中国房地产市场：郑州绝望，杭州懂了，南京怕了（组图）

01

郑州的绝望

GDP万亿城市中，郑州对房地产依赖度达到了GDP总量的29%，全国第1，卖地收入占整个财政收入的近80%。

截至2021年12月31日，郑州超20%楼盘停工或烂尾，烂尾楼2.5万套，仅次于长沙的2.8万套，全国第2；烂尾楼数量占2021年全年新房成交量的28%，全国第1。

郑州法拍房数量2021年9月仅阿里一家的网上拍卖2.7万套，今年的4月猛增到5.28万套，半年几乎翻倍！在地级市中全国第2，杭州第1，《第一财经日报》发布文章显示。

于是，3月1日开始到4月，郑州开始了“最猛烈”救市，连续抢救了3轮：一口气解决了限购、限贷、降低首付比例、利率、减少供地、房企资金、大学生和务工人员、投奔子女等，一步到位，把所有可能的手段都用足了，但结果“一通操作猛如虎，再看结果哭成狗”：

3月集中开盘情况中成交额同比下滑85%，新房销量同比下降36%；4月新房销量同比下降63%！

02

杭州懂了

虽然现在杭州一二手房倒挂限价新房卖的很好（比如二手房5万，新房限价3万，打新一套马上赚几百万），但也要未雨绸缪做好二手房工作，以防二手房崩/盘影响新房销售。

杭州这么慌，因为有个全国第1，在主要城市土地财政依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）中高居全国第1：

杭州过去4年卖地1万亿，高居全国第1，2021年更是卖地3000亿，再创历史新高：

杭州二手房价格的惨烈，可以先看一张房源降价时间图：

去年6月挂价585万，今年5月降到360万，不到1年降了225万，降幅近40%，几乎腰斩！作为个例或许极端，但也反映了杭州二手房市场的严峻。

杭州透明售房网上的数据显示杭州九区二手房挂牌总量17万套，找房宝数据高达23万套，杭州市住房保障和房产管理局数据显示截至5月17日，杭州各城区（不含富阳和临安）二手房挂牌量22万套。

杭州二手房挂牌量全国第1：

而且二手房成交数据也很惨烈：

2022年4月二手房成交量3000多套，同比暴跌60%！按照过去6个月月均3400套成交的速度，已有二手房挂牌量卖完需要64个月、5年半。同时，2022年杭州预计又将有12.6万套的新房源交房入市。

如果杭州不救二手房价，供需大幅扭转导致二手房崩盘，那么新房就要继续降价，从而影响卖地收入。

所以，杭州保二手价格就是保倒挂，保新房，保土拍，这是一个完整的生态链。

5月17日，杭州救市：未满五年的本地户籍家庭可以直接购买二手房，外地户籍社保仅需一年即可购买；个人唯一住房的二手房增值税五改二！也就是：买新房仅需“落户+2年社保”、或“不落户+4年社保”；买二手房仅需落户、或1年社保。

但5月17日当天，杭州新上房源多达1944套（诸葛找房官网数据），24小时内杭州降价房源数量达到68套，大多降价幅度为5万~20万元，而同期涨价房源不足10套。

救市之后，反而卖的更多了，降价房源是涨价房源的7倍……

03

南京怕了

南京在主要城市依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）中高居全国第3，土地财政依赖度连续几年超过100%，最近5年是111%，2021年更是高达120%！

而南京今年卖地指标2000亿，马上6月了才卖了200亿，年化完成度只达到了预期的20%，暴跌80%，同时4月财政收入同比下降55%……这是一个非常夸张的数字。

所以，南京比谁都急，祭出限购、限售、贷款等组合拳，甚至出台了“无需购房证明，本地户口、外地户口都不需要购房证明，不限区域，不限套数”仅仅存活2小时就被叫停的政策，可见南京已经不仅仅是着急，而是“狗药治癌症，病急乱投医”。

实际上，南京政策或许细节规定不到位，但大方向没问题，也不是必须叫停的，因为即使真出了，也未必就真能刺激上涨。

04

房地产已经失血休克昏迷

目前整体房地产市场已经不是仅仅是缺水、衰退，而是过度失血已经快休克昏迷了，核心问题是需求的暴跌，供需严重失衡：

供给稳定在每年1500万套的高位平台，而需求暴跌50%，少了730万套，差不多腰斩。

2021年中国商品房销售面积为17.9亿平方米，住宅占比87%，按人均40平、户均2.62人计算，约合1498万套住宅。

需求减少可以从四个方面计算，相互印证：

第一个数据，年均减少810万套。城镇化减速少270万套、改善住房面积减速少350万套、适龄购房人数下降至少190万套。中性数据。

第二个数据，按《任泽平：中国住房存量报告2022》计算中得到的交叉验证减少539万套。乐观数据。

第三个数据，过去21年年均10.4亿平方米（866万套）的商品房销售即可达到如今的住房均衡水平，如果按此算，年均需求减少632万套。偏乐观数据。

第四个数据，按照发达国家数据估算，以美国为例，1990-2015年美国年均销售新建住宅70万套，中国人口是美国的4倍，那么就是280万套，即使中国城镇化、住房面积与美国有差距，那么按翻一倍好了，那么真实需求也才每年560万套，相比现在的供给1500万套，需求减少940万套。

