重庆数百小区要求降费，物业人士：降费和提质是矛盾的（组图）

重庆近期要求下调物业服务费的住宅小区越来越多。

图为重庆街景（资料图）

这一切，源于6月1日起施行的重庆中心城区住宅物业费收费标准。

根据该标准，电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方米•月，最低1元/平方米•月；无电梯住宅最高1.35元/平方米•月，最低0.6元/平方米•月。

这一价格远低于当地不少小区的现行物业收费标准。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）近日在重庆实地采访了解到，自6月份以来，当地已有数百个小区业主申请降低现行的物业费用。而重庆多家物企人士在接受每经记者采访时表示，物业行业属于人力密集行业，若强制降价，短时间内会对公司运营收入承压，服务水平也将难免出现下降。

事实上，在此之前，广州、青岛、银川等城市已启动新的物业服务收费管理办法。而重庆此次“物业降费潮”背后，则是小区业主与物业公司之间的博弈。

业主“摆摊”搞签字降费

“根据此前签订的物业合同，7月29日物业公司的服务到期将自动续期，收费标准也将延续，所以我们要在7月29日前将业主意见收集整理完成，上报给社区。”

日前，在位于重庆市南岸区茶园板块的东悦府•林语小区，4名业主志愿者正在临对业主上交的签名表等资料进行核对和装订。

据张先生介绍，东悦府小区由集雅、林语等四个组团组成，合计入住业主超过3000户，于2022年交房，目前负责为小区提供物业服务的是金科服务重庆分公司。

“目前小区物业费，洋房是3.5元/平方米•月，高层是2.5元/平方米•月。但从小区绿化维护、维修等多个方面来看，还存在诸多问题，服务质量差强人意。”

张先生告诉每经记者，从6月22日开始，其所在组团的业主志愿者就开始联系业主签字征求降费意见，并按规定收集业主房产证和身份证复印件，由业主本人或委托人签字，目前业主签字人数已达到要求的20%。

根据张先生粗略计算，若降费成功，其所购买的洋房每月就可节约物业费150元，一年累计可节约1800元。林语、集雅两个组团共2128户业主，若按每户每年节约1000元计算，一年累计降下来的物业费就将达到210余万元。

据记者了解，近段时间，重庆已有数百个小区业主提出了下调物业费的诉求，一些小区内挂起了“按政府指导价四级标准（1.9元/平方米•月）调整物业费”等内容的横幅，其中多为物业费在3元/平方米•月左右的小区。

另外，也有部分高端小区业主加入进来，如位于两江新区的一别墅小区，其业主近期也在“摆摊”搞签字降费活动，要求将物业费从现在的5元/平方米•月降至1.485元/平方米•月。

某上市物业企业重庆区域相关负责人李超（化名）在接受每经记者采访时表示，6月份以来，公司在重庆管理的住宅小区有超六成提出了降低物业服务费的诉求，双方协商均未达成一致。

“目前业主们都在忙着签字、交资料，下一步就要召开业主大会（临时业主大会）与公司谈判。”

已有小区成功下调物业费

让如此多的小区业主集中提出降费的原因，源于此前重庆市发布的一份文件。

2023年12月26日，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市物业服务收费管理办法》，规定住宅前期物业服务实行等级服务、等级收费。

2024年2月18日，重庆市发改委发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》的公告，将物业服务内容分为四个等级，中心城区有电梯住宅：一级1.00元/平方米•月；二级1.30元/平方米•月；三级1.60元/平方米•月；四级1.90元/平方米•月。无电梯住宅：一级0.60元/平方米•月；二级0.85元/平方米•月；三级1.10元/平方米•月；四级1.35元/平方米•月{4万平方米以上可浮10%，4万平方米（含）以下可上浮15%}。中心城区外有电梯住宅：0.70—1.80元/平方米•月；无电梯住宅：0.40-1.30元/平方米•月。

图为《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》截图

新规从2024年6月1日起施行。而新规公布后，重庆主城和部分区县相继有小区业主根据该规定，在当地镇、街和社区指导下有序签字要求下调物业费。

“物业费指导价政策的出台，是引发部分城市出现业主要求下调物业费现象的关键背景。”中指研究院物业总经理牛晓娟在接受每经记者采访时表示，今年上半年，物业费相关政策成为行业关注热点，非市场化的定价在一定程度上会影响行业发展。

“现在出现的愈发强烈的下调物业费诉求，表面上看是业主对近年来越来越高的物业费不满，尤其是前期物业费。而当前房价低迷，业主对物业管理愈发关注，更加希望所缴物业费物有所值。”建诚晟业总经理苑承建向每经记者分析。

然而，重庆新规正式施行已经两个多月，物业服务费实现下调的小区却并不多。

每经记者了解到，恒大未来城四街区一期已在从6月起下调物业收费标准。

今年6月12日，位于重庆沙坪坝大学城板块的恒大未来城四街区一期发布通知称，为响应业主呼声，根据小区实际情况，在确保服务品质基础上据实测算并报备街道后，决定自6月1日起将小区物业服务费调整为：

高层1.9元/平方米•月，小高层1.8元/平方米•月，洋房2.5元/平方米•月，产权车位管理费70元/月，公摊能耗费免收。而在此前，该小区高层住宅物业费收费标准是2.4元/平方米•月，小高层、洋房分别为2.2元/平方米•月、2.8元/平方米•月。

