2024财年震撼开启，加息暂停房市疯涨之际，如何用三大策略翻身赚大钱？（组图）

新的财年已经开始，对于房地产投资者而言，这意味着一个新的开始，一个新的机会。

随着2023财年的结束，我们需要开始对自己的财务进行清点和整理，整理出属于自己的拿分“成绩单”——财务报表。

我也看到澳房俱乐部®的高级房产投资者们也陆续开始报税，虽然面对上个财年获得巨大利润而感受到税务负担，但通过提前布局搭建好的复杂架构，他们仍然可以轻松地将税务负担降到最低，获得许多普通房产投资者个人无法得到的更低税率。

与此同时，有几个重要的市场动态需要我们密切关注。

首先，澳大利亚储备银行（RBA）在2023年7月的会议上已经决定暂停加息。

此外，根据CoreLogic的最新数据显示，澳大利亚多个地区的房地产市场已经连续三个月实现价格上涨。这些结果预示着，下一个房地产市场的繁荣期已经开始。

实际上，每一个州和首府的房价都已经超过了2020年疫情爆发初的水平。在阿德莱德、珀斯以及西澳和南澳的其余地区，房价甚至创下了历史新高。

事实上，各种纪录正在被打破——海外到达人数创新高，新建住房数量创新低，租房短缺严重，失业率创新低。

虽然我们作为一个国家的历史还很短，但是过去每当这样的动态汇聚在一起时，我们都经历了大规模的房地产市场繁荣。

针对当前的市场环境，我想给广大房地产投资者提供以下三点建议：

1

先学习，再投资

想要在房地产市场上获得成功，就需要对这个市场有深入的理解和知识。而这并不是一蹴而就的过程，我们需要耐心和时间去学习和研究。

如同学会驾驶一样，我们并不是直接购买汽车，而是报名参加驾校学习，真正掌握驾驶技能获得驾照后才独自上路。

想要获得一手好厨艺让家人享口福，你需要学习有经验的厨师的菜谱，甚至获得他们的亲自指导，而不是随便去超市里凭感觉买一堆食材回家。

同样的道理，任何一位能够获得好成绩的高级房产投资人，都离不开大量的学习，不是贸然跳进市场里买房产，而是先向比自己更有经验、掌控更多信息资源的实战派房产投资者人学习，参加他们的课程，获得他们的亲自指导。

在我辅导和训练众多房产投资者人的经历中，我听到新学员最多的反馈有两种：

• 一种是，以前在房产投资领域里乱打乱撞，凭感觉买，听销售人员一面之词而买，结果亏得一塌糊涂，现在终于明白学习的重要性，按照澳房俱乐部®所教的新方法重新开始；

• 另一种是，以前在房产投资领域里乱打乱撞幸运地买中了一处房产恰好意外地涨了，但是担心凭运气赚来的钱终将凭实力亏掉，所以还是尽早开始正规学习房产投资，再做进一步的行动，才能守住已经获得的收益。

因此，我们可以看出，无论是曾经的失败者还是幸运者，他们都意识到了深入学习的重要性。

我们强烈建议每位投资者在决定投资房地产之前，应先做足功课。

这不仅包括了解当地的房地产市场、租金价格、空置率等基本信息，还应该关注利率变动、税务政策以及其他可能影响投资回报的因素。

对于初入此行的投资者来说，更是需要从基础的地产知识学起，如何评估一个项目的投资价值，如何谈判购买价格，如何合理运用贷款以提高资本回报率等等，都是需要深入学习的知识。

澳房俱乐部®有专门为投资者提供的各种培训课程和资讯服务，我们不仅分享最新的市场动态，还会定期举办讲座和工作坊，让有经验的投资者分享他们的投资经验和心得，新手投资者可以通过这些活动快速地提高他们的投资知识和技能。