4个数据汇总可得：

减少范围在539-940万套之间，均值730万套

减少幅度在36%-63%之间，均值-49%

需求腰斩！

而实际房地产走势，已经正在按照这个节奏暴跌……

中国人民银行调查显示，目前我国民众对房价涨跌的看法已经持平，已经和上一次2015年救市差不多。

2022年前4个月的全国30个重点城市商品住宅成交面积暴跌48%，非常吻合上文计算的下降49%的真实需求跌幅。这还没算三四线的地级市和县城，算上会更惨。

如果真的在1-3年的短时间内腰斩50%达到供需平衡，那么会带来2个严重的后果，根本承受不起：

第一个影响：房地产公司整个行业消失50%，从业人员减少50%，2000万人被裁员、失业。2021年房地产从业人数1500万，上下游行业加一起预计超过3000万。此外，建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分。

第二个影响：土地财税减少50%，减少5万亿。据财政部数据，2020年地方政府与房地产相关收入总额：10.4万亿元。

由于全国财政收入的46%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口6400万里，将近一半3000万人相当于吃房地产饭。

以上数据合计，直接靠房地产就业的人口大约8000万。如果房地产不行了，这8000万的饭碗就拿不稳了，需要做减法了。这8000万人还有配偶、孩子要养活，父母要赡养，总人口大约3亿人。

如果房地产腰斩50%，1.5亿人的饭碗不保，都要喝西北风。还会直接引发金融危机。

十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。

而现在，中国房地产不是处在崩的前夕，而是已经处在正在过程中……

05

休克昏迷还在喂退烧药

会出大问题

房地产现在就像一个高速行驶的汽车，已经跑到300公里/小时，再不减速随时可能车毁人亡，但是如果1-3秒内车速减到100，是会死人的。而如果用5-10秒减到120，安全。

而现在的问题是，房地产减速太快导致全身失血50%，已经休克昏迷了，但救命政策用的都还是退烧药，吃下去一点反应都没有，石沉大海。

针对目前房地产行业的严峻形势，救市措施也有，但说实话，都是些隔靴搔痒的措施，房贷利率从最高点上浮30的6.5%降到现在的最低4.25%，包括一些城市仅仅是放开一些蜻蜓点水的限购，根本不解决问题。

看看郑州救市的绝望就知道了，三四线城市、县城远远比郑州还惨。

很多人认为楼市不行，主要原因是疫情影响，指望疫情缓解了，房地产就能恢复，土地就能卖出去，民众就愿意买房了，就像以前屡次救市一样，但“这次真的不一样”。

疫情固然有影响，但只是叠加因素，加重了本来的病情，而根本问题是真实需求的急剧萎缩：腰斩50%！再过几个月，即使疫情缓解，也解决不了需求减少50%的问题。

所以，目前目标只是“房住不炒”，是完全不够的，还必须有一个化解降低产能的明确的计划、目标：

需求腰斩50%、市场减半、2000万人失业转行再就业、财税减少5万亿，如何应对解决这些问题？每年的具体目标是啥？每年解决什么问题？

绝对不能允许3年内硬着陆，至少要拉长到5-10年慢慢化解。比如，每年化解降低10%的产能。

同时，也要尽快加强救市措施，因城施策，出大招，出猛招。比如：

• 部分城市可以房贷利率7折；

• 南京强二线城市，应该全面取消限购，其实全面取消限购也未必有用，不知为何叫停；

• 提高购房人资质审查，富人以及公务员、教师等稳定工作的可以鼓励多贷款；

• 提高新房质量，改革销售面积计算方法，按套内可用面积计算，鼓励改善型需求购买新房；

• 鼓励富人买豪宅，北上广深总价2000万以上、南京杭州等总价1000万以上的豪宅，也可以全部考虑取消限购，让富人先买，以稳定房企现金流、政府卖地收入。

需求腰斩50%，这是中国有史以来第一次遇到这种问题，而且不可逆，和以往房地产衰退完全不同，比如城镇化人口减速不可逆、改善住房减速不可逆、适龄购房人口暴跌（黄线）不可逆。

如果认识不到“这次真的不一样”的本质是：需求腰斩且不可逆，以至于停留在过去的救市政策固有的思维模式，最终贻误战机。

已经失血休克昏迷了，还在喂退烧药，是会出大问题的。