开启第三次房改，构建健康可续房市新范式（图）

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沈晓杰：构建房市新范式、开启第三次房改，不仅能根本上清除中国经济面临的最大“地雷阵”，且还可使众多大中城市的房价负担失去滋生的土壤。

【编者按】当今的中国房地产市场，正处在极为关键的十字路口：是继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供应范式革命”系列文章。本文是该系列最后一篇。

自在FT中文网发表“房地产税与住房供应范式⾰命”系列⽂章以来，今天已是第十篇，也是收官之作。从去年12月7日开始到现在已有5个月的时间。时间之所以拉得这么长，一个重要原因就是期望观察和破解“房地产税试点”空前举措后给中国房地产市场所带来的冲击和影响，尤其是周期性变化及速率。果不其然，也就在短短的几个月内，号称“房地产长效机制”现有房地产调控政策，就发生了翻天覆地“过山车”般的巨变。

本系列开篇之时，正是“忸怩”了近⼆⼗年的房地产税由全国人大推出“试点”的红头文件一个多月后的轰轰烈烈如火如荼之时，“恒大们”纷纷爆雷；还没两三月，众多城市商品住房成交量就陡降到地方政府难以承受境地，纷纷开始叫苦连天；无奈之下，财政部宣布暂停房地产税试点，称“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”；与此同时，全国六七十个以上城市开始逐步松绑，陆续推出新一轮的房地产救市的地方政策；直到4月29日的“分析研究当前经济形势和经济工作”的中共政治局会议，把房市和股市一并作为需重点管控、不能发生系统性风险的底线加以突出。虽然依旧戴了房住不炒的帽子，但一句“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，从实质内容上则是力挺了试图强力稳定和托起众多大中城市居民早已难以承受、以炒房带热的现有房地产市场。4.29会议有关房地产的论述，也可谓是为这轮以房地产税试点开启的新一轮调控的“盖棺定论”。令人值得关注的是，在近几年几乎所有涉及房地产的顶层文件中从不缺席的“房地产长效机制”一说，在4.29会议新闻报道中“失踪了”。

尽管中共政治局会议发出了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”这些骨子里延续了“房炒不住”既有模式的政策，但中国的房地产市场并没有像股市那样给了这些阴魂不散的地方政策的面子。中国4月29日的股市在上午政治局会议打破常规中午公布后，下午上证指数直接从2900多点“冲回”到3000多点以上，全天涨幅高达2.41%。尽管社会舆论认为4.29会议给房地产市场“支持的力度”更大，甚至有人认为它是房地产行业“发展拐点”，股市上有的房地产开发指数一下子暴涨3-4%以上，远超当天沪指2.41%的涨幅，但房地产现实市场却狠狠给了这些“各地房地产政策”一记重重的耳光：多家房地产市场研究机构给出的“救市政策”下众多城市的房地产市场数据“令人震撼”：某机构的数据显示，4月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比还是大幅下降了18%，同比跌幅更是扩大到58%。其中，一线城市成交环比下降19%，同比下降47%；26个二三线城市成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。作为中国三大房企的碧桂园、万科和保利发展， 1至4月期间销售额更是比去年同期的7227亿元大减42%。

短短4个多月的时间，以房地产税试点带起的中国顶层的新一轮房地产政策调控，又回到原点，变化之快超过了以往的周期。就连才实施数年“秘而不示”、近几年涉房红头文件必不可少的“房地产长效机制”，也难以为继到“失踪”的地步。

中国的房地产市场和住房供应，究竟应该往何处去？历史和现实再次走到转折的节点。开发商主导下高房价模式撑起的“举世无双”的房地产泡沫，从中国经济的支柱产业裂变到“最大的地雷阵”，还有多少延续的空间和时间？众多城市居民对“最难承受的住房负担”临界点还有多少弹性？ 新推的房地产长效机制，为何难以为继到寸步难行？这一系列根本的问题，都昭示着中国的房地产市场和住房供应，到了非进行范式革命之时。

