急眼了，澳洲移民“大放水”，住房市场洗牌（组图）

近期，澳洲移民系统频繁爆出新的利好消息。一方面是因为工人短缺，一方面是被犯罪集团利用的签证制度，这些都促使联邦政府对澳洲的移民体系进行全面改革。

这意味着，澳洲将迎来新一波人口激增，给房地产市场带来新的增长机遇。与此同时，中低收入地区恐怕将成为未来住房短缺“重灾区”。

打响“抢人”大战第一枪

政府听到了工会、企业和民间社会的巨大共识

为了解决澳洲面临的劳动力短缺问题，澳洲内政部长Clare O’Neil最近宣布了一项移民改革审查。

该审查将研究“繁琐”的签证系统、移民如何与之互动，以及潜在的犯罪分子利用漏洞进行犯罪的可能性，包括贩卖人口。

这一审查可以使企业在决定哪些技术移民获得签证方面获得更多的发言权。

O’Neil表示：“目前，我们在设计这一系统和考虑这一关键任务方面缺乏足够的战略，所以我们需要解决这个问题。”她责成成立一个专家小组，在明年的预算案发布前审查移民制度，以促进经济增长和生产力发展，并在全球人才争夺战中成为一个值得信赖的竞争者。

她说，婴儿潮一代的人口老龄化将促使出现的护理人员短缺问题，这一问题需要得到所有可能的解决方案。

“我们必须确保我们拥有所需的护理劳动力，让每个澳人在晚年都有尊严，这次审查将关注的问题是，我们如何建立一个对移民有吸引力的系统......以及我们如何确保护理工作以及薪资对从业者友好。”她还表示，这次改革是此前就业峰会的成果。

在这次峰会上，政府听到了工会、企业和民间社会的“巨大共识”，即移民系统可以运作得更好。

“我们要做的是真正回到最初的原则，我们为什么要把人带到澳洲？我们需要解决的大问题是什么？以及我们如何设计一个简单、实惠、快速、易于使用的系统，并帮助我们从这些希望以澳洲为家的人中取得最好的结果。”

“我们有一些世界各地最优秀和最聪明的人才，他们想来这里，把澳洲作为他们的家，而有时我们要让他们等上几年，但加拿大等国家基本上都在为他们铺设红地毯。”

这里存在两个问题，一是系统没有按照现实需要，让人们进入这个国家，一是系统被用来为不法行为提供便利。

人口红利引爆住房短缺

中低收入地区的购房者面临的挑战

这一次前所未有的移民政策大放水，将给澳洲带来新一波巨大的人口红利，并为放缓的住房市场注入动力。而随着人口激增和供应减少，澳大利亚住房短缺的问题将被激。尤其是在中低收入地区的购房者和租房者，面临的挑战最为艰巨。

买家中介机构InvestorKit分析了全澳300多个区域，并对于每个地区进行供应短缺评分（SSS），满分为5分，分数更高意味着供应问题更严重。

这项研究表明，2023年全澳有11个区域将面临严重的住房危机。

在人口强劲增长的同时，可售房屋数量下降，导致房价和租金飙升。这些区域包括：“昆州的布里斯班内城（北部）和Toowoomba；新州的 Camden、Penrith、Albury-Wodonga 和 Wagga Wagga；首都领地的 Tuggeranong；以及南澳的 Prospect-Walkerville、Charles Sturt、Mount Gambier 和 Onkaparina。”

评分基于一系列因素，包括现有的供应风险、未来的供应风险、人员流动、住房供应、租金压力和价格压力。

以新州为例，悉尼西南区的Camden和Penrith，以及新州维州边境的Albury-Wodonga问题最为严重，供应短缺评分（SSS）均超过4.3分（满分5分）。

Camden的评分最差，SSS为4.7。在截至2021年的9年里，Camden的人口激增了35%，而同期待售房屋数量减少了24%。自2018年以来，建筑批准数量也持续下降。

尽管过去一年里，Camden的挂牌房源增加了47%，但供应仍相对较低，截至今年8月的一年里，房价上涨了18%。

Penrith评分为4.5。在截至2021年的9年里，Penrith的人口增长超过了挂牌量，人口增加了21%，待售房产只增加2%。

在截至8月份的12个月里，Penrith的房价上涨了15%，而租金上涨了11%。Albury-Wodonga的评分为4.4。尽管在截至2021年的9年里，Albury-Wodonga地区的人口小幅增长了6%，但同期可供出售的房屋数量却暴跌了65%。其结果是，在截至8月份的12个月里，房价上涨21%，租金上涨12%。

华人找房评论部分析

导致困境九大因素

华人找房评论部认为，造成了住房供应紧张的因素有很多，包括许多现有和新出现的问题，我们将其归纳为以下九种：

• 净移民增加租赁需求

• 平均家庭规模下降

• 难以释放新的土地供应

• 开发审批延迟

• 人口集中在大城市和沿海地区

• 澳大利亚人持有房产的时间更长

• 由于材料成本和短缺导致施工延误

• 劳动力短缺

• 抑制投资者活动

为了解决住房供应问题，上个月的联邦预算中引入了国家住房协议，但这些计划不足以遏制租金危机或住房供应问题。

要知道，随着移民上限的取消，我们每年将看到约20万的移民涌入，而澳大利亚通常每年有45万至55万的住房交易。如何填补二者之间的鸿沟，将是澳洲政府接下来面临的最大挑战。

不幸的是，解决方案并不像建造新房子那么简单，因为建筑业已经在努力满足潜在需求。

“要解决澳洲的住房供应短缺问题，我们需要更均衡的人口分布、更有效的规划体系、更公平的税收体系来鼓励资本流动、更有利于投资者的政策、住房提供者的更高多样性等等，这些都需要很长时间才能实现。”

总之，澳洲这次是铁了心要广发签证吸引移民。在经历连续加息打击后，澳洲房地产市场终于又迎来了需求端的重大利好消息。不过，供应端的问题不容乐观。房价会否止跌回升，2023年见分晓。