而对于已经有一些投资经验的投资者，我们更是强调持续学习和进修的重要性。

因为房地产市场是时刻在变化的，我们需要及时跟进最新的市场信息，不断调整我们的投资策略。同时，与其他投资者交流和学习，也可以帮助我们拓宽视野，看到自己可能忽略的投资机会。

总的来说，无论你是初入此行的新手，还是已经有一些经验的投资者，学习和提升自己的知识和技能，都是确保你能在房地产投资市场上取得成功的关键。

只有通过学习，我们才能更好地理解市场，制定出符合自己投资目标和风险承受能力的投资策略，从而实现稳健的投资回报。

2

 敬畏风险，明智投资

不断变化和发展的房地产市场总是充满了风险。那些过于乐观或冒险的投资者，往往因为忽视了风险因素而付出惨痛的代价。

例如，一些投资者在贷款利率仍然低于2%的时候，受低廉的融资成本诱惑，盲目地购入房产。

他们期望从工资中抽出的投资“输血”压力微小，并乐观地认为这样的状态会一直持续下去。

然而，现在贷款利率已超过7%，这些投资者承受着巨大的财务压力。

最近，RBA的决策给了我们一些喘息的空间。在2023年7月份的会议上，他们决定暂停加息，让我们在连续的利率增长中有了短暂的休息。

然而，这并不代表未来没有更多的加息。根据市场预期，今年年底之前可能会有至少一次加息。

RBA总裁Lowe博士强调，高利率正在平衡供需，但他同时警告说，可能需要进一步收紧货币政策以确保通胀能在合理的时间内回归目标。

尽管当前的通胀率已从2023年4月的6.8%下降到5.6%，但这仍然远高于RBA的2-3%的目标范围，实际上是目标通胀率的两倍。

我们需要注意的是，即使RBA在接下来的六个月里不采取任何操作，许多人在新冠疫情期间以超低的利率固定了贷款，这些贷款的固定利率即将到期，并将转为比当时固定利率高2-3倍的浮动利率。

这意味着经济体系将面临更多的收紧。随着这些固定利率的到期和调整，经济需求将进一步放缓，这将有助于控制通胀。

在这个充满不确定性的环境中，我们必须采取更为谨慎的策略。

投资决策应基于深入的市场研究，并对投资项目进行全面的风险评估，以实现稳健的收益。

房地产投资者在规划时，应考虑接下来12个月可能再有三四次加息。

即使实际的加息次数没有这么多，我们也不应掉以轻心或盲目投资，应注重现金流的管理。当前的房产投资运营成本比两年前高很多，主要原因是利息成本依然高企。

在利率上涨周期初期，我发表的文章《涨息恐慌期内，我们如何冷静地进场低价采购高潜力物业？》详述了如何通过精准购买，有效控制房产投资的风险，例如：

□澳房俱乐部®的高级会员以低于业主要价12%的价格购买了带租客的商业物业，乐得合算；

□我亲自操盘的澳房控股有限公司用1澳元锁定了开发用地，保留了18个月后决定是否交割的权利，避免了支付高额利息的压力；

□澳房俱乐部®的高级会员以利率上涨为由成功说服卖家降价，实现了在高利率环境下达到预设的租金回报目标。

购买环节是整体投资的重要部分，我们需要付出巨大的努力，以达成最佳的价格和交易条件。

我自己和澳房俱乐部®的许多高级会员的实战经验表明，分散投资不同类型和地点的房产，其投资回报稳定性和风险控制能力，要远胜于投资单一类型或地点的房产。

例如，我们的房产投资并非仅限于悉尼、墨尔本、布里斯本、阿德莱德、佩斯、堪培拉等大城市。

就算你本人居住在这些大城市，也并不意味着你的投资只能局限于你所在地或其他华人聚居的地区。

在我过去发表的文章《千万不要忽视澳洲众多小镇给你的创富机会，3大误区你陷入了多少个？》中，我解析了许多投资者因思维局限而未能广泛布局投资的问题。

许多投资者认为，小镇的房产无法增值或增值有限，但实际上，很多小镇的增值速度甚至超过了悉尼的某些房产，这是澳房俱乐部®许多高级会员的亲身经历。

他们误以为广泛布局会导致房产难以管理和控制，其实这不过是他们找借口避免采取行动。如果他们有机会接受专业培训，深入理解广泛布局的风险控制优势，他们的投资行为一定能得到改善。