“今年3月份业主就找我们协商过，这次降费也是响应了业主的要求。”重庆长城物业集团公司恒大项目相关负责人在接受每经记者采访时表示，收费标准也是参考了重庆最新的物业收费标准。

但不少业主向记者坦言，每年交出一笔不菲的物业费，却并未体验到相应品质的服务。

至于降价后，小区物业收费率是否有所提升，该负责人也坦言：“并未有明显变化，降低了还想更低。”

物业人士：降费和提质其实是矛盾的

面对同行的降价行为以及业主的降费预期，李超倍感压力。

在他看来，这场突如其来的物业降费潮，从根本上来说还是源于当前的房地产市场处于低谷，也理解业主对于降低生活成本的合理诉求。

不过李超也指出，物业服务费用的收取标准和服务质量有着直接相关，费用的降低就意味着服务质量的下降。

“降低物业费和提升服务质量其实是矛盾的，降费将压缩物业公司的利润空间，在当前市场竞争环境下，若公司不愿让步，极有可能被‘撬’。”

另一上市物企重庆区域某项目负责人则告诉每经记者，近期其所在小区业主也正在进行降费申请。“但有其他物业公司市场人员混进小区业主群，在群里经常会发表一些如‘不降价就换物业’‘某某家物业很好’等言论，后来管家才从其他业主处得知其原本就是其他物业公司的。”

8月2日，重庆一位物业行业人士向每经记者表示，重庆此次物业费指导价政策早在今年1月就已经出台，彼时市场一直没什么反应。但进入6月份以来，重庆众多小区业主要求下调物业费的现象却突然集中出现，不知是何原因。

记者注意到，此次重庆市出台并施行的物业费指导价政策，与2015年重庆市印发的《重庆市物业服务收费管理办法》（后来废止）中的物业服务收费基本标准一致。

2015年《重庆市物业服务收费管理办法》截图 来源：重庆市大渡口区发改委官网

物业费依然是物企收入的主要来源。据李超透露，其所在区域公司收入90%左右来自基础物业服务费。而包括增值服务、非业主增值服务收入，目前的整体占比有限。

来自中指研究院的数据也显示，2023年百强企业基础物业服务收入均值约12.72亿元，在总收入中占比超八成，较上年提升2.97个百分点。

尽管物业费占比上升，但收缴率却并不如意。“从区域实际情况来看，物业费的综合收缴率能达到80%，但这还包含了往年费用的收缴情况，实际当年的收缴率可能只有70%左右，甚至更低。”李超表示。

“一说到上调物业费，业主的反弹情绪就很大。”重庆沙坪坝区一小区物业公司工作人员告诉每经记者，此前小区也曾想过对物业费进行上涨，但最终也是因为业主反对未能成行。

另一位重庆物业行业人士告诉每经记者，此次重庆新规的实施，很多人对此存在误解，这实际上只是一个指导价。

“更多的还是根据每个项目的实际情况，如服务标准、硬件设施等进行定价，不能一概而论。如果一味地只要求降低物业费，本身就不太符合市场游戏规则。”

事实上，也有小区相比于价格更加注重物业的服务本身。

7月30日，万科物业以原物业服务价4.3元/平方米/月成功进驻重庆常青藤人文别墅小区。根据《常青藤人文别墅小区2024年第三次业主大会表决结果公示》显示，6月21日-23日（即重庆物业降费申请最为集中阶段），重庆万科物业以超过八成的业主得票率中标该小区物业管理服务。

多地已启动物业费调整

每经记者注意到，不仅是重庆，此前包括广州、银川、青岛等城市已启动了新的物业服务收费管理办法。

2023年11月，广州发布物业费新规，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平方米•月；

2023年12月底，青岛印发《青岛市物业服务收费管理实施细则》，规定普通住宅的前期物业实行政府指导价，最高等级的五级物业服务物业费上限为2.52元/平方米；

今年5月20日，银川印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》，无电梯住宅物业费不高1.9元/平方米•月，电梯住宅不高于2.2元/平方米•月，该方案已于今年7月1日起施行。

事实上，推动建立健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”等情况，是不少政策出台的初衷。

“但部分业主可能曲解政府指导价的实际含义，误以为全市所有项目物业费均应参照政府指导价执行。”上述某上市物企重庆区域某项目负责人表示，目前重庆制定的价格标准还有待完善，物业类型是多样的，目前仅有电梯与无电梯之分，而包括洋房、别墅等高端物业的收费则并未进行区分。

“物业费指导价对企业的约束程度需要结合各地的规定进行细分，但并不具有绝对的强制性，不能强制物业企业必须依据政府指导价收取物业费。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，物业费指导价一般会有一定的浮动范围，物业企业可以在规定的浮动范围内收取物业费。

与此同时，若物业企业提供的服务明显超过指导价对应的服务标准，需超过指导价收费，在报相关部门核定后，也可以超出指导价收费；如果物业企业与业主达成合意，且业主共同决定了相应的物业收费标准，则可以在符合当地规定的流程后自行决定具体收费价格。

“对物业企业而言，‘卷’服务，质价皆存；‘卷’价格，质价皆失。提供让客户满意的优质服务仍是物业企业高质量发展的关键。”牛晓娟指出。