三十年前，当中国的发展再次面临转折之时，邓小平曾经提出“三个有利于”著名的观点，并以此作为衡量一切工作是非得失的判断标准。这就是：是否有利于发展社会主义社会的生产力、是否有利于增强社会主义国家的综合国力、是否有利于提高人民的生活水平。今天，要在危卵之上重新构建房地产市场和住房供应新范式，也应以此为准绳进行谋篇布局。当然，在中国经济已发展成为全球第二大经济体、生产力得到充分发展的今天，这三个有利于的次序也应该重新理顺，“是否有利于提高人民的生活水平”理所当然应成为首要之举。

对标三个有利于为标准，我们在构建房地产市场和住房供应新范式时，特别要在理念和纲领上强调：新范式首先要使房地产市场和住房供应政策，由民生上最大的“民怨沸腾”，转化为让九亿多中国城镇居民能够基本满意的民心工程，众多城市居民能从“全球最难承受的住房负担”，降低到国际上平均的负担水平；其次，新范式不仅能化解举世无双的“超级房地产泡沫”，使中国最大的经济危局转化为强力的经济发展基础，而且还可以使中国更健康更强大；第三，新范式不仅不会降低房地产及住宅产业的发展，而且还要使住宅产业真正成为国民经济强大而健康的支柱产业。

那么，构建中国房地产市场和住房供应新范式，究竟该如何进行顶层的谋篇布局和整体设计呢？继2006年笔者在“中国房地产十大批判”系列文章的结尾篇提出“创新中国住房新模式的十大建议”16年后，笔者再次提出“开启第三次房改，构建健康可续房市新范式”十大建议。由于篇幅有限，这里只做一些纲领性的阐述。

第一，房地产市场和住房供应政策顶层设计的中心，要重新回归到让老百姓买得起房住得好房的房改初心上来。

1998年朱镕基前总理在任时开启的全国大规模的九八房改，在理念原则和顶层政策设计上本是相当“以民为本”。当时不仅没什么土地出让金，而且政府还减免各种税费，国家财政还积极分担个人买房负担。九八房改的宗旨和灵魂，就是“让老百姓买得起房”。

由于政治文明的缺乏，后来的房地产市场和住房政策一直被各种利益集团的所左右。不仅城市国有全民性质的土地，以土地出让金的名义被高价倒卖给土地名义上的主人——城市市民，而且2003年的利益集团主导的“第二次房改”（见FT中文网“楼市之惑”系列报道之四：引发楼市乱象的“二次房改”）更是把刚刚商品化的房地产市场完全推给原本只向富裕阶层供房的开发商利益集团。近20年来导致的结果，就是它在产生数以万计的地产暴富和首富利益集团的同时，也使数以亿计的城镇居民成为房奴，还有数以亿计的新市民成为无房户。中国的房地产市场和住房问题，也因泡沫最大和负担最重“名扬全球”。

土地财政和开发商垄断，主导和左右了“二次房改”以来近二十年房地产的顶层设计，而让“让老百姓买得起房”这个九八房改的灵魂和初心却消失得无影无踪。如今，早该把颠倒的关系重新拨乱反正。毕竟，数亿中国市民奉献出的数以万亿计、相当于“第二高税负”的土地出让金，不仅使中国众多大中城市甚至县城都比欧美日看起来更“高大上”，托起了“全球第二大经济体”，同时也使不少城市的买房负担远超“全球最难承受水平”，“鱼翅般的高价”更使房地产和住宅产业发展难以为继。在这样的大背景下，房地产继续以“土地财政为纲”不仅是对民众的不公，更为中国经济埋下了最大的地雷阵。其实，失去制约的“太有钱政府”弊端现在也越来越突出，从挥霍浪费的天量政绩工程到官员的巨额贪腐，甚至天价维稳费压下的社会问题等。

