没有刚性指标，房住不炒楼市健康就是空谈（图）

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没有量化的标准，没有刚性的指标，任何房地产的调控政策和住房保障体系，就会陷入“空中楼阁“的境地。

当今的中国房地产市场，正处在极为关键的十字路口：是继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供应范式革命”系列文章。本文是该系列第五篇。

要构建房地产市场和住房供应新范式，当务之急必须对过去近20年来政府在住房政策和房地产市场调控方面的成败得失，进行全面的梳理和深刻的总结。其中很重要的一点，就是要在房地产市场和住房供应方面，在信息透明、统计数据公开的基础上，要有刚性的指标。没有一定的衡量标准，没有刚性的制衡和约束，无论是评价政府房地产调控政策的效果，还是判断市场是否回归到房住不炒，都是“客里空“的笑话。

但让人难以置信和见怪不怪的是，不要说健康的房地产市场刚性指标以及房住不炒起码的标准，就连房地产和城镇住房方面的一些最基本的数据，在中国国家统计局对外公开的网站中，都难觅其踪。比如，人们最关心的一二线城市和各地的商品住宅的具体价格，无论是住建部、国家统计局，还是省市级相对应部门，多少年来从不见有官方正式对外公布；再比如，房价收入比是衡量老百姓买得起房及住房负担的最重要标志，但在官方的统计数据中，也几乎从不见其踪影。更让人想不到的是，就连住建部（过去建设部）长期引以为豪、也是十多年来倍受笔者质疑的“城镇居民人均住房面积”这个时常被宣传的最重要的“政绩指标”，笔者最近在查找中国统计年鉴时发现竟然也“失踪”了。

房地产市场和住房方面最基本的统计数据“躲猫猫”的背后，当然有其“难以言说”的原因。但“见不得光”的数据更加说明，政府在房地产市场和住房供应上的治国理政已经“虚弱”到何种地步。同时从反面再次印证，房地产市场调控及房住不炒等方面刚性指标的重要性和必要性。

其实，作为20多年前全面建设小康社会最重要的指标之一，住房小康有着明确的目标和定义的。当年流行的“小康不小康，关键看住房”，就体现了住房小康在全面建设小康社会中的重要地位。为此，当年的建设部政策研究中心在2004年底正式推出了《全面建设小康社会居住目标》。这也是中国官方权威部门第一次系统全面的阐述“全面小康”下中国人的居住指标。

据介绍，从 2 0 0 3 年开始，该课题组在参照国外指标体系和数据并结合中国国情基础上，多次组织专家论证会，历时一年才完成并推出《2020年全面建设小康社会居住目标》课题研究。它有五个方面21 项指标，包括16 个定量指标和5 个 定性指标。其中主要的关键指标有：

第一项指标：城镇人均居住建筑面积 3 5 平方米。 每套住宅平均面积在 1 0 0 ~1 2 0 平方米左右;

第二项指标：城镇最低收入家庭人均住房建筑 面积大于2 0 平方米，保障面达到9 8 % ;

第三项指标：农村人均住房建筑面积 4 0 平方 米，平均每套住宅占地面积达到 1 4 0 平方米;

第四项指标：城镇住宅成套率达到 9 5 %；

第二十一项指标:居住消费支出比例达到 2 5 %（ 构成包括房租和水、电燃料支出、物业管理费支出、住房装修支出）。

可以说，该研究系统阐述了“全面小康”下中国人的居住指标。特别是在城镇居民的住房上，该报告首次在“全面小康”的框架下进行了具体的阐述。这就是到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。为保证居住的舒适度，合理的厨房面积应不低于6平方米，卫生间面积不低于4平方米，主卧室面积不低于12平方米。” 在农村，住房的全面小康标准为“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”

这里应特别指出的是，该报告的一大“亮点”，就是对城镇最低收入家庭的住房有明确的规定：“到2020年，城镇最低收入家庭人均住房建筑面积不低于20平方米，最低收入家庭的住房实现‘应保尽保’，即保障面为98%以上。”

应该说，当年该报告的“全面小康”的住房指标，不仅体现了“住房小康”应有的水准，而且也具有极大的现实性和可操作性。城镇居民人均35平方米建筑面积的“小康终极目标”，不仅实事求是的只把上个世纪八九十年代发达国家的人均住房水平(人均住房建筑面积35-60平方米)的下限作为新世纪中国未来的标准，而且在当时已有相当“提前小康”的家庭达到甚至超过了该项指标的水平。在全国居民“住房小康”整体目标的实现上，该指标还特别比照了和中国国情相似的日本、新加坡和中国香港等地的住房发展和经验。在指标的可持续发展的实现上，它也充分考虑了中国城镇人均住房建筑面积年均增长的实际水平。在2001年前的15年里，中国城镇居民人均住房建筑面积平均年增长率为3.5％。而要在今后15年达到人均35平方米的水平，该报告测算只要增长率保持在3％即可实现。同时，建立在这样水准上的“小康水平”，也满足了“三口之家”在“舒适居住”上的面积要求。此外，对城镇最低收入家庭人均20平方米和“保障面为98%以上”刚性指标，更是体现了“全面小康社会”应有的社会公平和公正。

