过度杠杆化？澳“房市末日论”站不住脚 房价或将慢慢下降

有一对年轻夫妻接受采访时表示：他们的收入是普通水平，但他们渴望拥有20套投资房，然后喝着冰镇果汁朗姆酒开心庆祝。这种态度其实代表了一种房市面临的大威胁：天真的借款人在房产投资组合上过度杠杆化的程度。

如果——某个经济冲击导致失业率上升，那么这些借款人无疑会身陷囹圄。他们被迫卖房的举动无疑会给价格施加下行压力。但是，从现在的形势来看：失业率没有上升，最近一直在下降，这让我们很难看出迫使业主卖房的触发器在哪里。在价格疲软的时候，业主往往是保留他们的房产，让市场的存量保持较低，抑制房价下跌。

澳洲从未像其他国家一样，目睹过房价的急剧下跌。价格飞涨之后，跟随的往往是一段时期的价格停滞，而非价格下跌。

澳洲的银行从不愿意像美国等很多国家那样提供“无追索权”贷款。如果一个抵押人不能还款，他们的房子就被收回了，银行会收回它们的钱。在其他国家，许多借款人可以直接撒手不管。相比之下，澳洲的抵押人会继续还贷，直到真的无能为力。

我们住房市场的另一个独特之处是浮动利率贷款在澳人当中的普及程度。这让我们对利率变化非常敏感。事实上，我们当中的一些人就靠着澳人对利率和房价的痴迷谋得了好生计。这种对利率变化的敏感性使得货币政策——即央行的借款利率设定——成为经济管理的有力工具。

或许，相信澳洲房地产繁荣不会破灭的最大原因是，储行不会让它发生。我们有充分的理由相信，未来的利率将继续低于过往的水平。和以前遭受20%的房贷利率的人一样，那些在全球金融危机爆发之前支付了高达10%左右的房贷利率的人或许在未来几代人面前有同样的吹牛资本。

（图片来源：澳洲新鲜事）

从某种程度上说，借款利率可能继续保持较低，这意味着人们对借贷更多资金有了更理性的反应，因为他们能负担得起更高债务。就目前而言，一场激进的加息行动不太可能引发许多人担心的那种房地产崩盘。

可能会有其他的外部冲击让我们不那么做。但更有可能出现的情况是，我们的房地产繁荣和长期高企的房价缓慢下降。