所以，要构建房地产和住房供应新范式，开启“第三次房改”，首先要重树“让老百姓买得起房”这个房改的灵魂和初心，并以此作为房地产和住房政策的顶层设计宗旨和纲领。中国房地产政策的顶层设计，再也不能被地方政府的土地财政所左右，更不能为地产商的特殊利益所蚕食。正常的税收，才能打造健康的政府；多元开放的房地产市场和住房供应，才能使房地产和住房问题得到根本的解决。

第二，以制度和法律，固化国民的居住权利和住房保障，让法治和公有制成为居住人权最强力的支撑和政治保障。

为什么中国房改二十多年以来，大多数时间都被各种利益集团所操控和左右，使住房问题成为国民背负的最沉重“新三座大山”？根本的原因，还在于我们既没有体现国民居住权利的住房保障法或住宅法，更没有能够体现社会主义土地公有制的刚性而具体的制度制衡。导致的结果，就是中国的城市居民不仅没能享受到土地公有制的制度优势，更没有市场发达国家自由开放和充分竞争所带来的价格优势。从某种方面来说，我国一些大中城市市民的住房负担之所以会远远高出“全球最难承受水平”，核心的问题，就是中国的房地产市场根本上还是由政府垄断土地、开发商操控市场的双寡头市场，是典型的国家资本主义的怪胎。

从国际惯例和发达国家的经验来看，要保证国民的居住权利和住房保障，关键要有强力而有效的“政治保障”。

首先要有广大市民对住房政策和房地产市场顶层设计的参与，使广大民众的利益和愿望而不是地产商和政府部门利益成为决定政策导向的真正主导者。现代文明的国家，这方面能由选民的投票来决定，“中国特色”下如何规划和制定公众对住房政策和房地产市场顶层设计的参与、影响和决定性的作用，既考验治国理政者的良知，更需要各级官员创新和探索。

其次，尽快出台体现国民居住权利的住房保障法（或住宅法）。没有法律的刚性制约，住房保障就会成为政客橡皮泥被随意玩捏。在发达国家民主体系下，公民之所以能享受到比较健全的住房保障，就在于各项住房保障举措早已体现到国家意志——法律之中，几乎所有的发达国家都有住宅法或住房保障方面的法律。以英国为例，这方面最早的法律就是它1832年通过的《乔利拉法案》；二次大战后的1946年，它又通过了规定对低收入家庭提供的住房实行控租政策并鼓励地方政府建造住房《住宅法》；1980年撒切尔政府又颁布了政府在实现公房福利转向住宅私有化中对公众住房利益的保障《住宅法》，这只比中国1998年的房改早18年。但中国早在2008年就“听到楼梯响”（《住房保障法》在2008年就被列入11届全国人大常委会五年立法规划），十几年后干脆就消失的无影无踪。中国的住宅法或住房保障方面的法律，早已到了刻不容缓推出之时。法治，才是国民居住权利的根本政治保障。

第三，具体量化住房小康和住房保障标准，以此作为考核各级政府官员刚性指标，并逐步成为官员一票否决制的必选项。

在中国各级官员的治国理政中，既有各种各样的刚性指标，又有多到数不清的考核要求。尽管住房问题早已成了民怨沸腾的最大民生问题，房地产市场也成为全球最大的泡沫，但由于没有刚性的考核，房地产及住房问题才会演绎到今天到了爆发的临界点，住房小康这项权重最大的民生，也成了全面实现小康中倒数几个“不及格”重大事项。

没有住房小康及基本现代化，就不可能有全民小康和人的现代化。所以，无论是从正反两方面来说，量化住房小康和住房保障标准，以此作为考核各级政府官员刚性指标，并逐步成为为官员一票否决制的必选项，都是官员治国理政不可或缺的重要方面。