正是由于该报告“全面小康指标”所体现的系统性、科学性和可操作性，当年该报告一推出就得到了社会各方认同。30和35平方米指标，也就成为全国各地城镇到2010年和2020年在住房上“全面小康”的公认目标。可以说，无论是当年的建设部还是后来的住建部，在此后公布的“政绩数据”、尤其是“城镇居民人均住房面积”这个关键数据上，几乎都是在此“节奏”基础上，以“超前的水平”来表现其“历史性的成就”。

这方面最新的“政绩公布”，大概就属去年8月底国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上住建部长的发言了。按照这位部长的说法，“2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。”

但中国城镇居民人均住房面积真的达到如此“高水平”的小康了吗？还是让真相说话吧。早在2006年笔者撰写的“中国房地产十大批判”中，就指出当年的建设部在全国城镇居民人均居住面积上“放卫星” 。到2004年末，中国城镇人均住宅建筑面积推算只有17.73平方米，比建设部公布的24.97平方米少了7.238平方米。在后来的十几年中，笔者和住建部（包括原建设部）就此“关键数据”有过多次的“针锋相对”，并在中国的中央级媒体上多次发表笔者研究成果。但对方除了“私下”和媒体相关领导“沟通”外，从没有见到住建部（包括原建设部）对笔者文章的“据理力争”。相反，在“中国房地产十大批判”发表4年后的2010年，曾任政策研究室主任的陈淮（也是当年建设部主持《2020年全面建设小康社会居住目标》课题负责人）曾多次在不同场合坦言： “目前城镇居民人均住房面积20平方米，户均60平方米，这是一个低水平的小康，与全面小康差距明显”。

“圈内权威研究人士”不仅再次验证了笔者数年前提出的观点，而且 “三分之一”误差也和笔者基本相同。在陈淮讲“城镇居民人均住房面积20平方米”同期，时任住建部长则称：至2009年底中国城市人均住房面积30平米。

根据这个城镇居民人均住房面积“注水惯例”来推算，目前我国城镇真实的人均住房面积大约在27平方米左右（在官方数据基础上扣除三分之一）。这点也可以从其他方面找到“反证”。前些年，作为首善之地的北京推出的整治群租房规定，提出了只要人均居住面积达到5平米即算合格，可谓是对此“最生动的佐证”。

这里，笔者抛开和住建部、国家统计局在城镇居民人均住房面积上的长期争论。只想强调：政府在住房政策和房地产市场导向上，必须有刚性的指标。没有量化的标准，没有刚性的指标，任何房地产的调控政策和住房保障体系，就会陷入“空中楼阁“的境地。正是因为没有这些细化标准和刚性指标，十几年来的房地产调控政策才会长期被广大市民诟病，并最早陷入“越调越高”的“塔西佗陷阱”之中。如今，连房住不炒的“最高指示”也陷入尴尬之境。房地产市场和住房政策方面的政府公信力，早已没有“折腾”的底气和资本了。

笔者认为，在城镇居民住房保障上第一组刚性指标，就是必须对城市居民兑现18年前建设部推出的《全面建设小康社会居住目标》：除了“城镇人均居住建筑面积 3 5 平方米，每套住宅平均面积在 1 0 0 ~1 2 0 平方米左右”指标外，特别要兑现“城镇最低收入家庭人均住房建筑 面积大于2 0 平方米，保障面达到9 8 %” 这个保底的刚性指标。对于习惯性在人均住房面积上“注水”各级政府，更可以按照九八房改的精神，把兜底的保障房面积相应的提高到各级政府宣传人均住房面积的三分之二的水平上。比如，某地政府宣传宣传城镇人均住房面积达到了40平方米，那么对中低收入者的保障房面积人均就应相应提高到26.6平方米。使“政绩”经受得住实践的检验。

除了在人均住房水平上的刚性指标外，还有一个极为重要的刚性指标，就是城镇居民的住房负担水平。看一个地方房价是否过高，是不是给老百姓带来了沉重的生活负担和压力，国际上通行的计算公式，就是房价收入比。世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理住房价格”的房价收入比应该为3-6，也就是居民买一套自己的住房一般只需花上家庭3－6年的年收入即可实现。他们认为，当一个地方房价收入比超过5的时候，该城市房屋购买力“极低”；当房价收入比超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；当方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。

对标这样的国际惯例，“中国特色”就显得更加“另类”。笔者在本系列文章开头和以前的文章中就讲过，与美国某权威房地产顾问机构所做的2016年《全球楼价负担能力调查》报告所列的号称“全球房价最难负担城市”的香港（房价收入比为19）相比，同期北京、上海和深圳的房价收入已分别高达33.2、31.9和33.5，远远把“全球房价最难负担城市”的香港甩在了后头，且超幅更是高达70%以上。和其评出的第十名澳大利亚的城市Tweeds Heads的房价收入比9.3相比，更是高出了2.5倍之多。除了这些中国一线城市以外，笔者随机抽取的南京杭州青岛这3个中国省会或沿海城市城镇居民的房价负担也都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为12.2）。其中南京的市民房价负担（房价收入比18.3），更是高出了悉尼的50%。以上还是5年前的数据所做的对比分析。近几年的房价继续上涨，中国大陆一些大中城市的房价负担水平更是走到了极致，甚至有人称深圳的房价收入比已高达40-60倍。