广泛布局，稳定投资与收益，在买方市场环境下入场，获得有利的买入价格和交易条件，控制好投资房的现金流，等待市场变化，在卖方市场环境中实现利润，这是经过专业训练的高级房产投资者的典型行为，也是我们实现高于市场平均水平的投资收益的前提。

这就像我们小时候玩的“打地鼠”游戏一样，只要房产投资布局足够广泛，每年总会有至少一个地区的市场暴涨，迅速变为卖家市场。在这种有利的环境下，顺利出售并实现利润就成为理所当然的事情。

在房地产投资领域，成功往往与长期规划和稳健经营密切相关。这种投资并非短期内可大幅获取利益的行业，而是需要通过逐步积累、精细管理和耐心等待来获取可观的回报。

首先，明确自己的投资目标是至关重要的。这些目标可以包括期望的投资回报率，可接受的风险水平，投资的时间期限等。

明确的投资目标不仅可以帮助我们保持投资的方向和焦点，而且还可以作为评估投资表现和调整投资策略的基础。

在实际操作中，投资目标的设定会根据投资者的个人情况而有所不同。

比如，在我辅导的澳房俱乐部®高级会员中，有人在房产投资以外有盈利可观的大生意，因此他们的房产投资目标以稳为主，期待的主要收益来源为房产自然增值和租金回报；

而对于工薪阶层，他们可能希望通过人为增值和现金流策略获取到更高的收益，在房产投资教练的指导下花更多时间和精力做更复杂的运营操作，以此实现全面转型，进入专业房产投资与开发领域。

其次，制定并执行一个周全的投资策略是实现投资目标的关键。

这可能涉及选择投资的房地产类型（例如，住宅、商业或工业），确定购买或出售的时机，设定租赁政策，以及管理和维护物业等。

投资策略需要根据市场状况和个人投资目标的变化进行定期的评估和调整。

例如，对于大多数澳大利亚本地税务居民和公民来说，房产投资的选择很多，但对于澳房俱乐部®的一些高级会员来说，他们尚未获得澳洲永居身份，或者即使是澳洲永居身份，但他们每年在澳洲居住日子不足200天，因此，我会倾向于引导他们去寻找商业物业和开发项目等更适合他们特殊身份的投资机会，以大大降低他们在印花税附加税和地税附加税上的开支。

此外，持续监测和分析房地产市场的动态也非常重要。这包括了解和跟踪房地产价格、租赁市场、利率、政策变化等因素。

这些信息可以帮助我们及时捕捉市场的机遇，也可以帮助我们提前预测和应对市场的风险。

举例来说，对于已成功购入多地投资物业的投资者，他们至少每年都应重新审视每个物业所在地区的市场状态，问自己——租金有上涨空间吗？现在是供大于求还是求大于供的状态？现在是否应该重新估值套现，或者出售获利变现？当地市政厅有没有发布最新政策导致当地某些区域的物业获得更大的重新开发潜力？

最后，税务规划是房地产投资的一个重要组成部分。理解和利用税法提供的各种优惠政策，例如折旧扣除，开支抵扣、复杂架构利润调配等，可以帮助我们最大限度地保留投资收益。

简单来说，折旧扣除是指你可以根据投资房产的建筑成本和内部装修的消耗程度，每年在税务报告中扣除一部分成本。

开支抵扣是指你可以在税务报告中扣除与投资物业相关的一些日常开支，如维修费、物业管理费等。复杂架构利润调配则是通过设立公司、信托或者合伙人架构，合理合法地规划税务，最大程度地降低税负。