美国信贷紧缩或将对本地房地产市场造成冲击，分析师持乐观态度！（组图）

美国商业房地产面临的信贷紧缩可能会影响全球市场，包括澳大利亚，但上市的澳大利亚房地产集团将能够通过任何动荡，投资银行表示。

本月，美国和欧洲的银行危机引起了该领域融资风险的高度关注，引发了人们对信贷体系中下一个弱点可能出现的担忧。

在美国，由于资产价值下降，主要参与者违约债券或像Scott Rechler的RXR一样交回一些办公楼的钥匙，因此贷款人已经对商业房地产持谨慎态度。

然而，摩根士丹利和摩根大通的分析师表示，澳大利亚的房地产投资信托基金将拥有足够的流动性来应对任何流入全球信贷市场的债务紧缩。

“商业房地产是一种依赖于杠杆的资产类别，因此当前关于杠杆可用性和成本的不确定性可能会推动回报率的增加，并对物业价值的走向产生重大影响，”JPMorgan的Richard Jones领导的分析师在上周的客户简报中写道。

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然而，信贷不确定性已经使ASX上市的房地产投资信托基金感到不安，该领域在JPMorgan 3月25日的报告之前的两周内下跌了7.3％，而整个股票市场下跌了4.9％。

“基础利率下降是该领域的顺风车，将有助于抵消信贷利差的波动，到目前为止，这种波动还不算太大，”分析师写道。

“关键是拥有流动性，以自我融资度过资金成本升高和/或信贷不可用的时期，我们在压力测试中评估了大多数房地产投资信托基金的流动性是充足的。”

压力测试得出结论，房地产投资信托基金行业在50％贷款价值比率（LVR）和两倍的利息覆盖率的标准契约方面有足够的余地。

该行业大约有200亿美元的流动性，占已发行债务的35％以上，即使债务市场完全关闭，该行业的超过一半的流动性也将在明年6月之前到位，分析师表示。

“如果信贷担忧被夸大了，我们预计这些公司将反弹最多，”JPMorgan团队写道。

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摩根士丹利的分析师Lauren Berry和Simon Chan进一步研究了房地产投资信托基金的融资安排，分析了22个上市股票的750亿美元的债务。其中大部分借款来自资本市场，31％通过银行设施安排。

“投资者将开始更加关注再融资风险，也就是关注哪些房地产投资信托基金(REITs)在短期内需要偿还债务，以及谁有足够的钱来偿还这些债务。如果这些基金无法像以前那样再融资，那么投资者将会关注哪些基金有足够的现金或未使用的贷款来应对这种情况。”分析师写道。

摩根士丹利团队检查了一系列标准，包括澳大利亚房地产公司在美国债务市场的暴露程度（澳大利亚房地产公司在私人放置中约有200亿美元），以及到期和再融资风险。

“由于办公楼抵押贷款违约率上升，许多[美国]贷款人现在不会向暴露于办公资产的房地产投资信托基金提供融资，”他们指出。

Westfield的所有者Scentre在近期到期的债务中最多，约为25亿美元；然而，这完全由41亿美元的未使用银行设施覆盖。

在房地产投资信托基金中，只有HMC Capital和Centuria Capital没有足够的未使用债务来覆盖近期到期债务，摩根士丹利表示。

“目前，除非债务市场压力在短期内持续存在，否则没有任何房地产投资信托基金处于真正的债务困境中，”分析师写道。

（本文内容及信息仅针对澳大利亚)