房价高企难挡澳大利亚购房热，谁是最大的幕后推手？

近日汇金网报道称，作为澳大利亚第一大城市和港口，悉尼房价一直“高歌猛进”。过去五年内，全球金融中心悉尼的房价已经上涨超过73%，一跃而成为仅次于香港的全球房价最难负担城市；与此同时，该国第二大城市墨尔本房价也上涨近52%。

从伦敦到温哥华各大城市的房地产繁荣，已进一步推动房价上行，甚至将超出平均收入者的范围。房地产贷款占据各大银行贷款的40%至60%左右，而这使得房价不仅关乎政治，而且关乎金融稳定。

1、钱从哪里来？

自2008年金融海啸以来，澳大利亚经济已经连续实现第25年增长，部分是由于中国对于澳大利亚丰富的矿产资源的需求。与此同时，澳大利亚移民制度将人口增长归因于从海外带来财富的技术适龄工人。所有这些都发生于利率创下历史纪录低点之时，并且预计将持续至2017年。

2、中国投资者的影响？

中国投资者对于澳大利亚房地产的影响是可疑的。虽然找不到严格的统计数据，澳大利亚财政部表示仅有一小部分房价增长将归因于海外需求。

3、“房产热”推动？

一方面，澳大利亚每个家庭生活的平均人口都在下降，这增加了民众对住房的需求。另一方面，物业已经逐渐成为更易获得和更受欢迎的资产类别。投资者购买新地产的比例接近50%，而1991年仅仅为16%。由于受到澳大利亚特有的减税政策“负扣税”的鼓舞，重视回报的“婴儿潮”一代纷纷投资房地产。

4、“负扣税”，你懂吗？

“负扣税”允许投资者对租赁物业产生的任何损失按照整体税进行赔偿和扣除。当投资者卖出时，也将对资本利得税(对低买高卖资产所获收益进行征税)进行打折。这一折扣意味着房东通常可以支付租金，而其中并不包括按揭付款。

5、监管机构？

澳大利亚当局将投资者贷款的年增长率上限设置为10%，如果投资者违反这一限制，那么将对资本要求较高的银行构成强有力的威胁。此外，各大银行已停止向依赖海外收入的借款人发放贷款，他们也进一步降低贷款与价值比率较高的和所要求的文件并不严格的抵押贷款。一些州将对外国人的投资购买征收附加税。

6、房地产供应缩紧？

经历十年的大举建设后，开发商将进一步加紧施工。澳新银行指出澳大利亚房屋供应短缺近25万户，悉尼所在的新南威尔士州供应短缺近10万户。房地产规划限制、土地成本高昂以及缺乏将新郊区与城市中心相连的基础设施项目意味着对于住宅公寓(而非传统的独立式家庭住宅)新发展的偏见。

7、房价将持续上涨？

澳大利亚房地产市场一直处于高速发展。悉尼和墨尔本房地产“炙手可热”，尤其是那些独栋住宅和别墅。但是自大宗商品价格的“繁荣时期”走向终结以来，澳大利亚的矿业和资源行业遭受了巨大损失。珀斯和昆士兰的房价持平或下跌，按揭贷款拖欠和违约的情况激增。墨尔本、布里斯班和阿德莱德市中心一直迫不及待地兴建高层公寓，澳洲联储一再警告市场局部地段将会出现供大于求的风险。

（图片来源：和讯网）

8、“房地产泡沫”？

当然，这个问题取决于你问谁。澳洲联邦银行(澳洲四大银行之一)表示典型的房地产泡沫迹象是“不明显”的。而其他经济学家，诸如经济学家Lindsay David，则称之为“有史以来最大的房地产泡沫”。