开发 | 澳洲知名开发商Mirvac与Investa引领只租不售（BTR）项目热潮，专注悉尼与墨尔本核心地带（组图）

顶级开发商正加紧开展只租不售（build-to-rent）住房项目，上市开发商Mirvac和重量级私人开发商Investa在该行业迅速成熟之际推出了他们的只租不售项目。这些大型开发商正在深入推进墨尔本市场，这里是只租不售行业繁荣的中心，同时他们也在悉尼启动新项目。

Mirvac刚刚完成了位于墨尔本的第三个只租不售项目LIV Aston，该项目的大型投资者包括日本三菱地所亚洲及澳大利亚联邦政府的清洁能源金融公司，在该项目成功后，Mirvac宣布将进一步扩大在墨尔本的业务。

Investa将其悉尼的项目宣传为中央商务区唯一的只租不售住房设施，已于近期竣工，希望在竞争对手的项目开工之前确保其市场领先地位。

随着建筑大亨Daniel Grollo支持的Home运营公司计划在St Leonards和Burwood开展只租不售项目，越来越多的开发商正在悉尼扩展业务。

Home的负责人Christian Grahame表示，这些只租不售项目位于悉尼拟建地铁站附近，地理位置十分优越，他还提到了Home在墨尔本取得的成功，在墨尔本，随着移民人数的增加，住宅租赁市场也在蓬勃发展。

他说："由于空置率仅为1.2%，加上租金持续上涨，难怪墨尔本人对只租不售模式情有独钟，这种模式在伦敦和纽约等人口密集的城市广受欢迎。"

与高端市场的繁荣相匹配的还有满足更广泛社会住房需求的项目，比如Albanese政府的社会住房加速器项目（Social Housing Accelerator），该项目将建造约4000套住房。

政府在悉尼Westmead的一个公寓开发项目上发布了这项耗资20亿澳元的计划的最终实施方案，AXA IM Alts通过与St George Community Housing的合作，在该项目上启动了其在澳大利亚的只租不售（build-to-rent）住房战略。

国家住房和金融投资公司为该合作项目提供了3亿澳元的总括贷款，用于建造可负担住房。该项目将有397套公寓，其中约一半为可负担住房。

该项目由Deicorp承建，Deicorp还在其Westmead Highline开发项目中为SCGH的主要工人租户开发了85套公寓，并为Aboriginal Housing Company承建了Redfern的Pemulwuy项目。

这一系列项目表明，只租不售行业在规划和运营方面已日趋成熟，而该行业的新加入者仍表示他们将承接项目。

总部位于布里斯班的Geon公司表示将进军这一热门领域。

在住房可负担性危机加剧之际，机构投资者认为，如果给予适当的激励措施，他们可以为这一代租房者提供住房。但实力雄厚的资产咨询公司Frontier曾警告说，在目前的政策环境下，只租不售行业可能不会完全成功。

Frontier表示，如果政府能尽早采取强有力的决定性措施，该行业可能会比现在更加成熟，并呼吁进一步的变革。

"我们认为，联邦政府必须与州政府一起制定更好的政策。加快税制改革对于获得有吸引力的风险调整后的回报至关重要，这将吸引机构投资者，"Frontier说。

Frontier呼吁在建筑、材料和设计方面进行转变，包括大规模制造的交叉层压木材，这将缩短建筑时间、更好地利用劳动力并对环境友好。

该顾问指出了长期存在的州税和联邦税问题，以及地方养老基金可能面临的利息问题。“相对于其他选择，机构投资者看重确定性、一致性和有吸引力的回报。只租不售（build-to-rent）行业目前的状况会带来不可预测的结果。”

但海外集团正在支持当地项目。

Investa近期完工了Indi Sydney项目，该项目号称是悉尼第一座专门建造的只租不售（build-to-rent）大厦，位于中央商务区的中心地带，新建的悉尼地铁Gadigal站的正上方。该项目由Investa公司为加拿大牛津地产集团开发。

这座39层的塔楼将有234套面向高端市场的公寓，可以俯瞰Hyde Park和Sydney Heads。它还将设有三层共享空间，用作联合办公的会议室，并提供健身房、瑜伽室、休闲空间等设施。

加拿大牛津地产集团的澳大利亚负责人Alec Harper支持当地只租不售（BTR）行业的发展。"我们是全球只租不售（BTR）领域的坚定投资者，澳大利亚的市场基本面尤其引人注目。我们期待着Indi Sydney为澳大利亚的只租不售（BTR）行业树立一个新的标杆，"他说。

Investa还认为，该行业在澳大利亚还有很长的路要走。

Investa负责只租不售（BTR）业务的基金经理Nick Blake表示："对只租不售（BTR）行业的机构投资将在帮助缓解澳大利亚住房严重短缺的问题上发挥不可或缺的作用，尤其是在悉尼这样的市场。"

Mirvac的第三个只租不售项目--墨尔本LIV Aston，已于近期竣工，该项目还将包括20套可负担公寓。

这将是Mirvac在7 Spencer St开发的混合用途区域的首个运营项目，该项目集公寓、办公楼和零售于一体。

Mirvac与清洁能源金融公司 (Clean Energy Finance Corporation) 和三菱地产亚洲私人有限公司 (Mitsubishi Estate Asia Pte. Pte) 等投资者共同创立的价值18亿澳元的合资企业，在全澳范围内拥有价值约10亿澳元的只租不售物业，并拥有约2200套专业公寓的担保投资组合。该合资企业的目标是到2030年交付5000套只租不售公寓，其中约870套将于2024年交付。

Mirvac首席执行官Campbell Hanan表示："我们最近成立的只租不售（build-to-rent）合资企业支持了我们的愿景，即增加我们在只租不售领域的投资，在中期内扩大我们的投资组合，并在帮助解决澳大利亚住房和租赁短缺方面发挥关键作用。"

Hanan先生说："建设繁荣的社区是我们的强项，在住房供应危机的背景下，能够提供更多高质量的租赁住房就显得尤为重要。"

需要建造更多的塔楼才能缓解住房负担能力危机。