这方面考核系统全面的设计，可对标2004年时建设部推出的《全面建设小康社会居住目标》。而作为刚性的指标，至少应包含以下几个主要方面：首先是城市的人均住房面积，至少要达到2020年就应完成的人均35平方米（均为建筑面积）的全面住房小康要求；第二，低收入家庭的人均住房面积，能达到平均数的三分之二及人均23平方米左右，保障面达到98%；第三，城镇居民的买房负担水平及房价收入比，要逐步和国际惯例接轨。中小城市和欠发达地区逐步回归到房价收入比3-6倍，一般城市逐年下降控制在房价收入比12倍以内；发达地区的大中城市一定要想方设法，使整体综合的买房负担水平坚决下降到“全球房价最难负担城市”第一名的香港（房价收入比19）以下，及以房价收入比18为顶层红线。有人会以为，这样的“刚性指标”高不可攀，其实不然。早在1998年启动房改之时，当时作为房改纲领性的国发23号文件要求“与中低收人家庭的承受能力相适应”房价收入比为4倍；第四，城市居民到住房消费支出（包括房贷、房租和水、电、气、物业管理费等支出）不超过家庭整体消费比例的30%。

第四，确权城镇居民的“宅基地”，以“权利实化”把被地产资本盘剥和地方政府蚕食的土地利益重新“利为民所谋”

根据我国宪法，无论是城市还是乡村土地都是公有的。只不过城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。既然公有制较低的集体土地上的农民有“宅基地”，公有制更高级的国有全民土地上的城市居民反而会没有“宅基地”的权利和利益了吗？当然不是！从根本上来说，任何对此做否定回答的都是对现有社会主义制度的“异化”。执政党当年最早发起的革命，就是土地革命。所以，任何人无论是各级政府官员还是底层的普通大众都不应忘记，城市居民和农村居民一样，在社会主义公有制的土壤下天然的享有“宅基地”的权利和利益。城市土地的“国家所有、全民共享”，意味着市民在买房时理论上无须像资本主义国家那样要向私人土地拥有者买地，就可在自己的全民土地上实现居者有其屋的“主人”权利。每个市民只要按照“平均标准”买房用地，都应该拥有“免费分享”国有土地的权利，需分担的只是城市建设改造相应费用。公民只要不是“多吃多占”，就应无须为“平均分享”土地的权利支付费用。这才是社会主义真正的“本质特征”，也是衡量社会主义公有制比其他社会制度是否具有优越性的最基本的要求和体现。

长期以来，城市居民“宅基地”的权利和利益之所以被侵吞和蚕食，原因就在于全民土地使用权的调配高度集中在掌管“经营城市”的“父母官”和政府相关官员的手中，由官员的意志、价值趋向甚至是寻租的多寡来决定。而城市居民的“宅基地”权利，既没有法规和政策的保障，也缺少明细和实化，更没有专门的监管机构和人员。这些都导致市民的“宅基地”权利和利益在“不知不觉”中被盗取和倒卖。

在今天开启第三次房改、构建健康可续的房地产市场和住房供应新范式之时，依据宪依重新“找回市民的宅基地”的权利和利益，已到了刻不容缓之时。只有确权了城市居民到“宅基地”的权利和利益，政府官员才会回归国有土地管理者的角色，大大降低蚕食市民土地权益的可能和空间；地产资本和开发商，也才不敢明目张胆违宪违法倒卖土地，靠市民土地谋取房地产暴利。有了这样的制度保证，城市居民到买房负担才可能大幅下降到市民承受的起的合理水平，民怨沸腾的住房问题和举世闻名的中国房地产泡沫，才会失去滋生的土壤。

确权城镇居民的“宅基地”，是一个时间较长的拨乱反正过程，不可能一蹶而就，需要系统科学全面的谋划和精准的实施。

第五，以平价低价房打造更健康可续更强大的住宅产业，在逐步化解高房价泡沫的同时，使新范式房地产成为真正的支柱产业

现有的房地产及住房方面的顶层政策设计，早已处在两难的境地。一方面，为防止房地产泡沫和住房社会问题随时可能引发的“爆炸”，总想早些排解由此引发的越来越大的“地雷阵”，房地产长效机制及房地产税试点红头文件由此而来；另一方面，每每稍有“动作”就会引发本就极其脆弱的房地产市场“突变”。经济上的冲击，“求稳思维”只能又回老路上去。这20年左右的房地产市场调控，就是这种来回折腾的历史。

