BWP Trust :Bunnings价值依然坚挺（图）

澳洲最大的大型零售物业所有者、ASX上市的BWP Trust表示，面对利率上升，Bunnings价值仍然坚挺，部分原因是私人投资者需求强劲，而供应有限。

虽然这家有30亿澳元资产的房东自身也面临挑战，包括正在重新开发的空置商铺的建筑成本不断上升，以及无法找到合适的Bunnings资产收购来扩大其投资组合，但该信托公司在截至12月的六个月里，顶住了其他地产投资信托报告的资产减值。

在半年时间里，整个投资组合进行了重估，独立估计师进行了16次重估，公司董事进行了57次重估，在租金增长有所回升、资本化率和投资收益率没有变化(仍略高于5%)的情况下，该信托有5400万澳元的估值收益。

这与购物中心房东Region Group公布的半年业绩形成鲜明对比，该集团资产减值近1.5亿澳元，其投资组合的资本化率上升23个基点，至5.67%。

在工业板块，Centuria Industrial REIT在过去半年记入9300万澳元的资产减值，其投资组合的资本化率上升了47个基点，至4.66%。

BWP总经理Michael Wedgwood为最新的估值和资本化率解释称，这些资产都得到了独立估值机构的肯定，无论市场是涨是跌，BWP对估值的态度都是相同的。

Wedgwood补充称，也没有估值变化的市场证据，因为过去半年Bunnings没有转手的交易。

Bunnings最近一次出售是昆州Mt Isa的一家新店，5月份以1620万澳元的价格拍卖，收益率为4.29%。

Wedgwood说:“私人投资者对任何上市的Bunnings仓库都依然兴趣浓厚。”

不过他表示，很难了解资本化率和估值的可能走向。

Wedgwood说:“我们看到不同板块都有不同的情况，我们的市场需要时间来调整，需要有一些交易活动。”

在独立评估的16处BWP物业中，10处录得小幅上涨，2处持平，4处录得小幅下跌。

Wedgwood说:“估值的上涨都是由租金上涨推动的。”

运营方面，BWP得益于其23个物业由通胀带来的租金增长，使这些资产的加权平均租金上涨了6.1%。

在截至12月31日的12个月里，租金同比增长3.9%，高于去年6月底公布的3.3%的同比增长。

租金上涨使总收益增加3.6%至7860万澳元，抵消了因利率上升，信托的加权平均债务成本上升，从而融资成本上升4%的影响。

包括收入储备金中的60万澳元的净结果，可分配收入保持在5790万澳元不变，相当于每股9.02分。

根据预测，全年可分配收入将与上一财年的每股18.29分 “差不多”。

UBS分析师Tom Bodor、Grant McCasker和Cody Shields在发布半年业绩后的一份报告中表示，该信托的加权平均租期(WALE)从六个月前的3.9年降至3.6年，以及Bunnings 75%以上的租约将在2023年7月至2027年6月之间到期，即将到期的租约 “仍然令人担忧”。

信托中的73处物业中，只有约60处租给了Bunnings，5处已重新开发或改途并重新租赁，8处正在重新开发程序中，因为Bunnings在租约结束时会将这些物业腾空。