利率上涨可压低租金？研究揭秘真相（图）

利率上升实际上可以压低租金。这是有关这一主题的最佳研究结果，尽管它似乎违反直觉。

由于抵押贷款的成本不断上涨，房东不得不进行涨租，这或许让许多收到涨租通知的租客们感到十分意外。

Centre for Independent Studies首席经济学家Peter Tulip博士表示，租金与官方现金利率之间的关系很难确定，但有证据表明利率对失业和住房供应有更直接的影响。

“[澳联储]目前正试图提高利率，以减轻劳动力市场的一些压力，”他说，“我们的就业率创历史新低，澳联储认为这是站不住脚的。”

Tulip的研究表明，虽然个别房东可能会寻求提高租金以支付增加的抵押贷款还款额，但利率上升实际上会给租金带来下行压力。

随着更多人被解雇，租金会下降，因为高利率减少了消费者支出和经济中流通的货币量，因此一些租户无力支付租金。

Tulip表示，这些人将失去家园，留下更多房产空置，推高租房空置率。“因此，当你考虑到这种间接影响时，利率将降低就业增长，这将减轻租赁市场的一些压力并降低租金，”他表示。

租房空置率是房租价格的主要驱动力，因为高空置率意味着如果租户可以轻松而廉价地搬到其他地方，房东就无法随意抬高租金。

失业率尚未飙升，但Tulip的估计是，到2023年底，失业率可能开始间接影响租金。

但这种下跌将是短暂的--大约在房价开始下跌的四年后，房价将再次上涨，Tulip预测。

这是因为较高的利率时期减缓了新房建设的步伐，并严格限制了新房的数量，澳大利亚的建筑业已经出现了这种迹象。

"住房建设大幅减少，"Tulip说。"我们目前看到的是审批量的大幅减少，随着时间的推移，这将流向影响开工量，再过一两年将影响竣工量，之后不久将影响租赁清单。"

缺乏可供出租的新房将降低空置率，并推动租金上涨。该模型假设现金利率在很长一段时间内保持高出三个百分点。

未参与建模的UNSW City Futures Research Centre高级研究员Chris Martin博士表示，利率和租金之间的关系需要更多研究。

"另一种解释......是我们目前看到的租金上涨，如果它们不是由利率驱动，就是由房东驱动，"他指出。

“他们用加息作为租金上涨的掩护，说：‘哦，澳联储逼我这么做’。”

Martin表示，如果是这样的话，房东们就会把自己作为一种通胀压力而引起人们的注意，为加息所要对抗的火势火上浇油。

Everybody's Home澳洲发言人Maiy Azize表示，她的住房组织联盟听说房东以加息为借口提高租金，但她怀疑这是否是真正的原因。

“我们肯定看到房东利用加息，并告诉租户这就是租金上涨的原因，”她说，“这反映出长期以来人们认为租金是房东成本的反映，但我们知道这不是真的。”Azize表示，在生活成本危机期间，租金上涨是不合情理的。

“在这个时间点，提高租金的做法非常糟糕，”她说，“我们知道房东除了提高租金之外还有其他选择。”

“他们可以注销损失并获得租户无法获得的税收优惠。”

Real Estate Institute of Australia主席Hayden Groves表示，房东总是试图积极地调整他们的投资，但他同意，利率上涨与租金上涨没有什么关系。“供应不足绝对是我们面临的这种可怕局面的根本驱动因素，”

他说，“房东会寻求支付公平的市场租金，但他们中的很多人都了解他们的常住租户面临的巨大困难，并会采取相应的行动。”