那么，有没有即能大力发展房地产市场住宅产业，又能摆脱和化解高房价泡沫所带来的危机呢？答案的肯定的。这就是大力发展以平价房和低价房为主的新的房地产市场和住宅产业，以住房供应总体的结构上的改变，逐渐消解高房价泡沫带来的负面效应。

我们在前面的文章中已经说过，按照两年前就应该达到的人均35平方米建筑面积的城镇居民小康住房标准，到去年底中国城镇居民住房总拥有量应达到320亿平方米，而同期我国城镇居民实际拥有的住房总量估算为204.19亿平方米，这离小康住房总量的要求相差115.81多亿平方米。如果我们开拓多元住房供应模式，充分满足城镇居民的住房消费需求，按需建房填补这115.81多亿平方米空缺以及今后城镇化所带来的新市民住房所需，每年所需竣工的新建商品住房高达15.1亿平方米，所带来的建筑业直接产值高达7.55万亿元。十年151亿平方米所带来的建筑业的直接产值可达75.5万亿元。根据中国统计年鉴推算，每年15多亿平方米商品住宅竣工面积正好相当于现在每年住宅房屋竣工面积的一倍。也就是说，充分满足城镇居民的住房消费，全国城镇每年的房地产市场和住宅产业的规模可提高一倍以上。新增的3.75万亿元建筑业直接产值加上每年还可以带来房地产产业链上相关产业4.5万亿元新增产值，拉动起的新的经济增长可高达8.25万多亿元。放在去年全国GDP上看，相当于可增加了6个百分点。

有这样庞大的市场和体量，新范式下的房地产市场和住房供应，和布满“地雷阵”泡沫的高房价“房地产支柱产业”相比，不仅可在规模上实现倍增，而且更健康可续。

第六，开放房地产市场，多元化多渠道重点打造平价和低价住房，构建高中低的住房供应体系，最大程度满足城镇居民的住房需求

要使平价和低价房真正成为国民经济更健康强大的支柱产业，首先必须打破房地产市场由开发商一家独大的垄断局面，多元化多渠道打造各种住房供应模式。这方面在本系列的第八篇（多渠道合作建房，打造百姓买得起的平价房）已有阐述，这里就不再累述。总之，只有构建了“高（开发商商品房）、中（合作建房）、低（保障房）”多层级的住房供应，房地产市场才称得上全面科学完善。

第七，创新城乡融合的住房供应新模式，以城乡双向流动打开城市居民住房供应新渠道，让城市周边农民也能享受城镇化的红利

这方面内容，笔者在本系列第九篇（放开城里人到乡村居住，打造城乡双赢之道）已有叙述。也许，在现有的法规和政策体系中，这方面还会遇到这样那样的问题，甚至是红线。但与解决九亿多城市居民最大的民生问题及最沉重的“新三座大山”相比，与近五亿农民长期得不到解决的收入大幅度提高相比，多权相衡之下，孰轻孰重一目了然。构建住房供应新范式，乡村是不可或缺的庞大市场主体。

第八，“去投机化”应成为第三次房改的重点，以实实在在的“政策干货”加强房地产调控政策和住房政策的有效性

现有房地产开发商模式下一个突出问题，就是靠炒房和投机来维持和延续“泡沫创世界纪录”高房价房地产市场。炒房不去，投机不除，就不可能有房地产和住房供应的新范式。

但如何去投机化和炒房风，近二十年来各种房地产调控政策却始终难以奏效。限购限贷多少年，投机炒房下去了吗？不仅没有，反而是泡沫越吹越大。是工具箱里政策不够用，还是国际经验都无法化解？其实都不是。客气的说是顶层决策思维僵化贫乏，不客气的说是难以和地产利益集团做切割。无论是“收藏在箱底的工具”，还是国际上成功的经验，都有实实在在的“强力高效”的干货。如德国政府在打击房地产上的暴利就有相当漂亮的做法。德国的房价、房租和地价都实行指导价制度。无论是开发商卖房还是房东出租房，只要开发商出售或房东出租的房价或房租，超过合理房价或合理租金20%的，购房者或房客都可向法院起诉；超过50%的就构成犯罪，开发商和房东就会面临被判最高三年的徒刑和高额罚款。私有制的发达国家况且如此，土地公有的“红色江山”为何不能。

