过去几年供应一直与需求保持一致，但那是发生在10年间供应相对于需求不足之后。”

“而我们所做的一切，或许只是回到了接近平衡的状态。”

Balasubramanian希望澳大利亚能够迎回移民，但也支持任何能让住房价格更合理的举措。

她表示“引进移民将在很多方面帮助我们。我的意思是，它将提振经济，也有助于维持大学的正常运转。教育是维多利亚州的主要收入来源之一。”

但她也担心未来会有更多的住房竞争。

她表示：“我们就不知道从哪里弄到(买房)的资金。”

“我们好像被困在了一条死胡同里。我们只是希望能开辟出一条道路。”

这也是其他人的希望，因为拥有住房的“澳大利亚梦”对许多人来说越来越遥不可及。

开发商提前采取行动

澳大利亚政府即将对移民开放国境的预想，使得房产开发商开始着手准备应对新增的需求。

今年6月初接任全澳最大住房开发商之一的Stockland首席执行官的Tarun Gupta计划将高达20亿澳元的购物中心和退休生活资产出售，为公寓项目的开发提供更多空间。

Gupta在悉尼的两个小时会议上介绍了公司的战略，随后向股东发布了一份声明。

现在他希望在国际旅行重启、国际移民大量涌入之前，做好准备。

疫情前，澳洲的新移民占Stockland总住房需求的50%至60%。

根据Gupta的新战略，Stockland将把住宅、工作场所和物流领域的比重从50%重新调整到70%，并将零售和退休生活领域从其投资组合的50%减少到不到30%。

公司希望在零售和退休生活领域的资本敞口减少，使其能够迅速将资金回流到新的住宅、工作场所和物流项目。

Stockland还表示，计划在多层公寓项目上大举投资，同时在新兴的建房出租领域“探索”机会。