这里还必须指出的是，发达国家不仅房价收入比低，而且住房的“含金量”也远高于中国。一是面积大，如美国等国家居民买房一般是200多平方米（人均60－90平方米）的独立屋（别墅）或联排别墅；二是房屋“份量足”，大都以使用面积计算，很少加塞“公摊面积”等私货；三是“附加值”高，这些国家居民所买房屋基本都是装修好的，日本等国大都还附带家用电器。

据日经中文网本月报道，曾经被认为房地产泡沫最高的日本，现在全国新建住宅均价是居民年收入的约8倍，最高的东京都约13倍。房价最高的东京中心部的23区住宅均价为8327万日元（约合人民币457.5万元）。整个东京都居民平均年收入为596万日元（约合人民币32.8万元，双职工家庭约在在50万元左右），住宅价格高达7989万日元（439.1万元）。就是这样的房价收入比，还是创下了过去15年新高的结果。

相比之下，中国大中城市中的房价收入比，不少都数倍于国际公认的难以承受的水平，而且大都是“含金量”极低的“裸房”。笔者在2006年就呼吁，这种违背社会公理和国际惯例的“高房价现象”，早已成为“不公平、不平等、不科学”的社会收入分配体系中突出的一环。在“改革收入分配制度”（及如今的“共同富裕”中），理所当然的应该成为重要的改革对象。

有人以为，市民买房负担超重、房价收入比过高，是中国房地产市场的“特色”，其实不然。早在1998年启动房改之时，时任建设部长的俞正声（后为全国政协主席）就再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点。为老百姓在房改后 “买得起房”，当年作为房改纲领性23号文件（“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知” 国发23号，简称23号文）还特别要求“经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力相适应”。并特别注明：“房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上”，财政和单位可以对无房和未达标的职工“实行住房补贴 ”。

这就是说，房改之初所设想的房价收入为4。这不仅符合3-6倍的国际惯例，而且比1992年日本首相宫泽喜一内阁在 “生活大国五年计划”所提出的用5倍的年收入就可以购买日本大都市圈住宅的目标要更加亲民，更能体现土地公有制的优越性。再也没人会想到，经历了20多年“房改”之后，“制度优越”的中国大中城市的房价收入比不仅远远超过日本东京都等大城市，而且还一举登上“全球房价最难负担城市”前列。

这就是特殊利益集团操控的所谓“房改”，对土地公有制的本质异化的长期结果。如何使这异化的市场“重返正途”，重新把 “让老百姓买得起房”作为住房政策的“根本目标和出发点”，这不仅是政府过去的承诺，更是今天在民生领域“高质量治理”的职责所在。

这就要求把适度的房价收入比，重新作为政府房地产调控和住房政策最重要的刚性指标之一。如今再回到房改之初的房价收入比4已不可能，那是不是可以在住房供应的整体上，把房价收入比控制在12倍以内？有人说，在现在的高价是商品房市场提这样的要求更像“天方夜谭”。但是，政府为什么不能在总体的住房供应结构上来个根本的转变？高价商品房达不到，通过大幅度提高共有产权房以及各类保障房的供应量及市场的比例，总体上达到困难吗？

在18年前建设部公布的《全面建设小康社会居住目标》中，虽然“遗漏”了房价收入比这个最重要的关键指标之一，但其中有项指标要求，居住消费支出比例达到 2 5 %（ 构成包括房租和水、电燃料支出、物业管理费支出、住房装修支出）。“”与时俱进“的推论一下，把房租换成房贷，也是从另一方面要求房价收入比总体结构性上回落到12方能实现。

在2006年笔者发表的“中国房地产十大批判”系列文章中，笔者就大力呼吁：“应该对建设部长和地方的书记市长等官员有具体的硬性指标。如在考核居民的买房负担时，如果房价收入比不当提高的，人大和组织人事系统就应该把它当作比矿难等安全事故更重大的行政失职事故来追究；任何一个城市，主城区市民的房价收入比超过10的，官员应该一律不得晋级提升；作为一个执政为民的负责任政府，应该让任何“让群众吃亏”的官员下岗。由于住房的好坏关系到市民最大的切身利益，所以尤其应该成为官员政绩考核的“重中之重”。哪个官员在住房问题上亏对百姓，哪个官员就应该被‘一票否决’”。

16年过去了，虽然“房改“的异化使房价收入比的考核指标也须随之大幅提高，但把居民住房水平和房价收入比，作为考核政府主管部门和各级地方政府的刚性指标，现实意义从没像今天这样重要和突出。

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