国际上对房地产市场去炒房风和投机化有各种各样的成功案例和经验。只要我们认真吸取全面谋划，顶层政策制定者下定决心，就一定能把支撑中国房地产泡沫的炒房风和投机化打压下去，还房地产市场于健康干净的环境。

需要指出的是，这些年我们的房地产调控主要靠限购限贷，但这并没有挤掉房地产的泡沫，更不可能成为“长效机制”。我们的政策设计，应该在事前端、持有端和出售端都要有所发力。除了事前端的限购限贷以外，持有端也应适当发力。这里所说的“适当”，就是不期望它成为对有房一族普遍开花的“房地产税”模式，而只是对过度占有住房的富裕阶层（如人均占有100平方米以上的豪宅）征收“过度占有税”。尤其是遏制炒房投机的重点，可放在交易出售端上。如开启高额的“房价所得税”（如征收房产增值部分的三分之一甚至二分之一），使炒房投机的效益和利益大为减少，风险大大增加（当然，为不影响和误伤改善性换房，在确认唯一住房时可以抵消退还）。

总之，什么样的法律法规更有利于房地产“去投机化”，就出台什么样的法律和政策。在住房政策上，政府决不能再跟着那些似是而非的“市场决定论”一错再错，而是要积极主动“大有所为”。在民生最大的问题上做“称职的政府”

第九，构建房地产和住房供应新范式、开启第三次房改，不能引发市场的大起大落和社会动荡，切实维护好中产阶级的利益

有人以为，构建新范式开启第三次房改，就是要房价大幅下降。这是一种简单而片面的认知。

必须看到，十几年高房价的累积效应使中国城镇的普通家庭、尤其是作为社会中坚力量的中产阶级，他们的大多数财富都捆绑在房地产上。在这样情况下不管不顾把房价打压回归到“合理水平”，必然导致数亿城镇居民家庭的账面财富大跳水，极有可能由此引发新的社会动荡。

“既要”房价在新范式下逐步回归到合理水平，“又要”房价不大幅下滑损害数亿买房人的利益，这一对看上去相伴相克的矛盾究竟如何解决？这需要系统思维通盘考量，才能找到最佳方案。

首先，要在房地产市场和住房供应整体结构上形成前面所讲的“高中低”多层级模式，不在现有的开发商高价商品房价格上做“大刀阔斧”动作。这样，才能使现有数亿购房者账面上的住房资产不会受到明显的影响；第二，重点是多渠道多元化开辟平价房和低价房的供给。在“不误伤高价商品房”的基础上，大量供给产权和利益与高价商品房不等同的共有产权房、各种合作建房以及乡村小产权房等。

对于一般市民来说，“买得起的住房”才是最重要的，至于房屋的产权享有多少、供给的渠道是否开发商都不是不可改变的。这样，以产权的多寡、供给渠道的不同以及市场利益的差别，形成不同价格体系的住房供应结构，就使我们找到了既解决“买得起房”又不伤害中产阶级高房价财富的方法；第三，对现有的开发商高价房，通过“温和渐进式”的方法，以时间换空间逐步化解其泡沫水平。首先要保证房价不再继续上涨；其次要促使房价“小步慢速”下滑，比如每年降低2-3%左右而不是短期的房价暴跌，避免城镇居民家庭财富大幅缩水；最后经过十几甚至二三十年的时间，通过收入增长和房价缓步下降两方面的综合作用，使现有的高价商品房也能回归到合理水平，最终建立统一健康的房地产大市场。

第十，充分发挥高速交通和远程办公时代都市圈和城市群区域互补优势，把房地产区域系统协调调控作为新范式的重要内容

在现有的房地产调控中，片面强调“因城施策”。 “一城一策”看起来是“对症下药”，其实更像是缺乏全面治理的章法。关键是它忽略了区域尤其是都市圈和城市群内各地的互补作用可能给房地产市场带来的系统效益和影响。在房地产市场和住房供应的新范式中，区域系统协调调控，应该作为其重要的一环。

确实，在中国几百个城市中，房地产市场的分化相当鲜明。既有几十个房地产泡沫和住房负担“高居全球一流”热点大中城市，又有上百个市场偏冷、库存消化不良的中小城市。炒房引发的“虹吸效应”使这两者更加极化，两极分化的房地产市场可谓是“热的要死、冷得要命”。

在以往的房地产调控中，往往把这两种“冷热不均”城市的房地产市场区分开来进行调控。其实，在今天高速交通日趋发达和远程办公大大普及的大环境下，不少区域、尤其是都市圈和城市群，完全可以把相邻的冷热不均的大城小市统筹起来互补，这就是房地产的区域系统协调调控。笔者曾在“激活长三角一体化，从上海都市圈破题”一文中举例过上海和周边江浙7个县市区的例子，这里不妨再简述一下。

上图是上海市和周边江浙7县市区房价对比表。从中不难看出，周边7县市区的房价，低的不到上海房价四分之一，高的也就三分之一。 而它们离上海市中心的距离大都在70公里以内，且都有高铁作为其通勤工具，单程通勤时间约为20分钟左右。综合算下来，若居住在这7县市区，平均到上海的单程通勤时间约在50分钟以内。买房和居住的空间只是从上海市区搬到了多坐20分钟左右高铁的都市圈内，这对平均单程通勤时间近一小时（极端通勤平均时间甚至超过一个半小时）的上海打工一族来说，算不上是“多大的事”。甚至由于各大火车站都有轨道交通相连，实际的通勤时间可能也就增加十来分钟左右。但就是这样很小的改变，却可以使他们在普通家庭一辈子最大支出——买房上，最低只需用不到上海房价的四分之一、最高也就是38%的投入，实现居者有其屋的住房小康梦想。

如此对比强烈的房价，如此通勤条件和优势，还有买房加上通勤等费用只相当于上海同类支出几分之一的经济大账，都使上海和这7县市区可作为区域房地产系统协调调控的一体。上海的“过热”和虹吸效应造成的周边7县市区偏冷，正好可以通过这“冷热交换”实现更加均衡。这样的房地产市场区域系统协调调控，效果要远远高于单打独斗的的“一城一策”。

这种以系统促平衡的跨地域和区域房地产系统协调思维，不拘泥于“一城一策”，用政策引导和市场调节结合的方法，分流出热点城市的市民到“冷点”城市买房居住，可大大缓解被“虹吸效应”所加剧的一二线城市和三四线城市房地产市场冷热加剧分化的状况，大大促进全国楼市整体的健康发展。

以上就是笔者的“构建房地产和住房供应新范式、开启第三次房改”的新十大建议。中国房地产市场和住房供应的历史和现实告诉我们，中国的第三次房改已到了非进行不可之时。只有进行彻底的范式革命，只有打破利益集团主导的“二次房改”束缚与蕃笼，中国的房地产市场才会脱离不断轮回的折腾，中国城镇居民背负的“最沉重的新三座大山”，才可能从根本上推翻。

总之，构建房地产和住房供应新范式、开启第三次房改，不仅能根本上清除中国经济面临的最大的“地雷阵”——全球举世无双的超级房地产泡沫，而且还可使众多大中城市“全球最难承受” 的房价负担失去滋生的土壤。它一定也可以成为经得起历史检验和人民评判、利国利民和拨乱反正的改革标杆。

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